Esta publicación explica todo sobre los alquileres periódicos, los contratos de arrendamiento móvil, las renovaciones y qué hacer cuando el plazo mínimo (fijo) de su AST esté a punto de expirar.
Pero primero:
- ¿Necesita ayuda con lo que sucede en un arrendamiento conjunto cuando un inquilino quiere irse, pero los otros inquilinos quieren quedarse en la propiedad?
- ¿Desea ayuda con su situación específica? Escribir un post en nuestro foro de la Comunidad!
Cuando un propietario alquila una propiedad a un inquilino, generalmente habrá un contrato de arrendamiento que especifica un período de tiempo por el que durará el arrendamiento.
Este período de tiempo es el «término» del arrendamiento. Cuando el término se establece en el contrato de arrendamiento, es habitual referirse al acuerdo como «plazo fijo», ya que será por un período de tiempo fijo. Normalmente será por seis meses o un año. Con menos frecuencia, puede ser para otros períodos de tiempo.
Pero, ¿qué sucede cuando termina este período de tiempo? Repasemos los diferentes escenarios.
Lo que sucede Cuando Finaliza el Plazo mínimo de un Contrato
Esto dependerá de si los inquilinos se han mudado o no. Veamos ambos casos.
Si los inquilinos se han mudado
Si los inquilinos se mudan al final del plazo fijo, el alquiler termina. Ya no existirá. Se trata de una norma conocida por los abogados como «eflujo del tiempo».
Por lo tanto, si los inquilinos se han mudado para esa fecha, ese es el final de la misma. Los inquilinos ya no tienen ninguna responsabilidad bajo el arrendamiento y el propietario ya no tiene ningún derecho a cobrar el alquiler.
Los propietarios a menudo se molestan por esto si los inquilinos se han mudado sin avisarles. A veces, incluso pueden incluir en su contrato de arrendamiento una cláusula que requiera que el inquilino dé aviso si desea irse al final del plazo fijo y que les permita pagar ‘alquiler en lugar de aviso’ si no lo hacen.
Lamentablemente (para los propietarios), estas cláusulas casi con seguridad serán nulas bajo las regulaciones de Términos de Contrato Injustos (ahora parte de la Ley de Derechos del Consumidor de 2015).
El inquilino solo se inscribió por un período de tiempo específico. Cualquier cláusula que lo obligue a permanecer más tiempo o que intente hacerlo responsable de continuar el alquiler si se ha mudado se considerará «injusta» e inaplicable.
Si los Inquilinos permanecen en la Ocupación
La situación es diferente si los inquilinos permanecen viviendo en la propiedad. Aunque, salvo en los casos en que se haya establecido un contrato de arrendamiento periódico (véase más adelante), el arrendamiento finalizará a medianoche del último día del plazo fijo.
Si los inquilinos permanecen en la ocupación, en la mayoría de los casos, si no se ha firmado un nuevo contrato de arrendamiento a plazo fijo o una «renovación», tan pronto como finalice el contrato de arrendamiento a plazo fijo, se creará automáticamente un nuevo contrato de arrendamiento «periódico» en su lugar.
A menos que o hasta que se firme un nuevo documento de arrendamiento a plazo fijo o de «renovación», el arrendamiento continuará en esta base periódica.
Esto no tiene nada de malo. Algunos arrendamientos se han ejecutado durante años de forma periódica. No tiene que dar a los inquilinos un nuevo plazo fijo o renovación.
Los términos fijos suelen ser preferibles, ya que dan más seguridad tanto al propietario como al inquilino. Además, les dan a los propietarios la oportunidad de aumentar el alquiler. Sin embargo, a veces, por ejemplo, si el propietario o el inquilino no están seguros de sus planes, puede ser mejor dejar que el arrendamiento se ejecute de forma periódica, ya que es más flexible.
El propietario también puede preferir no estar atado a un largo plazo fijo si no está satisfecho con el comportamiento de su inquilino y solo está dispuesto a permitir que se quede si se comporta mes a mes.
Si permite que el arrendamiento se ejecute de forma periódica o insiste en un nuevo plazo fijo, realmente depende de lo que desee y de lo que sea mejor en las circunstancias.
Por cierto, los agentes de alquiler a menudo desean que se renueven los alquileres, ya que esto activará su derecho a una tarifa de «renovación». No dejes que te convenzan demasiado. Si las circunstancias de su arrendamiento son que es preferible un arrendamiento periódico más flexible, entonces deben aceptarlo. No tienen un derecho absoluto a una tarifa de renovación, ¡por mucho que la deseen!
¿Cómo se Crean los Arrendamientos Periódicos?
Por lo tanto, si los inquilinos permanecen en la propiedad y no se firma ninguna renovación, habrá un arrendamiento periódico. ¿Cómo se crean? Básicamente hay tres opciones:
- Si el arrendamiento es un arrendamiento abreviado asegurado
- Si el arrendamiento es un arrendamiento no regulado de «common law»
- Si el contrato de arrendamiento establece un arrendamiento periódico contractual
Echemos un vistazo a estos a su vez.
1. Arrendamiento Periódico Estatutario
Si el arrendamiento Es un Arrendamiento Abreviado Asegurado, cuando expire el plazo mínimo, el arrendamiento continuará debido a la ley.
De los tres, esta es la situación más común. El nuevo arrendamiento surgirá porque la sección 5 de la Ley de Vivienda de 1988 dice que así será.
La Ley de vivienda de 1988 es la ley por la que se establecen y regulan los arrendamientos abreviados asegurados y asegurados. La sección 5 dice que si el inquilino permanece en la ocupación después del final del plazo fijo, se creará automáticamente un nuevo arrendamiento «periódico». Este nuevo arrendamiento periódico:
- Comienza inmediatamente después de que finalice el plazo fijo
- Se considerará que existe entre las mismas personas que eran el propietario y el inquilino en el momento en que finaliza el plazo fijo
- Sea con respecto a los mismos locales
- Sea «periódico», lo que significa que se extenderá de un período a otro, normalmente mensual o semanal (consulte más sobre esto a continuación)
- Excepto por esto, estará bajo los mismos términos y condiciones que el arrendamiento a plazo fijo anterior
Este tipo de arrendamiento periódico se conoce como arrendamiento periódico «estatutario», porque fue creado por ley, i.e. artículo 5 de la Ley de vivienda de 1988.
En la mayoría de los casos, el período será mensual o semanal, dependiendo de cómo se pague el alquiler según los términos del contrato de alquiler. Sin embargo, si el último pago del alquiler fue diferente, por ejemplo, si el inquilino pagó todo el alquiler por adelantado con un pago por el valor de seis meses de alquiler, entonces el período del alquiler reflejará este último pago (por lo que en nuestro ejemplo será un alquiler periódico de seis meses).
En la actualidad, la mayoría de los alquileres están garantizados en plazos cortos, por lo que en la mayoría de las situaciones en las que los inquilinos permanecen después del final del plazo fijo, tendrán un alquiler periódico legal.
2. Arrendamientos no regulados de «Common Law»
Algunos arrendamientos quedan fuera del código establecido por la Ley de Vivienda de 1988. En general, estos son:
- Arrendamientos donde el arrendador es un arrendador residente ya que vive en el mismo edificio (ver más sobre esto a continuación)
- Arrendamientos donde el arrendatario es una sociedad limitada, o
- Si el alquiler es:
- más de £100,000 pa, o
- menos de £750 pa (o £1,500 pa en el Gran Londres)
Encontrará una lista completa en el Anexo 1 de la Ley de Vivienda de 1988.
En lo que respecta a los propietarios residentes, esto normalmente será donde alguien está alquilando algún tipo de anexo de abuelas de «piso de jardín». No se aplicará a situaciones en las que el propietario posea dos o más propiedades en un bloque de pisos construido específicamente y alquile una y viva en otra, aquí las propiedades alquiladas serán ASTs. Si el propietario está alquilando una habitación a un inquilino, esto normalmente no será un arrendamiento en absoluto (vea más sobre esto en el sitio web de mi Inquilino Propietario).
Entonces, ¿qué sucede si un inquilino se queda después del final del plazo fijo en un arrendamiento de derecho común? La sección 5 no se aplicará, ya que no se trata de un AST. En general, sin embargo, la ley implicará un arrendamiento periódico en el que el inquilino paga y el propietario acepta el alquiler.
En virtud de la sección 54(2) de la Ley de Propiedad de 1925, no es necesario tener una escritura de contrato de arrendamiento formal por escrito si un inquilino vive en una propiedad y paga alquiler cuando hay un plazo fijo de 3 años o menos. Se creará un nuevo arrendamiento automáticamente.
Las únicas circunstancias en las que no se creará será si el inquilino no paga el alquiler o el propietario se niega a aceptarlo. Por lo general, el propietario buscará recuperar la posesión de la propiedad aquí, en cuyo caso tenga en cuenta que aún tendrá que obtener una orden de posesión a través de los tribunales (mi guía de Desalojo de la Ley de Propietarios tiene instrucciones sobre cómo hacerlo).
3. El Contrato de Arrendamiento Prevé un Arrendamiento Periódico Contractual
El tercer tipo de caso que crea un arrendamiento periódico es el «arrendamiento periódico contractual». Estos no son comunes y solo existen si el contrato de arrendamiento firmado por el inquilino los contempla específicamente.
Cuando se hace esto, el arrendamiento no termina en absoluto, sino que continúa (suponiendo que los inquilinos no se muden) de forma periódica, como se establece en el acuerdo. Normalmente, esto será para un alquiler periódico mensual.
Una de las ventajas de los alquileres periódicos contractuales es que puede especificar cuál será el período de su arrendamiento periódico para crear certeza.
What Won’t Happen
Probablemente vale la pena mencionar, para concluir este artículo, que cuando alguien ha estado viviendo en una propiedad como inquilino, no se convertirá en un «ocupante ilegal» si permanece en la propiedad después de que el plazo fijo haya terminado.
Permanecerán como inquilinos y tendrán derecho a permanecer en la propiedad hasta que sean desalojados por los tribunales.
Otra preocupación que tienen los propietarios es que si los inquilinos permanecen en la propiedad durante mucho tiempo, de repente adquirirán derechos adicionales, como el derecho a comprar la propiedad. Esto tampoco sucederá.
Los propietarios casi siempre tendrán derecho a desalojar a los inquilinos que permanezcan viviendo en la propiedad después de que haya terminado el plazo fijo. Las únicas circunstancias en que no es así es cuando el inquilino tiene un arrendamiento protegido en virtud de la Ley de alquileres de 1977. Pero desde enero de 1989 no se han creado (o se pueden crear) arrendamientos protegidos por la Ley de Alquileres, por lo que esto no va a suceder con un arrendamiento más reciente.
En conclusión
En la gran mayoría de los casos en que un inquilino se queda después del final del plazo fijo y no se ha firmado un nuevo contrato, seguirá teniendo un contrato de alquiler, un contrato de alquiler periódico De hecho, también tendrá un contrato de alquiler, ya que seguirán aplicándose los términos del contrato de alquiler anterior.
Sin embargo, no hay nada que temer sobre los arrendamientos periódicos y hay momentos en que permitir que un arrendamiento se ‘ejecute’ como periódico es una buena idea.Esperemos que este artículo lo haya ayudado a comprender los problemas y cómo funcionan las reglas.
¿Qué sucede cuando solo un inquilino quiere dejar un contrato de arrendamiento conjunto?
En un arrendamiento conjunto, todos los inquilinos son solidariamente responsables de los deberes del arrendamiento (por ejemplo, pagar el alquiler), pero también de los privilegios (por ejemplo, disfrutar de acceso a la totalidad de la propiedad).
Siempre que sigan los términos establecidos en el contrato, cualquier inquilino en un arrendamiento conjunto puede dar aviso de abandonar la propiedad. Si el contrato dice que se requiere un aviso de 2 meses, entonces cualquier inquilino puede dar este aviso y mudarse dos meses después.
En este punto, el arrendamiento habrá terminado para todas las partes a menos que el contrato de arrendamiento diga lo contrario. Si los otros inquilinos permanecen y siguen pagando el mismo alquiler, no será simplemente como de costumbre, ya que el arrendamiento que existía anteriormente, junto con sus términos, se habrá terminado.
Será de interés para todos llegar a un nuevo acuerdo lo antes posible. Idealmente, los inquilinos y el propietario restantes habrán hecho los arreglos durante el período de preaviso y firmado un nuevo contrato de arrendamiento para comenzar tan pronto como termine el anterior.
Puede descargar el contrato de arrendamiento conjunto gratuito de OpenRent aquí.
Tessa Shepperson
Tessa es una abogada especialista en propietarios & inquilinos. Más de sus escritos se pueden encontrar en el Blog Landlord Law. También dirige el popular servicio en línea de Ley de Propietarios. La última sección, OpenRent Supplemental, no es de Tessa Shepperson.