Prima di iniziare vorrei solo fare questa affermazione; e se non ottieni nient’altro da questa scrittura, per favore impara questo. Il modello di business della lavanderia e la piena giustificazione del valore del business si basano sulla sua longevità prevista. Una lavanderia è più paragonabile a una proprietà commerciale con un contratto di locazione a terra e altre attività con ampi miglioramenti rispetto alla maggior parte degli altri tipi di attività.
Ad esempio, le lavanderie che ricordo dalla mia giovinezza (40+ anni fa) sono, con una sola eccezione, tutte ancora lì. Quindi, il primo test di valore per una lavanderia a gettoni è il potenziale di un’aspettativa di vita a lungo termine. Con questa affermazione, questo articolo è stato scritto per aiutare a mostrare al potenziale investitore la portata dei problemi da considerare prima di acquistare una lavanderia a gettoni; e per cercare di dare un po ‘ di senso ai numeri. In una valutazione effettiva questi elementi e più sarebbero considerati e valutati. Questo non è in alcun modo da considerare un contorno o un menu su come valutare un bucato; ma piuttosto per dimostrare la portata dell’analisi da condurre.
Innanzitutto, discutiamo la questione di base del moltiplicatore (__x Mensile netto = Valore). Odio dirti quanto spesso ho visto persone bruciate perché correvano in giro con quella che pensavano fosse una sorta di formula segreta (moltiplicatore); solo per scoprire che nel loro caso la formula non supportava il valore a lungo termine del business. Una formula è solo una linea di base. Questa è una misura di confronto; dalle differenze di un bucato all’altro. Mi piace confrontarlo con il semplice test di far cadere un filo a piombo e guardare tutte le aree che cadono ad est e ad ovest di esso. Questo è fondamentale per valutare il valore di qualsiasi cosa.
La domanda è qual è il moltiplicatore? Quali aggiustamenti dovrebbero essere considerati e in che misura. Quindi cerchiamo di rendere questo facile e chiamare il moltiplicatore 60. Questo è un punto di partenza ragionevole. Negli anni 24 che ho fatto di questo settore la mia casa, il numero è stato basso come 50 e alto come 70. Uno sembra sbagliato come l’altro, quindi da qualche parte nel mezzo è un buon punto di partenza. Il numero 60 ha tenuto ragionevolmente costante, a lungo termine. Sinceramente, le regolazioni contro di esso determineranno il valore, più del moltiplicatore, stesso. In questo momento ci sono lavanderie disponibili a tutti i tipi di prezzi. È confuso, per non dire altro. Ma per la maggior parte, lavanderie sembrano essere eseguendo bene, considerando le condizioni economiche e sorprendentemente abbastanza continuano a vendere a circa 56 a 60 volte al mese fascia di prezzo netto, in California; Cioè, UNA volta CHE AVETE FATTO LE REGOLAZIONI. Quindi, quali sono le aree primarie di regolazione
1. Il contratto di locazione è la tua prima considerazione. Senza un contratto di locazione di tempo adeguato per restituire il vostro investimento e quindi avere il tempo di vendere al prossimo investitore, il business potrebbe essere svalutato e la vostra capacità di vendere e riconquistare il vostro investimento iniziale diminuita. Devi anche guardare e capire quanto segue,
a. Il valore del terreno (ciò che non può essere ricollocato) è facilmente superiore al valore di un bucato; anche in una nuova lavanderia. Quindi, senza un buon contratto di locazione, il tuo investimento non è sicuro. La durata del contratto di locazione deve essere di lunghezza adeguata e ragionevole in termini al fine di sostenere e ammortizzare l’investimento; pur lasciando la possibilità di rivendere il business ad un certo punto in futuro per un giusto ritorno. Spesso è necessario negoziare i termini di locazione con il proprietario; nei momenti opportuni e quasi sempre al momento del trasferimento da un investitore all’altro.
b. I termini continui del contratto di locazione e le opzioni dovrebbero essere confrontati bene con altri contratti di locazione per altre lavanderie nella zona.
c. Il costo del canone di locazione mensile con costi NNN e CAM deve rientrare negli standard di un tipico modello di business della lavanderia.
d. Il contratto di locazione dovrebbe essere guardato da uno specialista del settore e un avvocato, prima di firmare.
2. Le attrezzature, i servizi e gli infissi dovrebbero essere in buone condizioni o il costo della modifica e della manutenzione differita dovrebbe essere considerato.
a. Quali sono l’età, la marca e le condizioni dell’apparecchiatura. Le apparecchiature più vecchie influenzeranno i costi operativi e, se non correttamente mantenute, ti costeranno anche i clienti.
b. I servizi sono adeguati e in buone condizioni per le apparecchiature; sia che siano in atto che a seguito di eventuali modifiche e aggiornamenti futuri che potresti apportare.
c. L’aspetto e le condizioni delle paratie, dei tavoli, del pavimento e dell’arredamento sono attuali?
d. Il bucato è sempre igienico, pulito e ben funzionante?
3. Comprendere il modello di business; questa è l’area per cercare a lungo termine sostenuta o aumentato valore per il vostro business. Un bucato con imperfezioni correggibili è un’opportunità che deve essere considerata al momento dell’acquisto di un bucato. Alcune delle aree da esaminare sono,
a. Operation Style. L’attività è frequentata? Dovrebbe essere? Qualche attività accessoria?
b. Conoscere la concorrenza; compresi i condomini. È necessario sapere se il prezzo di lavanderia vending è all’interno della norma ragionevole per l’area.
c. Il mix di attrezzature è coerente con le richieste dei clienti della zona?
i. Abbastanza grandi lavatrici?
ii. Essiccatori aggiornati? (Oggi gli essiccatori sono più veloci, con opzioni di dimensioni maggiori e più efficienti)
iii. Il reddito dell’essiccatore è proporzionato al reddito totale?
iv. Quale percentuale di reddito proviene dalle imprese ausiliarie?
v. Quali piani sono in atto per compensare l’aumento delle spese di utilità?
4. La zona di mercato,
a. I dati demografici e i piani della città supportano i requisiti a lungo termine dell’investimento e i tuoi futuri piani di marketing?
i. Qual è la popolazione locativa nelle immediate vicinanze?
ii. Qual è la dimensione della famiglia / della famiglia?
iii. Quali sono il tempo di pendolarismo, il conteggio del traffico e il reddito mediano per l’area?
5. Anche i problemi di posizione devono essere considerati.
a.Il parcheggio è un grosso problema; specialmente nelle aree densamente popolate.
b. Ingresso, uscita e visibilità dovrebbero essere buoni.
c. Il mix di tenant Center può influenzare la tua attività. Alcune aziende mangiano prezioso parcheggio in prima serata. Bar, saloni, Danza e altri studi, per citarne alcuni.
Il business lavanderia è un tutto in contanti, necessità di business di servizio di vita che è facile da usare, finanziariamente gratificante e considerato uno dei più sicuri imprese degli Stati Uniti per investire in; ed è certamente recessione resistente. Detto questo. In questo momento, il modello di business di base è distorto in molte aree e mentre offre all’operatore intelligente la possibilità di superare le normali aspettative, è anche pericoloso procedere senza la conoscenza e la comprensione di ciò che si sta acquistando. Tuttavia, per renderlo ancora più impegnativo, non è molto realistico aspettarsi di guardare i record puliti in ogni caso. In alcuni casi (forse la maggior parte) è importante ricreare il business attraverso l’analisi per determinare il vero valore e il vero potenziale. Non sarebbe utile raccomandare di non prendere in considerazione queste lavanderie. In realtà, sono spesso le scelte migliori. Ma lo devi a te stesso di entrare pienamente consapevole.
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Collaboratore:
Chuck Post ha 35 anni di esperienza nel settore della lavanderia, specializzata nell’assistenza di coloro edificio, re-tooling, la vendita o l’acquisto di lavanderie a gettone. Offrendo servizi specializzati quali: Rappresentanza Acquirente Lavanderia, Valutazioni lavanderia moneta, Sviluppo modello, Consulenza. Chiama 619-227-5711 (Cella).
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