Crisi di locazione (Parte seconda): Come calcolare avviso di smettere e la procedura per il recupero della proprietà.

Di Okpi Bernard Adaafu (Oba) Esq.

Questo articolo tenta di risolvere la crisi tra padrone di casa e inquilino. La prima parte dell’articolo ha spiegato tutto sul contratto di locazione e sui tipi di locazione. In quest’ultima parte, ci concentreremo sulla regola che guida l’avviso di smettere, come terminare la locazione, la procedura per il recupero dei locali e come evitare la crisi tra proprietario e inquilino.

COME CALCOLARE LA DURATA DEL PREAVVISO PER USCIRE

Il proprietario e l’inquilino sono liberi di concordare la durata del preavviso per uscire; in assenza di accordo, si applicherà la legge sulla locazione dello Stato in cui si trova la proprietà. I seguenti sono di default lunghezza di preavviso per uscire previsto dalla legge.

1. Locazione annuale: preavviso di sei mesi
2. Locazione semestrale: un preavviso di sei mesi
3. Trimestrale di Locazione: preavviso di tre mesi
4. Mensile di Locazione: un preavviso di un mese
5. Settimanale di Locazione: una settimana di preavviso

Il calcolo della lunghezza di sfratto da parte del Tribunale è molto complesso; un preavviso di un mese per chiudere, emesso il 2 novembre scadrà il 31 dicembre e non il 2 dicembre. Generalmente, avviso di smettere può essere dato in qualsiasi momento prima della data di scadenza del contratto di locazione corrente. La durata dell’avviso di smettere può essere superiore a quella fornita dalle parti o dalla legge, ma non deve essere più breve. Ad Abuja, l’avviso di uscita deve terminare alla vigilia dell’anniversario del termine corrente (cioè un giorno prima della scadenza del contratto di locazione). Mentre a Lagos, avviso di smettere è valido una volta che si afferma di terminare o dopo la scadenza del contratto di locazione. In Nigeria, tutti gli stati hanno una legge diversa sulla locazione; le disposizioni sono le stesse con piccole modifiche.

DOMANDE FREQUENTI

Queste sono alcune delle domande che ho ricevuto dopo la pubblicazione di “Tenancy Crisis Part One”.

DOMANDA UNO:

Il mio padrone di casa minaccia di usare la polizia per sfrattarmi perché gli dovevo sei mesi di affitto. Mi aiuti, per piacere.

RISPOSTA:

Il padrone di casa non può costringerti ad uscire dai locali con l’aiuto della polizia perché così facendo equivarrà a violare. La legge ti protegge e ti dà il diritto di citare in giudizio il tuo padrone di casa per danni ogni volta che il padrone di casa entra nel tuo appartamento senza il tuo consenso o ha usato la forza per sfrattarti. La cosa giusta da fare per il padrone di casa è seguire il giusto processo di legge avvicinandosi al tribunale.

DOMANDA DUE:

Il mio inquilino ha rifiutato di pagare l’affitto per tre anni. Non voglio che occupi di nuovo la mia proprietà. Voglio coinvolgere la polizia perché ho provato ogni metodo pacifico. Cosa pensi che dovrei fare?

RISPOSTA:

Il rapporto di locazione non è regolato dal diritto penale, è sbagliato segnalare una questione di locazione alla polizia. Tuttavia, la polizia può essere invitata solo quando c’è una lotta, furto con scasso, ecc. Il dovere della polizia è limitato alle questioni penali derivanti da rapporti di locazione. Pertanto, riferire la questione alla polizia equivarrà a uno spreco di tempo e risorse perché la polizia rinvierà sicuramente la questione al tribunale. La cosa giusta da fare è leggere il contratto di locazione, al fine di verificare la procedura per lo sfratto. Se la procedura di sfratto non è indicata nell’accordo, esaminare la legge dello stato in cui la proprietà si trova per la direzione. Di solito, se un inquilino deve arretrati di affitto per più di un anno, è bene per il padrone di casa di emettere preavviso di sette giorni di intenzione del proprietario di applicare in tribunale per recuperare locali, e quindi procedere a presentare un’azione per il recupero in tribunale dopo la scadenza dei sette giorni.

COME TERMINARE LA LOCAZIONE

Esistono diversi modi per determinare la locazione. La scelta di quale prendere è cruciale perché scegliere una modalità sbagliata può portare a conflitti.

1. Resa: Questo è quando l’inquilino rinuncia al possesso volontariamente prima della scadenza del periodo concordato. Può essere espressa o implicita dalla condotta. Per essere efficace, il proprietario deve indicare l’accettazione.
2. Confisca: Questo è quando il padrone di casa rientrare nei locali o si applicano in tribunale per terminare locazione al verificarsi di un determinato evento. Questo può avvenire solo in locazione fissa e deve essere indicato nel contratto di locazione.

• Fusione: qui il proprietario cede il suo interesse all’inquilino. Questo è quando un inquilino acquista la proprietà o acquisisce una proprietà superiore di proprietà del padrone di casa. È l’opposto della resa.

1. Rescissione: è qui che la legge consente a una delle parti di rivolgersi al tribunale per terminare l’affitto quando c’è un elemento di frode nel rapporto di locazione.
2. Forza maggiore: quando si verifica un evento senza la colpa di una delle parti, la locazione terminerà. Ad esempio, distruzione di proprietà da fuoco o inondazioni.
3. Efflusso del tempo: Questo è dove rapporto di locazione si conclude alla scadenza del periodo concordato. Il servizio di preavviso non è necessario, ma il contratto di locazione può contenere l’opzione di rinnovo e il servizio di preavviso per uscire. La legge vieta lo sfratto forzato. Pertanto, il giusto processo di legge deve essere seguito.

• Terminazione per legge: Questo è quando la legge consente il recupero senza emissione di preavviso per uscire. Una volta che un inquilino mensile è in arretrato di affitto per tre mesi, il padrone di casa può emettere sette giorni di preavviso dell’intenzione del proprietario di applicare in tribunale per recuperare il possesso. L’inquilino non ha il diritto di preavviso per uscire. Inoltre, l’inquilino non ha il diritto di preavviso per uscire in locazione fissa (come discusso sopra) e un inquilino semestrale in ritardo di un anno non ha il diritto di preavviso per uscire.

PROCEDURA PER IL RECUPERO DELLA PROPRIETÀ

• Il padrone di casa dovrebbe emettere lettera di autorità a un avvocato,
• L’avvocato emetterà avviso di smettere (se necessario). Se l’inquilino non riesce a consegnare il possesso alla scadenza dell’avviso di smettere,
• L’avvocato emetterà un avviso di sette giorni dell’intenzione del proprietario di rivolgersi al tribunale per recuperare il possesso. Se l’inquilino trascura di liberare i locali alla fine di sette giorni,
• L’avvocato si rivolgerà al tribunale competente (magistrato o Alta Corte; a seconda del valore locativo della proprietà),
• Il tribunale emetterà una citazione e inizierà il processo,
• Il Tribunale emetterà una sentenza (di solito prolungando la permanenza dell’inquilino per un certo periodo o ordinando all’inquilino di liberare immediatamente la proprietà e assegnare i costi necessari). Se l’inquilino è condannato a pagare gli arretrati di affitto e tale inquilino non ha soldi, il tribunale allegherà preziosi beni personali dell’inquilino e all’asta per pagare il padrone di casa.

COME EVITARE LA CRISI DI LOCAZIONE

L’inquilino dovrebbe consegnare il possesso una volta notificata la chiusura. Quando l’inquilino trascura di consegnare il possesso dopo la fine del contratto di locazione e la successiva emissione di avvisi statutari; il proprietario non dovrebbe sfrattare forzatamente l’inquilino perché così facendo può portare a battaglia legale evitabile e spreco finanziario. L’opzione legale per il padrone di casa è di agire in tribunale e la richiesta di recupero, costi e arretrati di affitto/danni.

Leggi parte dell’articolo via:

1. https://thenigerialawyer.com/tenancy-crisis-part-one-nature-of-tenancy-covenants/
2. http://insidearewa.com.ng/tenancy-crisis-part-one-nature-of-tenancy-covenants/
3. https://www.legalnaija.com/2020/06/tenancy-crisis-part-one-nature-of_6.html?m=1

Altri articoli dell’Autore:

1.DIVORZIO: https://thenigerialawyer.com/grounds-for-divorce-a-legal-digest/

1. La vita dopo la scuola di Legge. https://www.legalnaija.com/2020/05/life-after-law-school-setting-up-right.html?m=1

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OKPI BERNARD ADAAFU (OBA) ESQ (LL.B, B. L, ACIArb, MCMC) è un associato presso KANU G. AGABI, SAN (CON) & ASSOCIATES, Abuja, Nigeria.