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¿Alguna vez has visto un centro comercial, un hospital o una escuela y te has preguntado cómo un pedazo de tierra vacío llegó a albergar un edificio entero? Detrás de las escenas de los edificios que vemos en la vida cotidiana se encuentra un complicado proceso de construcción, desde el diseño hasta la licitación y, finalmente, la construcción.
Hay muchas maneras de llevar a cabo este proceso. Aparte de la forma tradicional, un método que se está utilizando cada vez más es el método de Diseño y construcción. El número de contratos de diseño y construcción ha ido en aumento a lo largo de los años, a medida que los propietarios de los proyectos han intentado probar nuevas formas de desarrollar y construir sus proyectos.
Aunque el método de diseño y construcción tiene sus beneficios, también tiene varias limitaciones. Entre los contratos tradicionales y los contratos de diseño y construcción, lo que sería más apropiado dependería del caso en cuestión. Sin embargo, este artículo busca darle una breve vista previa de un contrato de Diseño y Construcción, los elementos que forman el contrato de Diseño y Construcción típico, así como los beneficios y limitaciones del método de Diseño y construcción.
¿Qué es un Contrato Tradicional?
Antes de profundizar en lo que constituye un contrato de Diseño y construcción, podría ser útil comprender en primer lugar qué es un contrato de construcción tradicional. En términos generales, el enfoque tradicional tiene tres etapas. Primero, la etapa de diseño. En esta etapa, el propietario del proyecto trabaja con un arquitecto o diseñador para elaborar un diseño para el edificio. En segundo lugar, la fase de licitación. En esta etapa, varios contratistas potenciales licitarán ofertas sobre el diseño predeterminado. Esto significa que presentarán sus propuestas al propietario del proyecto, que luego decidirá qué contratista quiere construir el edificio. Por último, en la etapa de construcción, la construcción real del edificio correrá a cargo del contratista que ganó la licitación, de acuerdo con el diseño original.
¿Qué es un Contrato de Diseño y Construcción?
En contraste, hay dos diferencias clave entre un contrato tradicional y un contrato de Diseño y construcción. La segunda etapa, es decir, la etapa de licitación en el contrato tradicional, se convierte en la primera etapa del contrato de diseño y construcción. La primera y tercera etapas del contrato tradicional se combinan en un proceso continuo en el contrato de Diseño y construcción. Esto significa que el propietario del proyecto seleccionará primero una entidad con capacidades de diseño y construcción para llevar a cabo el proyecto. Este proceso de diseño y construcción a menudo ocurre al mismo tiempo, y puede superponerse entre sí.
Este método tiene varias implicaciones. En primer lugar, este método de que una entidad sea a la vez el diseñador y el constructor significa que hay más colaboración potencial y sinergia entre los aspectos de diseño y construcción del proyecto. Tener la misma entidad a cargo del diseño y la construcción también optimiza el método tradicional de diseño, licitación y construcción. Finalmente, hace las cosas más fáciles para el propietario del proyecto porque esto significa que el propietario del proyecto ahora tiene un solo punto de contacto. El constructor de diseño es ahora la única persona responsable ante el propietario del proyecto por cualquier defecto o falla en el proyecto. Esto se compara con el método tradicional, en el que hay muchas partes involucradas, desde diseñadores hasta contratistas y varios subcontratistas, y el proceso de reclamaciones del propietario del proyecto es, por lo tanto, significativamente complicado.
¿Cuáles son los elementos de un Contrato de Diseño y construcción?
Hay tres documentos principales que se utilizan en un contrato de diseño y construcción estándar: requisitos del empleador, propuestas del contratista y un análisis de la suma del contrato.
#1 . Requisitos del empleador
Esto es creado por el propietario del proyecto y constituye efectivamente un diseño de esquema. El empleador utiliza este documento para establecer con precisión lo que quiere. Por lo tanto, aunque el constructor de diseño está a cargo del diseño del proyecto, el empleador debe proporcionar una cierta cantidad de información de diseño desde el principio.
Este documento se crea en gran medida para la referencia del constructor de diseño, con el fin de ayudarlo a presentar una propuesta de contratista (ver más abajo), y también para facilitar el precio preciso de las obras del constructor de diseño.
Normalmente se proporciona cierta información en los requisitos del empleador, aunque esto puede variar según el tamaño del proyecto y la complejidad de los requisitos del empleador. Esta información incluye, entre otros, lo siguiente:
- Descripción general del proyecto
- Informes previos a la adquisición o estudios
- Diligencia debida
- Forma propuesta de contrato de construcción
- Términos y condiciones específicos del contrato
- Propuesta de licitación y programa de construcción
- Alcance detallado de las obras
- Cumplimiento de normas de salud y seguridad
- Especificación de rendimiento de instalación mecánica y eléctrica
- Propuestas de concepto y diseño detallado
- Informes de investigación de suelos
#2 . Propuestas del contratista
Este es un documento preparado por el diseñador-constructor, que responde a los requisitos del empleador. En este documento, el constructor de diseño expondrá un diseño más detallado, basado en las necesidades del empleador, que deberá seguir desarrollándose a lo largo del proyecto. Esencialmente, la propuesta muestra cómo el constructor de diseño pretende satisfacer los requisitos del empleador.
Los detalles que deben incluirse en la propuesta del contratista son:
- Detalles específicos del proyecto: los nombres, direcciones, números de teléfono de las partes, la fecha del contrato y el número de trabajo
- Alcance de las propuestas de diseño y construcción
- Materiales que se utilizarán
- Método de construcción
- Diseño del sitio para oficinas temporales y matanzas
- Servicios que se prestarán
- Artículos que proporcionará el empleador
- Exenciones de responsabilidad
#3 . Análisis de suma de contratos
Finalmente, la mayoría de los contratos de diseño y construcción incluyen un análisis de suma de contratos. Esto es esencialmente un desglose de la suma del contrato, y es compilado por el constructor de diseño. Este documento pretende mostrar los precios de cada elemento de las obras. Esto sirve para varios propósitos:
- Permitir que el propietario del proyecto valore los cambios o variaciones en los requisitos del empleador
- Indicar la suma que el constructor de diseño necesita para llevar a cabo el trabajo necesario
- Ayudar con los pagos intermedios al constructor de diseño, y los cálculos de certificados y pagos provisionales
¿Cuáles son los beneficios de un Contrato de Diseño y construcción?
Existe un debate significativo sobre los beneficios e inconvenientes de un Contrato de Diseño y construcción. Por un lado, el método de diseño y construcción aporta beneficios significativos al propietario del proyecto:
- Minimiza el riesgo y mejora la claridad: este método ayuda a minimizar los riesgos para el propietario del proyecto porque reduce el número de puntos de contacto. Ahora que solo hay un punto de contacto, el constructor de diseño, también hay un solo punto de responsabilidad. El propietario del proyecto no corre el riesgo de que haya varias partes a las que deba demandar, o de que no pueda decir qué parte tiene la culpa de un defecto o defecto en particular. Como tal, también aclara los recursos de que dispone el propietario del proyecto, ya que solo una parte puede ser responsable.
- Ahorra tiempo: este método reduce el calendario de entrega al superponer las fases de diseño y construcción de un proyecto. Por lo tanto, el edificio se puede diseñar en fases, como el diseño evoluciona a medida que se desarrolla la construcción. Esto es particularmente apropiado cuando el propietario del proyecto se enfrenta a un calendario apretado.
- Ahorra dinero: este método también ahorra dinero para el propietario del proyecto. Con una sola entidad para contratar, hay menos gastos generales que asumir, responsabilidades legales y administrativas más simples y menos, y una menor posibilidad de litigio y con menos partes.
- Fomentar la innovación y un enfoque más holístico de la construcción: este método también alienta al constructor de diseño a adoptar enfoques más innovadores y de mejor valor para diseñar y construir el edificio. Esto solo es posible porque todos los miembros del equipo del proyecto – el diseñador, el contratista – se reúnen al principio del proceso para abordar los posibles problemas que puedan surgir en el futuro. Esto también reduce el riesgo de errores de diseño, que tardan más tiempo y dinero en rectificarse más adelante. Además, dado que el contratista también es el diseñador, el diseño se puede personalizar fácilmente para adaptarse a las condiciones reales del sitio.
¿Cuáles son las limitaciones de un Contrato de Diseño y construcción?
Si bien el método de diseño y construcción tiene beneficios significativos, también tiene sus limitaciones:
- Puede no producir el resultado esperado: debido a que la fase de diseño y construcción ocurren simultáneamente, no hay un diseño fijo al que hacer referencia al inicio del proyecto. Por lo tanto, el resultado final puede diferir de lo que el propietario del proyecto tiene en mente, especialmente si los requisitos del empleador y la propuesta del contratista no son lo suficientemente precisos para asegurarse de que tanto el propietario del proyecto como el constructor del diseño estaban en la misma página. Sin embargo, esto se puede resolver modificando ligeramente el método de diseño y construcción: el propietario del proyecto puede desarrollar un diseño preliminar del proyecto más detallado de antemano, de modo que el contratista tenga una idea más clara de lo que quiere el propietario del proyecto.
- Falta de experiencia: también existe la posibilidad de que, debido a que la entidad ya no se especializa en el diseño o la construcción, sino que tiene que ser competente en ambos, esto pueda comprometer el nivel de experiencia del constructor de diseño. Por ejemplo, esto es especialmente preocupante si el proyecto requiere diseños particularmente complejos. Si el constructor de diseño es principalmente un contratista en lugar de un diseñador, es posible que no sea capaz de lograr diseños más complejos o de empujarse al límite del potencial de diseño del proyecto. Dicho esto, el constructor de diseño a veces subcontrata ciertas tareas. Por ejemplo, si el constructor de diseño es principalmente un contratista, puede subcontratar o contratar a un diseñador para que lo ayude en el trabajo.
- El propietario del proyecto puede salir perdiendo: otro inconveniente potencial del enfoque de diseño y construcción es que el propietario del proyecto puede salir perdiendo, en términos de calidad con el resultado final. Por lo general, el diseñador y el contratista representan diferentes perspectivas en el proceso de construcción, donde el diseñador generalmente interpreta la visión del propietario del proyecto a través del diseño. Cuando el diseñador y el contratista se convierten en la misma persona, ya no funcionan como contrapesos entre sí, y la visión del arquitecto podría parecer que favorece al contratista. Sin embargo, esto podría ser administrado por el propietario del proyecto contratando a un agente o consultor para que lo ayude a supervisar el proyecto, si el propietario del proyecto carece de la experiencia técnica para supervisar.
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Este artículo está escrito por Stephen Wong de Sterling Law Corporation y editado por Leanne Cheng de Asia Law Network.
Este artículo no constituye asesoramiento legal ni una opinión legal sobre ningún asunto discutido y, en consecuencia, no se debe confiar en él. No debe considerarse una exposición exhaustiva de la legislación y la práctica en esta esfera. Si necesita algún consejo o información, hable con un abogado en ejercicio en su jurisdicción. Ninguna persona que sea miembro, socio, accionista o consultor de, en o para cualquier parte constitutiva de Interstellar Group Pte. Ltd. acepta o asume responsabilidad, o tiene responsabilidad alguna, con respecto a cualquier persona con respecto a este artículo.
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