Por: Garry Shapiro, BCL, LLB, MBA y Evan Shapiro, HBA, JD
Al comprar bienes raíces residenciales, los compradores generalmente adquieren más que solo terrenos. También adquieren la propiedad de la vivienda y otros bienes, ya sean muebles o fijos. Si bien un comprador puede esperar recibir los electrodomésticos de cocina, la lavadora, la secadora y los accesorios de iluminación, no se debe suponer. Los compradores y vendedores inevitablemente tendrán su propia comprensión subjetiva de lo que se incluye como parte de la transacción. Para evitar desacuerdos, el Acuerdo de Compra y Venta («APS») debe definir claramente qué bienes muebles y accesorios se incluyen o excluyen como parte de la transacción.
¿qué son los muebles y accesorios?
Los bienes muebles se consideran generalmente bienes muebles o muebles transferibles (a diferencia de los bienes inmuebles). Algunos ejemplos de bienes muebles pueden incluir electrodomésticos de cocina, muebles, persianas y cortinas (excluyendo los soportes).
Los accesorios, en comparación, son cualquier cosa que de otro modo se considerarían bienes muebles que, por razón de incorporación o fijación, se han unido permanentemente al terreno. Ejemplos de accesorios pueden incluir los sistemas de plomería y eléctricos de la casa.
La definición de muebles y accesorios deja un área gris sustancial que a menudo se deja abierta a la interpretación. Hay una serie de objetos que son fuentes comunes de desacuerdo, cuando el mueble puede haberse convertido en un accesorio, como una estantería (si está incorporada), accesorios de iluminación, un horno o una unidad de aire acondicionado, así como televisores montados en la pared (mientras que el televisor puede ser móvil, el soporte conectado a la pared no lo es).
Si el asunto se va a litigar, un tribunal analizaría varios factores para determinar si el objeto es un mueble o accesorio, como si está separado de la propiedad, excepto por su propio peso, y puede eliminarse sin dañar o alterar los accesorios o el terreno. Un objeto que está enchufado y se puede quitar sin dañar generalmente se considera un mueble.
cómo evitar disputas
Distinguir entre muebles y accesorios puede convertirse en un ejercicio complicado y costoso que da lugar a litigios. A menos que se indique lo contrario en el APS, los bienes muebles se consideran excluidos del precio de compra y los accesorios se consideran incluidos. La cuestión es si las partes pueden ponerse de acuerdo sobre lo que constituye un bien inmueble o un accesorio fijo.
Otro problema relacionado es si hay artículos de alquiler en el hogar, como un horno o un tanque de agua caliente. Se puede suponer que estos objetos son accesorios y se compran como parte de la transacción; sin embargo, si se alquilan, el Vendedor no puede transferir la propiedad de los objetos y el Comprador tendrá que asumir obligaciones de pago continuas.
Es esencial que los compradores y vendedores indiquen claramente qué muebles están incluidos y qué accesorios están excluidos como parte de la transacción, así como los artículos de alquiler, para evitar disputas. Las partes deberían considerar suficientemente estas cuestiones en el momento de redactar los planes de acción y, por precaución, todas las inclusiones, exclusiones y elementos de alquiler pertinentes deberían figurar en los planes de acción.