Clausole Overage-10 Cose a cui pensare per gli acquirenti

Le proprietà sono a volte venduti soggetti a clausole overage – noto anche come uplift o artiglio indietro disposizioni. L’idea è che, se il permesso di pianificazione viene successivamente ottenuto, il venditore avrà diritto a una quota del sollevamento di valore. Questo sembra semplice, ma disposizioni di questo tipo danno luogo a una vasta gamma di problemi giuridici e sono spesso una controversia in corso.

Come sempre, il diavolo è nei dettagli. I punti a cui prestare attenzione come acquirente sono:-

1. Per quanto tempo si applicano queste disposizioni? Essi sono comunemente imposti per un massimo di 25 anni, ma questo è un tempo molto lungo. Probabilmente dovrebbero applicarsi solo dove c’è una possibilità realistica di ottenere il permesso di pianificazione entro i prossimi 5-10 anni.

2. Quale stato percentuale dell’aumento di valore dovrebbe avere diritto al venditore? Il venditore spesso inizia chiedendo 50% del sollevamento in valore, ma questo è probabile che lasciare l’acquirente con poco incentivo commerciale per sviluppare la terra. Tenete a mente che l’acquirente dovrà sostenere vari costi – costi di pianificazione per ottenere il permesso, i costi di vendita della terra e delle plusvalenze, per esempio. Alcune clausole di sovrapprezzo consentono di detrarre i costi prima che il sovrapprezzo sia calcolato; altrimenti un sovrapprezzo del 50% potrebbe lasciare al venditore un profitto maggiore rispetto all’acquirente.

3. Cosa fa scattare il pagamento al venditore? Dal punto di vista dell’acquirente, questa non dovrebbe essere la concessione del permesso di pianificazione, ma: –

• l’attuazione di un permesso di pianificazione (ad esempio, dove un acquirente costruisce una nuova casa per occupare se stesso); o
• la vendita della proprietà a seguito della concessione del permesso di pianificazione.

4. Qualsiasi permesso di pianificazione attiverà il pagamento? Spesso le parti intendono le clausole di eccedenza da applicare solo se si ottiene il permesso per lo sviluppo residenziale, ma la maggior parte delle clausole di eccedenza si applicano se si ottiene il permesso di pianificazione. L’acquirente potrebbe, quindi, voler escludere determinati tipi di sviluppo dall’eccedenza. Per esempio, nel caso di una fattoria, l’acquirente potrebbe voler escludere:-

• tutti gli edifici ad uso agricolo;
• qualsiasi equestre uso degli edifici;
• qualsiasi rinnovabili di energia/telecomunicazioni impianti;
• qualsiasi uso commerciale (ad esempio la conversione di stalle per uffici o laboratori); o
• estensioni per l’agriturismo o la costruzione di una casa agricola di legame per un lavoratore agricolo o membro della famiglia.

Alcune di queste modifiche potrebbero non richiedere il permesso di pianificazione al momento, ma è meglio escluderle per evitare dubbi – tenere presente che le regole di pianificazione potrebbero cambiare in futuro.

5. Come si calcola l’eccedenza? Spesso ci può essere una formula piuttosto complicata nei documenti. Controlla se questo è corretto lavorando attraverso alcuni esempi, prendendo nota per garantire che il pagamento al venditore non includa normali aumenti di valore “inflazione”.

Se le parti non riescono ad accordarsi sull’importo dell’eccedenza (che di solito si basa sulla differenza nei valori di mercato aperto del terreno con o senza il permesso di pianificazione in questione), questo sarà determinato da un geometra indipendente. Questo può essere un processo costoso e qualcosa di una lotteria come diversi geometri possono avere opinioni molto diverse sui valori di mercato.

Se gli interessi sono dovuti sul pagamento di eccedenza, assicurarsi che questo viene eseguito solo da quando il pagamento di eccedenza è stato concordato o determinato dal geometra indipendente. Se l’interesse decorre dalla data del permesso, questo può dare origine a una grande fattura di interesse mentre il prezzo viene risolto.

6. Il venditore avrà più di un morso della ciliegia? La maggior parte delle clausole di eccedenza si applicano ogni volta che si ottiene il permesso di pianificazione durante il periodo di eccedenza. Quindi, se un precedente pagamento di eccedenza è stato effettuato sulla base di un permesso per, diciamo, 5 case, un ulteriore pagamento sarà dovuto se il permesso è successivamente ottenuto per 10 case. È importante assicurarsi che il credito sia dato solo per il primo pagamento in eccesso.

7. Come è assicurata l’eccedenza? Di solito, un venditore imporrà una restrizione sul titolo dell’acquirente in modo che i rapporti futuri non possano essere registrati al registro fondiario senza il consenso di un venditore. Ciò è necessario dal punto di vista del venditore per garantire che il nuovo acquirente stipuli un nuovo atto di patto per pagare l’eccedenza (in quanto patti positivi di questa natura non sono altrimenti vincolanti per il successore del compratore nel titolo). Una restrizione può, tuttavia, causare problemi o ritardi sui rapporti futuri e un acquirente dovrebbe cercare di escludere remortgages e leasing a breve termine da tale restrizione.

A volte il venditore richiede un addebito sulla proprietà per garantire il pagamento dell’eccedenza. Un acquirente dovrebbe resistere a questo, in particolare se stanno raccogliendo finanziamenti attraverso una banca per l’acquisto della proprietà. La banca vorrà una prima carica e potrebbe non essere felice che il venditore abbia anche una seconda carica.

8. Il vantaggio dell’eccedenza è una risorsa. Questo può essere venduto dal venditore o, se il venditore muore, il beneficio può passare con la loro proprietà. Può, quindi, essere difficile in futuro per l’acquirente sapere chi ha il beneficio dell’eccedenza. Ciò causa ulteriori problemi, in particolare quando vi è una restrizione sul titolo dell’acquirente che richiede alla persona che ha il vantaggio di acconsentire a qualsiasi affare futuro.

Un acquirente dovrebbe quindi chiedere che i documenti richiedano all’acquirente di essere informato di qualsiasi cambiamento nelle persone che beneficiano dell’eccedenza, ma, anche in questo caso, spesso sorgono problemi pratici quando ciò non viene fatto.

9. Le clausole di eccedenza complicano la posizione fiscale dell’acquirente. Se viene attivato un pagamento in eccesso, sarà dovuta un’ulteriore imposta di bollo (poiché il prezzo di acquisto è aumentato). In effetti, HMRC richiede che, al termine dell’acquisto (anche se il pagamento di un eccesso di prezzo è molto remoto), l’acquirente debba pagare SDLT sul prezzo di acquisto e sul valore stimato del terreno se il sovrapprezzo viene attivato. L’acquirente può, tuttavia, applicare al HMRC per il differimento di qualsiasi SDLT extra che può diventare dovuto se il sovrapprezzo viene attivato.

Nel caso di una proprietà commerciale, se la vendita originale era soggetta ad IVA, l’IVA sarà dovuta anche su qualsiasi pagamento di eccedenza.

10. Le disposizioni in eccesso rendono le trattative del contratto di acquisto e del trasferimento molto più complicate. Ciò si traduce inevitabilmente in ulteriori spese legali per le parti e ritardi nel concordare i documenti. Inoltre, le disposizioni in materia di eccedenza hanno dato origine a molte controversie dinanzi ai tribunali. Potrebbe, quindi, essere opportuno considerare se esiste un altro modo di ristrutturare l’accordo, magari pagando un prezzo leggermente più alto in primo luogo.

Questa è solo una scheda di informazioni generali e NON deve essere invocata in relazione a una questione particolare. Le disposizioni in materia di eccedenza sono molto complicate e dovrebbero essere adottate consulenze specifiche in relazione a qualsiasi operazione che comporti eccedenze.

Non siamo in grado di fornire consigli generali o specifici su questioni relative all’eccedenza se non ai nostri clienti esistenti. Tuttavia, se volete che vi diamo un preventivo, non esitate a contattarci e un membro del dipartimento di proprietà commerciale otterrà di nuovo voi.