Un rapporto strata è un rapporto che descrive in dettaglio le passività finanziarie effettive e attese dell’Ente Aziendale a cui l’acquirente si unirà. Un rapporto strata dovrebbe anche delineare qualsiasi non conformità alle normative, disarmonie tra i detentori di unità, contenzioso contro costruttori o commercianti, nonché eventuali aspetti peculiari degli statuti degli appartamenti.
Le informazioni a cui i giornalisti di strata hanno accesso sono essenzialmente tutti i record che l’ente aziendale è legalmente tenuto a conservare. Questo può includere verbali delle riunioni del corpo aziendale, corrispondenza e-mail tra i membri riguardanti questioni importanti, certificati di assicurazione e altri certificati di conformità. I giornalisti di Good strata tenteranno anche di impegnarsi in una discussione verbale con i manager di strata per ottenere “un’idea” per qualsiasi altro problema non ovvio in quella documentazione.
Strata rapporti di solito costano $200 – $300 e sono disposti da uno il vostro avvocato, l’agente immobiliare o può essere acquistato online attraverso un certo numero di fornitori. Di solito ci vogliono almeno 48 ore per girarsi.
Questi rapporti variano in dettaglio da circa 40 pagine a 300 pagine. A volte sono scritti in un linguaggio confuso, altamente qualificato e non impegnato e gli acquirenti spesso si lamentano di essere difficili da digerire.
Qui ci sono sette cose che si dovrebbe guardare fuori per:
Chi ha commissionato il Rapporto Strata?
È importante notare chi ha commissionato il rapporto. Un rapporto commissionato dal venditore (o l’agente) può sorvolare problemi più gravi o non adeguatamente evidenziare problemi finanziari evidenti nei record che hanno esaminato. Idealmente il rapporto strata sarebbe ottenuto in modo indipendente tramite il vostro avvocato o da un fornitore indipendente direttamente da Internet.
Chi è il Reporter Strata?
In realtà, questo non ha molta importanza in quanto i giornalisti di strati non richiedono alcuna qualifica professionale e la natura blanda del lavoro rende difficile “distinguersi dalla folla”. Ciò che conta davvero è che il Reporter Strata detiene assicurazione indennizzo professionale, idealmente con un limite di politica di almeno $500.000. In questo modo, se c’è qualcosa perso dal loro rapporto il tuo avvocato sarà in grado di citare in giudizio il giornalista e l’assicuratore sarà in grado di soddisfare il reclamo. Dott & Crossitt Solicitors hanno citato in giudizio con successo strata reports in passato.
Puoi (legalmente) fare affidamento sul rapporto Strata?
A volte il venditore o gli agenti immobiliari forniranno rapporti di strati “gratuiti”. Questi possono sembrare attraente, ma di solito contengono una qualifica importante che non possono essere ‘invocato’ da un acquirente a meno che l’acquirente ha pagato il reporter strati una tassa. Questo ha un certo senso, per esempio in una situazione di asta, dove si può solo pagare se si vince l’asta-ma non dimenticate di pagare la tassa se lo fai!
Cosa dice la relazione Strata sui prelievi speciali?
Nella relazione strata occorre indicare in modo chiaro e inequivocabile se sono stati o si prevede di essere colpiti prelievi speciali. Nella relazione si dovrebbe anche commentare se, storicamente, l’edificio abbia o meno la tendenza a riscuotere regolarmente prelievi speciali. Se non vedi una dichiarazione chiara in questo senso, dovresti insistere sul fatto che il giornalista ne fornisca uno. (Nel caso in cui il reporter di strata non effettui la connessione, qualsiasi suggerimento di opere di capitale pianificate che non sono state preventivate di solito aumenta la possibilità di un prelievo speciale)
Esiste una “Previsione del fondo di capitale a lungo termine”?
Precedentemente noto come “analisi del fondo di affondamento”, questo è forse l’indicatore più importante delle capacità dell’Organismo Aziendale di far fronte alle proprie passività e se i contributi dei detentori di unità dovranno aumentare. Si tratta di una previsione che tiene conto della natura dell’edificio e delle riparazioni e dei miglioramenti previsti richiesti e propone un calendario dei contributi del fondo di opere di capitale necessari per far fronte a tali spese. Mentre è richiesto dalla legge per il Corpo aziendale per produrre questo rapporto, è una buona cosa se la direzione è andato a spese di messa in un contabile attuariale qualificato per preparare questo studio piuttosto che farlo da soli.
L’Ente è conforme alle normative vigenti?
Il rapporto strata dovrebbe indicare se il Corpo aziendale è conforme ai requisiti imposti dalla legge, tra cui quello di tenere l’assicurazione edificio per l’intero valore della proprietà, l’assicurazione di responsabilità civile pubblica ad un minimo di $10.000.000 così come in possesso di certificati di conformità per le norme di sicurezza antincendio e regolamenti intorno Per quanto riguarda le ultime due cose, in particolare, abbiamo assistito negli ultimi tempi all’imposizione di ingenti prelievi speciali per rimediare alle inadempienze in questi settori.
C’è disarmonia all’interno del Corpo Aziendale
La disarmonia tra il corpo aziendale è costosa. Un detentore di unità scontento spesso non paga i suoi prelievi strati che lascia l’edificio sottofinanziato. Gli altri detentori di unità devono pagare il costo di un esattore o avvocato per recuperare gli arretrati. La disarmonia all’interno del Corpo Aziendale può anche significare che la funzione decisionale del corpo Aziendale diventa stagnante e i lavori necessari non sono completati. Se il gestore strati è cambiato frequentemente nel corso degli anni può anche indicare un corpo aziendale disfunzionale.
Dott & Crossitt Solicitors raccomanda sempre ai propri clienti di acquistare un rapporto strata. Preferiamo raccomandare ai nostri clienti Prima di fare un’offerta, un rivenditore di rapporti di strati di qualità. La nostra esperienza indica che i rapporti venduti tramite Prima di fare un’offerta sono di uno standard costantemente completo e comprendiamo che i loro reporter di strati sono invitati a fornire la prova di detenere un’assicurazione di indennizzo professionale, che è la chiave.
Se avete domande su questo articolo, si prega di contattare l’ufficio su 1800 870 407 e uno dei nostri avvocati/trasportatori sarà in grado di assistere.