Crisis De Arrendamiento (Segunda Parte): Cómo Calcular El Aviso De Renuncia Y El Procedimiento Para La Recuperación De La Propiedad.

Por Okpi Bernard Adaafu (Oba)Esq.

Este artículo intenta resolver la crisis entre el propietario y el inquilino. La primera parte del artículo explicaba todo sobre el contrato de arrendamiento y los tipos de arrendamiento. En esta última parte, nos centraremos en la regla que guía el aviso de renuncia, cómo terminar el arrendamiento, el procedimiento para la recuperación de los locales y cómo evitar la crisis entre el propietario y el inquilino.

CÓMO CALCULAR LA DURACIÓN DEL AVISO PARA DEJAR DE FUMAR

El propietario y el Inquilino son libres de ponerse de acuerdo sobre la duración del aviso para dejar de fumar; si no hay acuerdo, se aplicará la Ley de arrendamiento del Estado donde se encuentra la propiedad. Las siguientes son la duración por defecto de la notificación para dejar de fumar prevista por la ley.

1. Alquiler anual: Aviso previo de seis meses
2. Alquiler Semestral: preaviso de seis meses
3. Arrendamiento trimestral: preaviso de tres meses
4. Arrendamiento mensual: preaviso de un mes
5. Arrendamiento Semanal: preaviso de una semana

El cálculo de la duración del preaviso de renuncia por el Tribunal es muy complejo; el preaviso de renuncia de un mes, emitido el 2 de noviembre, expirará el 31 de diciembre y no el 2 de diciembre. Por lo general, la notificación de renuncia se puede dar en cualquier momento antes de la fecha de vencimiento del arrendamiento actual. La duración de la notificación de renuncia puede ser superior a la proporcionada por las partes o la ley, pero no debe ser más corta. En Abuja, la notificación de renuncia debe terminar en la víspera del aniversario del período actual (es decir, un día antes de la expiración del contrato de arrendamiento). Mientras esté en Lagos, el aviso de renuncia es válido una vez que se declara que termina en o después de la expiración del arrendamiento. En Nigeria, todos los estados tienen diferentes leyes de arrendamiento; las disposiciones son las mismas con cambios menores.

PREGUNTAS FRECUENTES

Estas son algunas de las preguntas que recibí después de la publicación de «Crisis de arrendamiento Parte Uno».

PRIMERA PREGUNTA:

Mi casero amenaza con usar a la policía para desalojarme porque le debía seis meses de alquiler. Ayúdame, por favor.

RESPUESTA:

El Propietario no puede obligarlo a salir del local con la ayuda de la policía porque hacerlo equivaldría a allanamiento. La ley lo protege y le da el derecho de demandar a su propietario por daños y perjuicios siempre que el propietario ingrese a su apartamento sin su consentimiento o sin usar la fuerza para desalojarlo. Lo correcto para el propietario es seguir el debido proceso legal al acercarse al Tribunal.

SEGUNDA PREGUNTA:

Mi inquilino se negó a pagar el alquiler durante tres años. No quiero que vuelva a ocupar mi propiedad. Quiero involucrar a la policía porque probé todos los métodos pacíficos. ¿Qué crees que debería hacer?

RESPUESTA:

La relación de arrendamiento no está regulada por la ley penal, es incorrecto informar de un asunto de arrendamiento a la policía. Sin embargo, la policía solo puede ser invitada cuando hay una pelea, robo, etc. El deber de la policía se limita a los asuntos penales derivados de las relaciones de arrendamiento. Por lo tanto, denunciar el asunto a la policía equivaldrá a una pérdida de tiempo y recursos, ya que la Policía seguramente remitirá el asunto al Tribunal. Lo correcto es leer el contrato de arrendamiento para verificar el procedimiento de desalojo. Cuando el procedimiento de desalojo no esté establecido en el acuerdo, consulte la ley del estado donde se encuentra la propiedad para obtener instrucciones. Por lo general, si un inquilino tiene atrasos en el alquiler por más de un año, es bueno que el propietario emita un aviso de siete días de la intención del propietario de solicitar a la Corte la recuperación del local, y luego proceda a presentar una acción para la recuperación de la propiedad en la Corte después de la expiración de los siete días.

CÓMO TERMINAR EL ARRENDAMIENTO

Hay varias maneras de determinar el arrendamiento. La elección de cuál tomar es crucial porque elegir un modo incorrecto puede conducir a conflictos.

1. Rendirse: Esto es cuando el Inquilino renuncia voluntariamente a la posesión antes de la expiración del período acordado. Puede ser expresa o implícita por conducta. Para ser efectivo, el Propietario debe indicar la aceptación.
2. Decomiso: Esto es cuando el Propietario vuelve a entrar en el local o solicita a la corte que rescinda el arrendamiento en caso de que ocurra cierto evento. Esto solo puede ocurrir en un arrendamiento fijo y debe indicarse en el contrato de arrendamiento.

• Fusión: Aquí el Propietario entrega su interés al Inquilino. Esto es cuando un inquilino compra la propiedad o adquiere una propiedad superior propiedad del Propietario. Es lo opuesto a la rendición.

1. Rescisión: Aquí es donde la ley permite que una de las partes solicite a un tribunal la rescisión del contrato de arrendamiento cuando hay un elemento de fraude en la relación de arrendamiento.
2. Fuerza mayor: Cuando se produce un evento sin culpa de ninguna de las partes, el arrendamiento llegará a su fin. Por ejemplo, destrucción de bienes por incendio o inundación.
3. Eflujo del tiempo: Aquí es donde la relación de arrendamiento termina al expirar el período acordado. La notificación no es necesaria, pero el contrato de arrendamiento puede contener la opción de renovación y la notificación de renuncia. La ley prohíbe el desalojo forzoso. Por lo tanto, se deben seguir las debidas garantías procesales.

• Terminación por Ley: Esto es cuando la ley permite la recuperación sin emisión de aviso para dejar de fumar. Una vez que un inquilino mensual está atrasado en el alquiler por tres meses, el Propietario puede emitir un aviso de siete días de la intención del propietario de solicitar a la corte para recuperar la posesión. El inquilino no tiene derecho a un aviso de renuncia. Además, el inquilino no tiene derecho a recibir aviso de renuncia en un arrendamiento fijo (como se mencionó anteriormente) y un inquilino semestral con atrasos de un año no tiene derecho a recibir aviso de renuncia.

PROCEDIMIENTO PARA LA RECUPERACIÓN DE LA PROPIEDAD

• El propietario debe emitir una carta de autorización a un abogado,
• El abogado emitirá un aviso para dejar de fumar (cuando sea necesario). Si el Inquilino no entrega la posesión al vencimiento del aviso de renuncia,
• El abogado emitirá un aviso de siete días de la intención del propietario de solicitar a la corte para recuperar la posesión. Si el Inquilino descuida desocupar el local al cabo de siete días,
• El abogado se dirigirá al tribunal apropiado (Tribunal de Primera Instancia o Tribunal Superior; dependiendo del valor de alquiler de la propiedad),
• El tribunal emitirá una citación y comenzará el juicio,
• El Tribunal emitirá un fallo (por lo general, extenderá la estadía del inquilino por cierto período u ordenará al inquilino que desaloje la propiedad de inmediato y otorgue los costos necesarios). Cuando se ordene al inquilino que pague el alquiler atrasado y dicho Inquilino no tenga dinero, el tribunal embargará los bienes personales valiosos del Inquilino y los subastará para pagar al Propietario.

CÓMO EVITAR UNA CRISIS DE ARRENDAMIENTO

El Inquilino debe entregar la posesión una vez que se haya notificado la renuncia. Cuando el Inquilino no entregue la posesión después del final del arrendamiento y la posterior emisión de avisos legales, el Propietario no debe desalojar por la fuerza al Inquilino porque hacerlo puede conducir a una batalla legal evitable y a un desperdicio financiero. La opción legal para el Propietario es tomar medidas en los tribunales y exigir la recuperación de la posesión, los costos y los atrasos de alquiler/daños.

Lea parte del artículo a través de:

1. https://thenigerialawyer.com/tenancy-crisis-part-one-nature-of-tenancy-covenants/
2. http://insidearewa.com.ng/tenancy-crisis-part-one-nature-of-tenancy-covenants/
3. https://www.legalnaija.com/2020/06/tenancy-crisis-part-one-nature-of_6.html?m=1

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1.DIVORCIO: https://thenigerialawyer.com/grounds-for-divorce-a-legal-digest/

1. La vida después de la Escuela de Leyes. https://www.legalnaija.com/2020/05/life-after-law-school-setting-up-right.html?m=1

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OKPI BERNARD ADAAFU (OBA)ESQ (LL.B, B. L, ACIArb, MCMC) es asociado de KANU G. AGABI, SAN (CON) & ASSOCIATES, Abuja, Nigeria.