Al comprar una casa, la mayoría de las personas simplemente van al banco para financiar su compra. Al menos, esa es la forma tradicional de hacerlo — pero no el único. Los préstamos de devolución del vendedor, también conocidos como financiamiento del vendedor, son otra forma de asegurar un préstamo hipotecario.
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- ¿Qué Es el Financiamiento De Devolución de Material Del Vendedor?
- Términos de Devolución del Vendedor
- Cuándo Usarla
- Pros y Contras
¿Qué Es la Financiación de Devolución del Vendedor?
El financiamiento de devolución de material del vendedor es un acuerdo entre un vendedor y un comprador. El vendedor concede crédito al comprador en lugar de a un banco u otra institución financiera. El comprador firma un pagaré con el vendedor.
Se realiza un pago inicial y se pagan cuotas para el precio de compra con el tiempo. En pocas palabras, un material que se vuelve a llevar del vendedor es una forma de financiar la compra de una casa. El vendedor recibe el producto de la venta a lo largo del tiempo en lugar de una suma global. El vendedor «arrastra» el precio mediante un contrato.
Cómo funciona la devolución de material del Vendedor
Tradicionalmente, las transacciones de bienes raíces están respaldadas por instituciones financieras. El banco proporciona el dinero para la compra, mientras que el vendedor proporciona la escritura de la casa. El comprador deposita dinero (conocido como pago inicial) y firma un pagaré para pagar el saldo restante a lo largo del tiempo.
La compañía de seguros de título confirma que la propiedad tiene un buen título. En las transacciones de devolución de material del vendedor, las cosas funcionan de manera un poco diferente. Durante este proceso, el vendedor todavía trae la propiedad a la mesa.
El comprador paga un anticipo y firma un pagaré. La diferencia es que el pago va directamente al vendedor, no al banco. La compañía de títulos de propiedad todavía se asegura de que la propiedad tenga un buen título y que el comprador tenga un seguro.
El intermediario (el banco) se elimina de esta transacción. Técnicamente no se concede ningún préstamo. Después de todo, el vendedor no proporciona el dinero al comprador por adelantado, como lo haría un banco. En su lugar, el vendedor básicamente ha otorgado crédito al comprador por el precio de compra de la casa.
Esto se reembolsará con el tiempo. Las Partes acuerdan los términos de financiamiento antes de que se firme o intercambie algo. El vendedor lleva el saldo, de ahí el nombre.
Términos de devolución del vendedor
Los términos para el financiamiento de devolución de material del vendedor son diferentes de una transacción a otra. Pero una transacción típica incluye:
Precio
La primera consideración es el precio. Sin acordar un precio, no podrá establecer otros términos. Nunca debe pagar más de lo que vale una propiedad. Sin embargo, es posible que se encuentre comprando una propiedad con una prima cuando negocie un acuerdo para un vendedor que se ha devuelto.
Esto se debe a que el vendedor está asumiendo más riesgo de incumplimiento. Los compradores suelen tener puntajes de crédito más bajos, por lo que los vendedores pueden sobrevivir cobrando más por la propiedad.
Pago inicial
Los vendedores casi siempre quieren algún tipo de pago inicial antes del cierre. Esto demuestra que el comprador tiene piel en el juego. Los vendedores pueden aceptar un pago inicial más pequeño de lo que se requiere con un préstamo convencional, pero eso depende realmente del vendedor.
Al negociar con un vendedor, no tenga miedo de pedir tan solo un pago inicial del 3 por ciento. Pero no te sorprendas si te piden que pagues hasta un 10 por ciento.
Tasa de interés
Con financiamiento a largo plazo como este, puede pagar más intereses que el precio de compra original, ¡así que tenga eso en cuenta! Es en el mejor interés del comprador negociar una tasa de interés tan baja como pueda.
Fecha de inicio y Importe del pago
Los pagos incluyen intereses y capital. Estos se factorizan mediante un proceso llamado amortización. Generalmente, la amortización varía de 15 a 30 años. Independientemente de los términos de amortización, el acuerdo debe funcionar tanto para el comprador como para el vendedor.
Fecha de vencimiento
Una fecha de vencimiento es una fecha en la que debe reembolsarse la totalidad del saldo de principal. Esto es normalmente cuando se agota la amortización. Sin embargo, algunos prestamistas optan por utilizar un pago global.
Esto es cuando se debe pagar una suma global en una fecha determinada. Las transacciones de devolución de material del vendedor suelen incluir algún tipo de pago global. Esto es importante porque if a menudo significa que todo el saldo restante se debe.
Por ejemplo, si sus pagos son de $1,000 por mes y el saldo pendiente es de $50,000, usted necesitará traer $50.000 a la tabla si el préstamo fuera a globo de hoy.
Lo que normalmente sucede es que habrá mejorado su puntaje de crédito para poder refinanciar el préstamo. En lugar de obtener 5 50,000, un banco le prestará este dinero (recuerde que ha mejorado su puntaje de crédito). Luego, transformará el préstamo en una hipoteca financiada tradicionalmente.
Garantía
La mayoría de los préstamos hipotecarios están garantizados por la propia propiedad. Esto garantiza que el prestamista tenga recursos en caso de incumplimiento. Sin embargo, hay momentos en que una deuda no estará garantizada.
Las tarjetas de crédito son probablemente la forma más familiar de deuda no garantizada que se te viene a la mente porque no pones una garantía para ello. Financiación inmobiliaria, por otro lado, está asegurada.
La escritura de fideicomiso se pignora como garantía cuando contrae una hipoteca. Si no se realizan los pagos, el prestamista puede ejecutar la hipoteca. En las transacciones de devolución de material del vendedor, la vivienda es la garantía del pagaré. Si el comprador no paga, el trato se cancela y el vendedor se queda con la casa.
Cuándo usar el Financiamiento de Devolución de material del vendedor
El financiamiento de devolución del vendedor es una excelente opción para las personas que tal vez no puedan calificar para una hipoteca más tradicional. Además, es una excelente manera para que los inversores que poseen múltiples propiedades reduzcan su tasa de utilización de crédito.
Recuerde, no tienen que tomar múltiples préstamos de un banco, ¡el vendedor los lleva! Hay dos perspectivas diferentes a considerar al sopesar los pros y los contras de la financiación de devolución de material del vendedor: el vendedor y el comprador.
Es importante ver las ventajas y desventajas de cada uno. Nos gusta mirar a cada uno individualmente, porque vienen con diferentes consideraciones para cada parte.
Pros para el vendedor
Para el vendedor, este proceso puede tener muchas ventajas. Estos incluyen:
Ingresos
Una propiedad que se vende como alquiler aún genera ingresos. Esto significa que el vendedor no tiene que renunciar a los ingresos regulares. Cuando financian la venta, el flujo de ingresos continúa a medida que la propiedad de la casa se transfiere lentamente a otra parte.
Es cómodo
Si va a apostar a respaldar la venta de una propiedad, entonces tiene sentido que sea una propiedad que ha poseído y cuidado. Sabes en lo que te estás metiendo y es una forma cómoda de estirar un poco las piernas financieras.
Ahorre en impuestos
Al utilizar el financiamiento de devolución de material del vendedor, el IRS le permite diferir las ganancias de capital en la venta de la propiedad. Esto reduce su ingreso imponible, también reduce su factura de impuestos al tío Sam.
Buen rendimiento de la inversión
En comparación con los bonos y anualidades, el interés que recibe del pagaré en una transacción de devolución del vendedor suele ser mejor. Además, puede ganar intereses por principio, que no es algo que sucedería si la propiedad se vendiera mediante una transacción en efectivo.
Mejor precio de venta
Cuando se compara un acuerdo de devolución de material del vendedor con formas más tradicionales de hipotecar una casa, el vendedor normalmente va a salir en la cima con su precio de venta.
Pusiste una garantía
Mientras que puede parecer extraño ver esto en la categoría positiva, cuando la propiedad es la garantía en la operación, cualquier incumplimiento en el pagaré significa que simplemente vuelve a ti. Así que no estás corriendo un montón de riesgos.
Contras para vendedores
Por supuesto, hay algunas desventajas que los vendedores deben tener en cuenta cuando se trata de mochilas para el vendedor. Estos incluyen:
Mucha negociación
Literalmente, todos los aspectos de la transacción son negociables con un material que se devuelve al vendedor. Muchas personas que venden sus propiedades de esta manera no están lo suficientemente familiarizadas con el proceso como para ser buenos defensores de sí mismas. Si esto lo describe, es una buena idea buscar consejos de profesionales.
Se necesita confianza
Un banco u otra institución financiera califica a los prestatarios y usted también debe hacer esto. Debe asegurarse de que puede confiar en que el comprador se encargará de la propiedad y realizará los pagos.
En mis años de gestión de propiedades de inversión, he descubierto que los compradores suelen escatimar en mantenimiento. Por esta razón, nunca entraría en uno de estos acuerdos. Sin embargo, este riesgo puede cubrirse inspeccionando rutinariamente la propiedad.
Responsabilidad fiscal
Tendrá que consultar con un contador u otro profesional de impuestos para averiguar cuál es la responsabilidad fiscal de la propiedad para asegurarse de tener suficiente dinero para pagar los impuestos asociados con la propiedad.
Inflación
Una venta que se financia con un pagaré a través de una transacción de devolución del vendedor que tiene un pago fijo puede ser menos valiosa con el tiempo debido a la inflación. Esto puede no ser un problema para algunos vendedores con activos suficientes, pero es algo que debe tenerse en cuenta.
Pros para el Comprador
Hay bastantes pros para el comprador cuando se trata de financiar la compra de una casa con un material que se vuelve a llevar del vendedor. Estos incluyen:
Menos problemas
Cuando se compara un vendedor con una hipoteca tradicional, generalmente hay mucho menos papeleo involucrado, lo que significa menos problemas.
Es negociable
Tratar de negociar con un gran banco una hipoteca es increíblemente difícil y a menudo no es muy exitoso para la persona promedio que busca comprar una casa. Con un material devuelto por el vendedor, siempre hay espacio para la negociación.
Potencialmente ahorra dinero
Debido a que puede negociar casi todo, es posible que pueda obtener una tasa de interés más baja, hacer un pago inicial más bajo y no presentar garantías personales para hacer el trato. Sin embargo, esto es poco probable. Recuerde, usted es un comprador más arriesgado, por lo que es probable que deba pagar una prima.
Cierre fácil
El proceso de cierre es mucho más fácil con un material que se devuelve al vendedor. A menudo hay menos repetición en el proceso y menos capas de burocracia que tiene que superar en comparación con tratar con un prestamista.
Contras para el Comprador
Con un material devuelto por el vendedor, un comprador puede experimentar algunos inconvenientes, como:
Negociación
Sí, la negociación es pro y una contra. Por un lado, puede negociar términos que le beneficien. Por otro lado, tienes que saber lo que estás haciendo para negociar de manera efectiva.
Posibles problemas Con los herederos
Si el vendedor que financia su casa muere, usted formará parte del patrimonio y tendrá que tratar con sus herederos. Usted tiene un contrato, por lo que no necesita preocuparse demasiado por este aspecto del mismo. Pero podría significar un poco más de participación personal que lo que se obtiene con un préstamo bancario.
Una palabra sobre restricciones
Cuando se aprobó la Ley Dodd-Frank de Reforma de Wall Street en 2010, impactó en la forma en que funcionan los carrybacks de los vendedores. Si usted es un inversionista de bienes raíces que no planea vivir en la propiedad, entonces no necesita preocuparse por ello.
Pero si planea ocupar la propiedad, hay algunas cosas que usted y el vendedor deben saber que pueden ser un poco confusas. Asegúrese de hacer su investigación para conocer los pormenores de la ley.
¿Debería Utilizar El Financiamiento De Devolución De Material Del Vendedor?
El financiamiento de devolución de material del vendedor puede ser un concepto nuevo para usted, pero no es difícil entender los conceptos básicos. Esperamos que nuestra guía lo ayude a decidir si es la forma correcta de comprar su próxima propiedad o no. Y mientras esté aquí, asegúrese de consultar nuestras otras guías completas.
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