» Hay múltiples ofertas. Es una guerra de ofertas.»A ningún comprador de vivienda le gusta escuchar esto. No lo soporto. He ayudado a cientos de compradores a comprar casas, y constantemente gano guerras de ofertas. Te enseñaré a ganar una guerra de ofertas por una casa.
Así que, si estás listo para aprender alguna estrategia procesable sobre cómo ganar una guerra de ofertas de casas, sigue leyendo. Y ofrecer un precio ridículo no es el enfoque de este post. En su lugar, vamos a
Esta publicación incluye:
- ¿Qué es una guerra de ofertas de bienes raíces?
- ¿Cuáles son las reglas de la guerra de pujas de la casa?
- Una estrategia general para ganar una guerra de ofertas de bienes raíces
- 11 Acciones A Tomar Al Escribir Una Oferta Para Ganar Una Guerra De Ofertas Por Una Casa
¿Qué Es Una Guerra De Ofertas De Bienes Raíces?
Una guerra de ofertas de bienes raíces es cuando se han presentado múltiples ofertas en una propiedad específica. A veces, el agente de listado se pondrá en contacto con esos compradores y solicitará a cada uno que presente su oferta más alta y mejor en un día y hora determinados.
Algunos compradores se niegan a entrar en una guerra de ofertas. Eso es un error. Si te gusta la casa lo suficiente como para hacer una oferta, haz tu oferta. Solo haz la mejor oferta que estés dispuesto a hacer. Si no ganas, no ganas. Mantén tus emociones bajo control. Nunca pases una casa solo porque haya una guerra de ofertas.
¿Cuáles Son Las Reglas De Guerra De Ofertas de Bienes Raíces?
Reglas? Hmm that esa es buena.
no Hay reglas para el vendedor o el comprador. Tanto los compradores como muchos agentes de bienes raíces piensan que hay reglas. No hay reglas. Es propiedad del vendedor para vender. El vendedor puede hacer lo que quiera.
Un vendedor puede pedir lo mejor y lo más alto, lo que le da a todos los compradores una segunda oportunidad de enviar algo, mientras que más compradores nuevos podrían llegar con ofertas. O, el vendedor puede negociar con solo uno o dos compradores y dejar momentáneamente a los demás al margen o, el vendedor puede aceptar una de las ofertas y no dar otra oportunidad a otros compradores.
Solo dos semanas antes de escribir esto, ayudé a mis clientes a escribir una oferta por $291,000 con closing 2,000 en cierre y una cláusula de escalamiento para aumentar automáticamente nuestra oferta a un precio de compra de 3 302,000 contra ofertas más altas.
El agente me llamó y me dijo: «Tenemos otras cuatro ofertas, dos son más altas que su base de 2 291,000. Pero nos encantan tus términos. Harías $293,000 y $2.000 en los cierres?»
Dije, » Eso es un trato.»
Los términos de nuestra oferta eran tan fuertes que a pesar de otras cuatro ofertas, y a pesar del hecho, nuestra cláusula de escalamiento mostró al vendedor que pagaríamos hasta 3 302,000 por la casa que obtuvimos por solo $293,000.
¿Cómo conseguimos que el vendedor solo quisiera hablar con nosotros e ignorar a los demás?
Ganar una guerra de pujas en casa es fácil. Sé más inteligente. Sé rápido. Sobre todo, necesitas nivelar al vendedor. Sé como un liniero defensivo corriendo a un mariscal de campo mientras trata de hacer una jugada ganadora. El vendedor es totalmente ciego.
Sigue leyendo para saber exactamente qué hacer para aumentar drásticamente tus posibilidades de ganar una guerra de ofertas de casas.
La Estrategia de Guerra de Ofertas de Casas más Efectiva
La clave para ganar una guerra de ofertas en bienes raíces es centrarse en una sola cosa: convencer al vendedor para que seleccione su oferta.
Convence a un vendedor de aceptar una oferta haciendo dos cosas. Primero, resuelve los problemas del vendedor. En segundo lugar, escriba una oferta limpia y fácil de entender que no cree dudas en la mente del vendedor. Estas dos cosas trabajan juntas para dar una estrategia de guerra de ofertas de bienes raíces notablemente fuerte.
Gane Una Guerra de Ofertas de Bienes Raíces Resolviendo los Problemas del Vendedor
Para resolver los problemas del vendedor, debe saber cuáles son. Haga que su agente llame al agente del vendedor y pregunte. No entiendo por qué más agentes de compradores no hacen esto.
Realmente solo hay una pregunta que debes hacer: «Hola, agente del vendedor. Acabo de terminar en el 123 de Banana St. A mis compradores les gusta y podrían escribir una oferta. ¿Hay algún término que sea especialmente beneficioso o útil para sus vendedores?»
Esa es la pregunta. No deje que el agente lo flub y diga, » solo entregue su mejor oferta.»Eso es basura. No puedes trabajar con eso. Traiga elementos para plantar una semilla en la mente del agente del listado. Estas serían cosas como evitar reparaciones de inspección, posesión posterior al cierre para el vendedor sin costo, plazos de mudanza, plazos de cierre. Esto hará que el agente de la lista recuerde algo o diga, ya sabes, déjame llamarte de inmediato.
Hice esta llamada para el trato que describí anteriormente. Aprendí que a los vendedores les encantaría tener cinco días de posesión después del cierre. También aprendí que les encantaría un cierre de 30 días, y el dinero era escaso. Entonces, le dimos al vendedor ocho días de posesión después del cierre y un cierre de 28 días. Además, decidimos comprar la casa «Tal cual», lo que significa que los vendedores no tendrían que gastar tiempo o dinero en hacer reparaciones en la casa. Esto evitó que el vendedor tuviera gastos de bolsillo.
Para su información, nadie parece entender lo que realmente significa comprar una casa «Tal cual». Comprar «Tal cual» NO es comprar sin ser visto y NO es renunciar a las inspecciones. Todo lo que significa es que le estás diciendo al vendedor que comprarás la casa o no. Usted está comunicando al vendedor que no le pedirá que haga nada. ¡A los vendedores les encanta esto! Ahora no necesitarán gastar tiempo, dinero o energía en hacer reparaciones o encontrar contratistas para hacer las reparaciones.
Si el agente del vendedor no revela ningún término notablemente beneficioso, pídale a su agente que investigue y busque un problema. Hay un divorcio pendiente? ¿La casa es una venta de bienes y los familiares sobrevivientes la están vendiendo? En su paseo, ¿parecía que la casa se estaba «alejando de los propietarios» como si pudiera haber problemas de dinero? Identifique un problema y escriba una oferta para resolverlo.
Gane Una Guerra de Ofertas de Bienes Raíces Haciendo Que Su Oferta Sea Fácil De Aceptar
Escriba una oferta que sea ruidosa, notable y que simplemente haga que el vendedor quiera decir: «¡Sí, esa!»Aquí está cómo hacer eso.
Tenga Un Prestamista Familiar Con Credibilidad En La Calle Con Agentes De Bienes Raíces Locales
El primer paso, su prestamista. Soy agente de bienes raíces. Te prometo que hay prestamistas que desprecio. Por lo general, están relacionados con el punto com, ejecutan muchos anuncios comerciales o un banco nacional gigante. ¡Boo! Basura. Cuando el vendedor y yo estamos revisando su oferta, tiene dos opciones. 1) Su oferta va acompañada de una carta de un prestamista del que nunca he oído hablar o es tan grande que la comunicación será una mierda, o 2) su carta de aprobación previa es de un jugador importante con oficinas locales, oficiales de préstamos, procesadores internos y aseguradores.
La opción 2 anotará más puntos y me influenciará, lo que influirá en el vendedor cada vez. Todo el día todos los días, la opción 2 ya está por delante de usted.
Si está pensando en comprar una casa y el mercado es competitivo con un inventario bajo, debe ser aprobado por el mejor prestamista en su área. Necesitas credibilidad en la calle. Ese corredor hipotecario de punto com que dirige comerciales constantemente o su banco gigantesco donde tiene su cuenta corriente tiene poca credibilidad en la calle con los agentes de bienes raíces.
Haga a su agente de bienes raíces la pregunta correcta, » ¿Quién es el prestamista más respetado y confiable de los agentes de bienes raíces en mi área?»No dejes que te den con quién trabajan (aunque probablemente esto sea mejor que el Banco Nacional Goliat). Cuando su agente le dé una referencia, pregúntele a ese prestamista cuáles son sus números en su área. Pregúntele al prestamista cuántos nuevos préstamos hipotecarios de compra ha cerrado el prestamista en su condado en los últimos 12 meses.
Realmente, estar colgado de los honorarios, o no querer entregar sus documentos a una nueva persona, o una segunda extracción de crédito, bla, bla, bla. Lo he oído todo. Y todo excusas. ¿Quieres ganar? Recuerda, este post trata sobre cómo ganar.
Escriba su oferta Cristalina Crystal Cristalina
Su agente necesita saber lo que está haciendo. Tu oferta tiene que ser limpia. Limpio! No hay basura. Sin tonterías. Todo son distracciones. Encuesta, ¿para qué? Usted y su agente deberían poder verse a sí mismos si hay alguna intrusión usando registros públicos. Obtenga su propia encuesta después de comprar la casa.
Plazos cortos, también. El plazo de inspección debe ser de 10 días o menos. Arras, devuélvelas en un plazo de 3 días hábiles. La solicitud formal de financiación debe ser de 3 días. La fecha de cierre debe ser lo que quieran o relativamente corta. Demuéstrales que eres serio y estás motivado.
Nada en su oferta debe contradecir alguna otra parte de su oferta. Las contradicciones crean dudas y hacen que necesitemos llamar a su agente y hacerle preguntas, buscar aclaraciones y, posiblemente, enviar una contraoferta para aclarar.
¿Por qué quiero hacer eso cuando también tengo estas otras ofertas competitivas y fáciles de entender sobre la mesa? ¿Por qué haces que sea difícil aceptar tu oferta? Escriba la oferta para que el vendedor no cuestione nada y solo firme para aceptar la oferta.
12 Acciones A Tomar Al Escribir Una Oferta Para Ganar Una Guerra De Ofertas Por Una Casa
Ahora, es hora de un consejo directo y crudo para ganar una guerra de ofertas por una casa. Realice estas acciones e incluya estos elementos al escribir su oferta. Cuanto más de estos use, más probable es que gane la guerra de ofertas en casa. Estas son las cosas que hago como agente de bienes raíces para ayudar a mis clientes a ganar.
Llame al Agente del Listado Y Recopile Información
El primer paso para ganar una guerra de ofertas en house es aprender qué problemas está tratando de resolver el vendedor. Pregúntele al agente del listado qué pasaría si algún término fuera especialmente beneficioso para el vendedor. Menciona cosas como un cronograma de cierre o posesión posterior al cierre. Pregunte cuáles son los planes del vendedor después de que venda. A dónde van? Obtén toda la información que puedas y úsala.
Esta información identificará los problemas del vendedor. Usa lo que aprendes e incorpóralo a tu oferta. Su oferta debe resolver los problemas del vendedor. Si el vendedor compra y vende el mismo día, darle varios días de posesión después del cierre podría ser muy útil.
Tal vez el vendedor se está reubicando y comenzando un nuevo trabajo en algún lugar. Terminar los muslos rápidamente puede ser útil. O, tal vez es un patrimonio y los miembros sobrevivientes de la familia están lejos o no están dispuestos a gastar dinero en la propiedad. Comprar la casa «Tal cual» les impide contratar contratistas que no conocen y gastar ese dinero para hacer esas reparaciones.
2. Comprar La Casa «Tal Cual»
En casi todas las áreas comprar una casa «Tal cual» no significa que esté comprando la casa sin una inspección. Usted debe poder tener sus inspecciones y terminar el trato si se descubre un defecto significativo no revelado. Esta sola es mi arma secreta que me ha ayudado a ganar tantos tratos. Se trata de una acción notablemente eficaz.
Compre La Casa «Tal Cual» Y Renuncie a la Inspección
Esto es difícil para muchas personas, pero se puede hacer. Se trata de cómo usas tu tiempo. Cuando programes tu presentación, trata de obtener una cantidad de tiempo más larga, como una hora o 90 minutos. Entra en casa y, si te gusta, cambia de marcha de inmediato y comienza a buscar signos de problemas graves. Considere traer algunos con mucho mantenimiento del hogar o incluso un inspector del hogar junto con usted para su presentación. Si la casa es más vieja, sea más cauteloso.
Sin embargo, si la casa tiene menos de 10 años, cualquier cosa demasiado seria sería bastante obvia y me animaría a renunciar a la inspección. Psst late a finales de 2019 compré una casa que tenía solo ocho años. Renuncié a la inspección y compré la casa por mucho menos que su precio de venta original.
Tener Un Préstamo Convencional O Un Préstamo Convencional Asegurado: los préstamos FHA, VA y USDA asustan a los vendedores.
Cada uno de ellos tiene una parte adicional de la tasación donde el tasador debe certificar que la propiedad cumple con las «condiciones mínimas de propiedad».»Estos realmente no son un gran problema, pero por alguna razón los vendedores se asustan. La mayoría de los vendedores seleccionarán un préstamo convencional o asegurado convencional sobre un FHA, VA o USDA cuando todos los demás elementos sean iguales.
Ser Preaprobado
La norma es entregar una carta de preaprobación con su oferta. Tenga una carta de aprobación previa con una fecha reciente y un monto de compra igual o superior a su oferta. Además, use un prestamista local con una excelente reputación local. Use un prestamista que sea conocido por ser receptivo, fácil de trabajar y hacer las cosas.
Ofertas limpias-Deja fuera la basura.
Las encuestas, las garantías del hogar y otras cosas son solo distracciones. Usted y su agente deben poder obtener suficiente información de los registros públicos para ver si hay una invasión en su propiedad. Si el riesgo es bajo, no pierda tiempo en una encuesta. Deja estos elementos añadidos y distracciones fuera de tu oferta.
Oferta Posesión posterior al cierre
Incluso si el vendedor no ha indicado que necesita posesión posterior al cierre, dele algo sin cargo. Esto le da un buen respiro al vendedor. Oferta de 3 a 10 días sin costo. Además, no retengas ninguna de sus ganancias durante el período de posesión posterior al cierre.
La Carta
Escribe una carta sobre por qué quieres la casa. De tres a cinco párrafos y eso es todo. Además, busque puntos en común. Por ejemplo, si vas a la casa y ves muchas cosas sobre ser bombero y tú o un pariente muy, muy cercano es o fue bombero, menciona esto en tu carta.
Pero, no inventes algo solo para llegar a un punto en común. También puede hablar sobre por qué ama la casa y cómo la cuidará mucho. No digas absolutamente nada negativo. Si odias su papel tapiz y lo derribas el primer día, guárdatelo para ti.
Precio
Oferta a buen precio. Escucha el consejo de tu agente. Y recuerde, por mucho que pida por los costos de cierre está saliendo de la cuenta de resultados del vendedor. Además, las solicitudes de concesión de grandes costos de cierre causan preocupación a muchos vendedores. ¿Puede este comprador realmente pagar mi casa o está apenas entrando? Sí, en una guerra de ofertas el precio es importante. Ofrezca el precio más alto que esté dispuesto a pagar por la casa.
En cuanto a la preocupación por pagar de más por la casa, pregúntese cuál es el riesgo que necesitará para vender la casa en 36 meses. Si ese riesgo es bajo, inténtalo de verdad. Pague la parte superior de lo que el mercado exige por una casa similar o incluso unos pocos puntos porcentuales más. Recuerda, es una guerra de ofertas. Si algo sucede y necesitas venderlo, obviamente habrá gente lista para comprarlo.
Ricitos de oro El Tiempo de vencimiento de la oferta & Fecha
Las ofertas tienen un vencimiento. Esto es cuando le dices al vendedor que te gustaría recibir una respuesta. Ni muy corto, ni muy largo, justo. Sé razonable. Escribir seis horas después de la presentación te explotará en la cara. Dependiendo de la hora del día, dé al vendedor de 24 a 42 horas para responder.
11. Garantizar El Precio del Contrato U Ofrecer Cobertura de Brecha de Tasación
La mayoría de los compradores de vivienda están recibiendo una hipoteca que requerirá que la casa sea tasada. Al ofrecer cubrir una brecha de tasación o garantizar su precio de oferta, cubre el riesgo de una tasación baja. Debe saber que cada una de estas circunstancias podría requerir que traiga más dinero para cerrar la mesa.
Garantizar el precio de compra en el contrato es exactamente lo que suena es. Por ejemplo, digamos que ofreciste 3 300,000 por una casa. Independientemente de lo que la casa valore para usted, está en el gancho para el precio de compra del contrato. Por lo tanto, si la casa se tasara por solo 2 275,000, aún estaría obligado contractualmente a comprar la casa por 3 300,000.
La cobertura de la brecha de valoración es diferente a garantizar el precio de compra del contrato. Con la cobertura de brecha, usted está ofreciendo al vendedor para cubrir una brecha debido a una evaluación perdida. Mirar un ejemplo ayudará a explicar esto.
Digamos que ofrece 3 300,000 por una casa con una cobertura de brecha de tasación de 2 20,000. Si la tasa de $280,000 que usted necesita para cubrir la brecha hasta el contrato de precio de compra de $300,000 porque la diferencia es de $20.000. Sin embargo, si la casa se tasó por 2 290,000, solo tendría que cubrir 1 10,000 para llegar al precio del contrato de 3 300,000. Por otro lado, digamos que la misma casa valida por 2 270,000. En este caso, cubriría la brecha de 2 20,000, pero terminaría comprando la casa en solo 2 290,000 porque solo se le garantiza una brecha de 2 20,000.
Si elige hacer una de estas opciones al enviar su oferta y la carta de aprobación previa, también incluya un estado de cuenta bancario para ilustrar que tiene los fondos para cumplir con estas condiciones.
Envío Y Seguimiento De ofertas
Asegúrese de que su agente no solo envíe su oferta. Junto con la oferta, su agente debe escribir un breve correo electrónico en el que se mencionen todos los puntos fuertes de su oferta. Luego, su agente debe llamar a su prestamista.
Una vez que su prestamista sepa que se ha presentado la oferta, haga que su oficial de préstamos se ponga al teléfono y llame al agente del listado. A los prestamistas ni siquiera se les permite decirle a su propio agente nada sobre usted, y mucho menos decirle esto a un agente de listado de una casa por la que está ofertando.
Dígale a su oficial de préstamos que puede compartir detalles adicionales sobre su archivo. Estos podrían ser su relación de deuda a ingresos, puntajes de crédito, historial de empleo o cualquier otra cosa que permita.
Como agente, cuando recibo una oferta siempre llamo al prestamista y escucho la misma respuesta tonta, » Oh, son sólidos. Si no lo fueran, no habría escrito la carta.»Esta es una respuesta común que me dice, el agente de listado, absolutamente nada. Destacar. He aquí cómo.
Si tuviera un prestamista, llámame y di: «Oye, acabas de recibir una oferta de mis compradores. Son FICOs de mediados de los 700, el DTI de fondo es del 29%, he recibido talones de pago, estados de cuenta bancarios de los últimos dos meses, ya tienen suficientes fondos verificados, y tengo W-2. Oh, y ambos han estado con el mismo empleador durante más de 3 años.»Bien, ahora estoy impresionado.
Ahora, le estoy diciendo a un vendedor: «¡Esto es una financiación sólida como una roca!»
Haga que su prestamista también envíe un correo electrónico al agente del listado después de la llamada telefónica.
Preguntas frecuentes sobre la guerra de ofertas
¿Cuándo terminan las guerras de ofertas?
Una guerra de ofertas para una casa termina una vez que el vendedor ha aceptado una oferta. Algunas asociaciones locales de bienes raíces requieren que los agentes anuncien con la propiedad una notificación de oferta múltiple si el vendedor decide seguir con ese proceso. El proceso de oferta múltiple generalmente establece un plazo para la presentación de ofertas. Pero, el verdadero final de una guerra de ofertas se produce una vez que los vendedores aceptan una oferta para vender la propiedad.
Perdí una guerra de ofertas. ¿Debería hacer una oferta de respaldo?
Los compradores de vivienda que pierdan la guerra de ofertas deben enviar una oferta de respaldo. Esto debe hacerse más tarde el mismo día o el día después de que el vendedor acepte una oferta. Además, su agente de bienes raíces debe continuar haciéndole saber al agente que trabaja para la venta que la oferta sigue siendo válida. Las ofertas fracasan, y muy pocos compradores de vivienda enviarán una oferta de respaldo. Al mismo tiempo, continúe con la búsqueda de su casa al continuar viendo otras casas disponibles activamente para la venta.
¿En qué se diferencia la puja de las ventas cortas?
Una guerra de ofertas y una venta corta son cosas completamente diferentes. Una venta corta ocurre cuando un propietario de vivienda está en mora en la hipoteca. En lugar de la ejecución hipotecaria, el deudor hipotecario (prestamista) acepta permitir que el propietario venda incluso si la venta resulta en un precio de compra más bajo que el saldo de la hipoteca. Estos tipos de ventas pueden o no tener una guerra de ofertas. Animo a los compradores de vivienda de una venta corta a completar la debida diligencia adicional sobre los matices de una venta corta.
¿Debo pujar en mi contra?
Los compradores de vivienda ansiosos deben pujar contra sí mismos bajo ciertas circunstancias. Si ha enviado una oferta y se le dice que hay varias ofertas del vendedor desencadena un proceso de oferta múltiple, debe volver a considerar su oferta. Si su oferta original era su mejor palo con ella. Sin embargo, si está dispuesto a mejorar sus términos o el precio de la oferta, vuelva a escribir su oferta. Puede ser difícil saber si estás en el primer lugar o no.
¿Qué tan importante es mi Realtor ® en las negociaciones?
Un Realtor ® de alta calidad es importante para negociar con éxito la compra de una casa en una situación competitiva. Un agente de bienes raíces experto y experto conoce las preguntas que debe hacerle al agente de listado para posiblemente obtener más información para darle una ventaja. Además, un gran Realtor® sabrá cómo utilizar todo lo que puede hacer para formar la mejor oferta. Por último, un agente de bienes raíces puede hablar de por qué su oferta es superior en comparación con otras ofertas.
¿Cómo iniciar una guerra de ofertas en su casa?
La clave para comenzar una guerra de ofertas en su casa que está vendiendo es atraer a la mayor audiencia posible de compradores de vivienda en un período de tiempo muy corto y darle a esa audiencia la oportunidad de pujar por su casa. En primer lugar, las imágenes de su hogar deben tener un sentimiento estético muy alto. Básicamente, la fotografía debe ser excelente y las tomas deben capturar un hogar moderno, bien equipado y deseable.
En segundo lugar, es el precio. Un precio por debajo del mercado es mucho más probable que atraiga a muchos compradores de vivienda activos. En tercer lugar, haga que su agente se extienda tanto como sea posible dentro de las reglas que debe seguir la comercialización de su hogar y cuándo comenzarán las presentaciones de su hogar. Una vez que comiencen las presentaciones, utilice tácticas para que la mayor cantidad de personas pueda pasar por la casa. Esto puede incluir hacer presentaciones privadas cortas, permitir presentaciones privadas superpuestas o celebrar una casa abierta el primer día en que se puede mostrar la casa.
Por último, agregue un idioma a la lista para que no se respondan ofertas dentro de las primeras 72 horas una vez que comiencen las presentaciones. Esto da a todos los compradores interesados la oportunidad de ver la casa.
Conclusión
Ganar una guerra de ofertas no es difícil. Todo lo que se necesita es obtener información y usar esa información para su beneficio. Escriba una oferta que el vendedor quiera aceptar. Los términos pueden ser más valiosos que ese par de miles de dólares adicionales que otro comprador ofrecerá. Estar por encima de la multitud. Sé fuerte. Sé inteligente. Simplemente escriba una oferta limpia y sólida que resuelva todos los problemas del vendedor y deje al vendedor sin dudas sobre lo fácil y suave que será trabajar con usted. Ganarás.
El Equipo De Quadwalls De Realtors ® En El Noroeste De Indiana
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