de Excedentes de Cláusulas – 10 Cosas en las Que Pensar Para los Compradores

Propiedades a veces se venden sujetos a la sobreedad cláusulas – también conocido como elevar o reducir disposiciones. La idea es que, si se obtiene posteriormente un permiso de planificación, el vendedor tendrá derecho a una parte del aumento de valor. Esto suena simple, pero las disposiciones de esta naturaleza dan lugar a una amplia gama de problemas jurídicos y a menudo son una controversia en ciernes.

Como siempre, el diablo está en los detalles. Los puntos a tener en cuenta como comprador son:-

1. ¿Durante cuánto tiempo se aplican estas disposiciones? Se imponen comúnmente por hasta 25 años, pero esto es un tiempo muy largo. Podría decirse que solo deberían aplicarse cuando exista una posibilidad realista de obtener un permiso de planificación en los próximos 5 a 10 años.

2. ¿A qué estado porcentual en el aumento de valor debería tener derecho el vendedor? El vendedor a menudo comienza pidiendo el 50% del aumento de valor, pero es probable que esto deje al comprador con poco incentivo comercial para desarrollar la tierra. Tenga en cuenta que el comprador incurrirá en varios costos: costos de planificación para obtener el permiso, costos para vender el terreno y el impuesto sobre las ganancias de capital, por ejemplo. Algunas cláusulas de exceso de uso permiten deducir los costos antes de calcular el exceso de uso; de lo contrario, un exceso del 50% puede dejar al vendedor con un beneficio mayor que al comprador.

3. ¿Qué desencadena el pago al vendedor? Desde el punto de vista del comprador, esto no debe ser la concesión de un permiso de planificación, sino: –

• la implementación de un permiso de planificación (por ejemplo, cuando un comprador construye una nueva casa para ocupar él mismo); o
• la venta de la propiedad después de la concesión del permiso de planificación.

4. ¿Algún permiso de planificación activará el pago? A menudo, las partes pretenden que las cláusulas de exceso de uso se apliquen solo si se obtiene un permiso para el desarrollo residencial, pero la mayoría de las cláusulas de exceso de uso se aplican si se obtiene un permiso de planificación. Por lo tanto, el comprador puede querer excluir ciertos tipos de desarrollo del exceso. Por ejemplo, en el caso de una granja, el comprador tal vez desee excluir:-

• cualquier edificio para uso agrícola;
• cualquier uso ecuestre para edificios;
• cualquier instalación de energía renovable / telecomunicaciones;
• cualquier uso comercial (como la conversión de graneros en oficinas o talleres); o
• extensiones de la granja o la construcción de una casa con una corbata agrícola para un trabajador agrícola o un miembro de la familia.

Algunos de estos cambios pueden no requerir permiso de planificación en la actualidad, pero es mejor excluirlos para evitar dudas; tenga en cuenta que las reglas de planificación pueden cambiar en el futuro.

5. ¿Cómo se calcula el exceso de uso? A menudo puede haber una fórmula bastante complicada en los documentos. Compruebe si esto es correcto revisando algunos ejemplos, tomando nota para asegurarse de que el pago al vendedor no incluya aumentos normales de valor de «inflación».

Si las partes no pueden ponerse de acuerdo sobre la cantidad de exceso (que generalmente se basa en la diferencia en los valores de mercado abierto del terreno con o sin el permiso de planificación en cuestión), esto será determinado por un topógrafo independiente. Esto puede ser un proceso costoso y algo así como una lotería, ya que diferentes topógrafos pueden tener puntos de vista muy diferentes sobre los valores del mercado.

Si se pagan intereses sobre el pago por exceso, asegúrese de que esto se ejecute solo a partir de que el pago por exceso haya sido acordado o determinado por el topógrafo independiente. Si el interés se extiende a partir de la fecha del permiso, esto puede dar lugar a una gran factura de interés mientras se resuelve el precio.

6. ¿Tendrá el vendedor más de un bocado de la cereza? La mayoría de las cláusulas de exceso de uso se aplican cada vez que se obtiene el permiso de planificación durante el período de exceso de uso. Por lo tanto, si se ha realizado un pago por exceso de uso previo basado en un permiso para, por ejemplo, 5 casas, se deberá pagar un pago adicional si se obtiene posteriormente el permiso para 10 casas. Es importante asegurarse de que el crédito se otorga solo para el primer pago por exceso de uso.

7. ¿Cómo se asegura el exceso de uso? Por lo general, un vendedor impondrá una restricción al título del comprador para que las futuras transacciones no puedan inscribirse en el registro de la propiedad sin el consentimiento de un vendedor. Esto es necesario desde el punto de vista del vendedor para garantizar que el nuevo comprador celebre una nueva escritura de pacto para pagar el exceso (ya que los pactos positivos de esta naturaleza no son vinculantes para el sucesor en el título del comprador). Sin embargo, una restricción puede causar problemas o demoras en las transacciones futuras, y el comprador debe tratar de excluir de esa restricción a los arrendamientos a corto plazo y a los remortgages.

A veces, el vendedor requiere un cargo por la propiedad para asegurar el pago del exceso. Un comprador debe resistirse a esto, particularmente si está recaudando fondos a través de un banco para comprar la propiedad. El banco querrá un primer cargo y es posible que no esté contento con que el vendedor tenga un segundo cargo.

8. El beneficio del exceso de uso es un activo. Esto puede ser vendido por el vendedor o, si el vendedor fallece, el beneficio puede pasar con su patrimonio. Por lo tanto, puede ser difícil en el futuro para el comprador saber quién tiene el beneficio del exceso de edad. Esto causa más problemas, en particular cuando existe una restricción en la titularidad del comprador que requiere que la persona que tiene el beneficio consienta en cualquier transacción futura.

Por lo tanto, un comprador debe solicitar los documentos para exigir que se le notifique cualquier cambio en las personas que se benefician del exceso de edad, pero, incluso entonces, a menudo surgen problemas prácticos cuando esto no se hace.

9. Las cláusulas de exceso de uso complican la posición fiscal del comprador. Si se activa un pago por exceso, se adeudará un Impuesto sobre actos jurídicos documentados adicional (a medida que el precio de compra haya aumentado). De hecho, la HMRC exige que, al finalizar la compra (incluso si el pago de un excedente es muy remoto), el comprador pague SDLT sobre el precio de compra y el valor aumentado estimado del terreno si se activa el exceso. Sin embargo, el comprador puede solicitar al HMRC el aplazamiento de cualquier SDLT adicional que pueda ser exigible si se activa el exceso de uso.

En el caso de una propiedad comercial, si la venta original estaba sujeta al IVA, también se adeudará el IVA sobre cualquier pago por exceso.

10. Las provisiones por exceso de uso hacen que las negociaciones del contrato de compra y la transferencia sean mucho más complicadas. Esto inevitablemente se traduce en gastos legales adicionales para las partes y retrasos en la aceptación de los documentos. Además, la sobreedad disposiciones han dado lugar a muchas controversias ante los tribunales. Por lo tanto, puede valer la pena considerar si hay otra forma de reestructurar el acuerdo, tal vez por un precio ligeramente más alto que se paga en primer lugar.

Esta es solo una hoja de información general y NO se debe confiar en ella en relación con ningún asunto en particular. Las disposiciones sobre exceso de uso son muy complicadas y se deben tomar consejos específicos en relación con cualquier transacción que implique exceso de uso.

No podemos dar asesoramiento general o específico sobre asuntos relacionados con el exceso de edad, excepto a nuestros clientes existentes. Sin embargo, si desea que le demos un presupuesto, póngase en contacto con nosotros y un miembro del Departamento de Propiedad Comercial se pondrá en contacto con usted.