Evaluación de Lavandería de monedas: Cómo Valorar las Lavanderías de monedas

Antes de comenzar, me gustaría hacer esta declaración; y si no obtiene nada más de este escrito, aprenda esto. El Modelo de Negocio de lavandería y la justificación completa del Valor del negocio se basan en su longevidad anticipada. Una lavandería es más comparable a una Propiedad comercial con un arrendamiento de tierra y otros negocios con mejoras extensas que como la mayoría de los otros tipos de negocios.
Por ejemplo, las lavanderías que recuerdo de mi juventud (hace más de 40 años), con una excepción, siguen ahí. Por lo tanto, la primera prueba de valor para una lavandería de monedas es el potencial de una esperanza de vida a largo plazo. Con esa declaración hecha, este artículo se está escribiendo para ayudar a mostrar al inversor potencial el alcance de los problemas a considerar antes de comprar una lavandería de monedas; y para tratar de darle un poco de sentido a los números. En una evaluación real se considerarían y evaluarían estos y otros elementos. Esto de ninguna manera debe considerarse un esquema o menú sobre cómo evaluar una lavandería; sino más bien para demostrar el alcance del análisis a realizar.
En primer lugar, vamos a discutir el tema básico del multiplicador (__x Mensual Neto = Valor). Odio decirte con qué frecuencia he visto a personas quemadas porque corrían con lo que pensaban que era algún tipo de fórmula secreta (multiplicador); solo para descubrir que en su caso, la fórmula no respaldaba el valor a largo plazo del negocio. Una fórmula es solo una línea de base. Esta es una medida de comparación; de las diferencias de una ropa a otra. Me gusta compararlo con la simple prueba de dejar caer una plomada y observar todas las áreas que caen al Este y al oeste de ella. Esto es básico para valorar el valor de cualquier cosa.
La pregunta es ¿cuál es el multiplicador? Qué ajustes deben considerarse y en qué grado. Así que vamos a hacer esto fácil y llamar al multiplicador 60. Este es un lugar razonable para empezar. En los 24 años que he hecho de esta industria mi hogar, el número ha sido tan bajo como 50 y tan alto como 70. Uno parece tan equivocado como el otro, por lo que en algún lugar en el medio es un buen lugar para comenzar. El número 60 se ha mantenido razonablemente estable, a largo plazo. A decir verdad, los ajustes en su contra determinarán el valor, más que el multiplicador, en sí mismo. En este momento hay lavanderías disponibles a todo tipo de precios. Es confuso, por decir lo menos. Pero en su mayor parte, las lavanderías parecen estar funcionando bien, teniendo en cuenta las condiciones económicas y, sorprendentemente, continúan vendiéndose a aproximadamente 56 a 60 veces el rango de precios netos mensuales, en California; es DECIR, UNA VEZ QUE HAYA HECHO LOS AJUSTES. Entonces, cuáles son las áreas primarias de ajuste
1. El arrendamiento es su primera consideración. Sin un arrendamiento de tiempo adecuado para devolver su inversión y luego tener tiempo para vender al siguiente inversionista, el negocio podría devaluarse y su capacidad para vender y recuperar su inversión inicial disminuiría. También necesita mirar y comprender lo siguiente,
a. El valor del suelo (lo que no se puede reubicar) es fácilmente superior al valor de una lavandería; incluso en una lavandería nueva. Por lo tanto, sin un buen arrendamiento, su inversión no es segura. El plazo del Arrendamiento debe ser de una duración adecuada y razonable en términos para apoyar y amortizar la inversión; mientras que le deja la capacidad de revender el negocio en algún momento en el futuro para un retorno justo. A menudo es necesario negociar los términos de arrendamiento con el propietario; en momentos oportunos y casi siempre en el momento de la transferencia de un inversor a otro.
b. Las condiciones de mantenimiento del contrato de arrendamiento y las opciones deben compararse bien con otros contratos de arrendamiento para otras lavanderías de la zona.
c. El costo de la tarifa de Arrendamiento Mensual con costos NNN y CAM debe estar dentro de los estándares de un Modelo de Negocio de Lavandería típico.
d. Su contrato de arrendamiento debe ser examinado por un especialista de la industria y un abogado, antes de firmarlo.
2. El Equipo, los Servicios y los Accesorios deben estar en buenas condiciones o se debe considerar el costo de la modificación y el mantenimiento diferido.
a. ¿Cuál es la edad, la marca y el estado del equipo? Los equipos más antiguos afectarán su costo operativo y, si no se mantienen adecuadamente, también le costarán a los clientes.
b. Son los servicios adecuados y en buenas condiciones para el equipo; tanto los que están en su lugar como los que siguen cualquier cambio y actualización futura que pueda realizar.
c. ¿El aspecto y el estado de los mamparos, las mesas, el suelo y la decoración son actuales?
d. ¿La ropa se mantiene higiénica, limpia y funcionando bien en todo momento?
3. Comprenda el Modelo de Negocio; este es el área para buscar un valor sostenido o aumentado a largo plazo para su negocio. Una lavandería con imperfecciones corregibles es una oportunidad que debe considerarse al comprar una lavandería. Algunas de las áreas a observar son,
un estilo. Operation. ¿El negocio está atendido? ¿Debería serlo? ¿Algún negocio auxiliar?
b. Conozca a la competencia; incluidos los apartamentos. Necesita saber si el precio de venta de lavandería está dentro de la norma razonable para el área.
c. ¿La mezcla de equipos es consistente con las demandas de los clientes en el área?
i. ¿Suficientes lavadoras grandes?
ii. ¿Secadores actualizados? (Las secadoras son más rápidas hoy en día, con opciones de mayor tamaño y más eficientes)
iii. ¿Los ingresos de las secadoras son proporcionales al ingreso total?
iv. ¿Qué porcentaje de ingresos proviene de empresas auxiliares?
v. ¿Qué planes existen para compensar el aumento de los gastos de servicios públicos?
4. El Área de Mercado,
a. ¿Los planes demográficos y urbanos respaldan los requisitos a largo plazo de la inversión y sus planes de marketing futuros?
i. ¿Cuál es la población de alquiler dentro del área inmediata?
ii. ¿Cuál es el tamaño del hogar/familia?
iii. ¿Cuáles son el tiempo de viaje, el número de tráfico y el ingreso medio para el área?
5. También es necesario tener en cuenta los problemas de ubicación.
a. El estacionamiento es un gran problema, especialmente en áreas densamente pobladas.
b. La entrada, salida y visibilidad deben ser buenas.
c. La combinación de inquilinos del centro puede influir en su negocio. Algunas empresas se comen el valioso estacionamiento en las horas punta. Bares, Salones de baile y otros Estudios, por nombrar algunos.
El negocio de lavandería es un negocio de servicio de todo en efectivo y necesario para la vida que es fácil de operar, gratificante financieramente y considerado uno de los negocios más seguros de EE.UU. para invertir; y sin duda es resistente a la recesión. Dicho esto. En este momento, el modelo de negocio básico está distorsionado en muchas áreas y, si bien ofrece al operador inteligente la oportunidad de superar las expectativas normales, también es peligroso continuar sin el conocimiento y la comprensión de lo que está comprando. Sin embargo, para hacerlo aún más difícil, no es muy realista esperar mirar registros limpios en todos los casos. En algunos casos (tal vez la mayoría) es importante recrear el negocio a través del análisis para determinar el verdadero valor y el verdadero potencial. No le serviría recomendar que no considere estas lavanderías. De hecho, a menudo son las mejores opciones. Pero te debes a ti mismo entrar plenamente consciente.

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