JMB, MC y Sub-MC: Sus funciones y deberes en el desarrollo de estratos

Probablemente esté al tanto de JMB, MC y Sub-MC si vive en unidades de estratos como condominios, apartamentos y comunidades cerradas y vigiladas (G&G). Pero, ¿sabes lo que hacen?

Debido a los altos costos y la escasez de tierra en las áreas urbanas, un tipo particular de propiedad ha experimentado un aumento en popularidad durante los últimos años: los estratos. Curiosamente, alrededor del 30% de la población del país vive en propiedades con títulos de estratos.

Una propiedad de estratos se define como un desarrollo o esquema en el que el edificio o el terreno se dividen en diferentes lotes conocidos como «parcelas». Las residencias de gran altura, como pisos, apartamentos, condominios y casas adosadas, son propiedades típicas de estratos. Sin embargo, también se incluyen en esta categoría las casas aterrizadas en comunidades cerradas y vigiladas (G&G). Un ejemplo de esto último es Desa ParkCity en Kepong.

En estas áreas de desarrollo, los avisos a menudo se colocan en áreas comunes como el tablón de anuncios principal, los ascensores y los buzones de correo para mantener a los residentes actualizados sobre temas como cortes de agua programados, mantenimiento de ascensores o nebulización de mosquitos.

Los avisos generalmente provienen de organismos estatutarios como el Órgano de Administración Conjunta (JMB), la Corporación de Administración (MC) o la Corporación de Administración Conjunta (JMC). Si bien la mayoría de los residentes son conscientes de estos cuerpos, todavía no se sabe quién hace qué.

1.¿Qué es JMB?

La JMB es un organismo interino que se establece para administrar y mantener una propiedad de estratos a partir de la finalización del desarrollo hasta la emisión del título de estratos por parte de la oficina de tierras. Establecida en virtud de la sección 17 de la SMA, la JMB está integrada por el promotor y los propietarios/compradores de estratos. Trabajan juntos para garantizar la documentación adecuada, los calendarios de pago, la contabilidad y el mantenimiento de la propiedad. La primera Junta General Anual (AGM) de la JMB debe convocarse dentro de los 12 meses siguientes a la fecha de entrega de la posesión vacante del desarrollador. La JMB seguirá existiendo y desempeñando sus funciones hasta que se disuelva. Una vez que el JMB se disuelve, el MC o JMC asume su papel.

¿Cuáles son los deberes de JMB?

La JMB tiene la responsabilidad de realizar lo siguiente:

• Mantener & administrar la propiedad común
• Determinar e imponer cargos en la tarifa de mantenimiento para trabajos de mantenimiento
• Determinar e imponer la contribución al fondo de amortización
• Aplicar el seguro de acuerdo con la SMA o para asegurar contra tales otros riesgos
• Cumplir con cualquier aviso u orden dada o hecha por la autoridad local o cualquier autoridad pública competente en materia de bienes comunes
• Preparará y llevará un registro de todos los propietarios de parcelas del edificio o terreno destinado a ser dividido en parcelas
• Asegurarse de que las cuentas que debe mantener la JMB en virtud de la SMA se auditen
• Hacer cumplir los estatutos; y
• Hacer otras cosas que puedan ser convenientes o necesarias para el mantenimiento y administración adecuados de los edificios o terrenos destinados a la subdivisión en parcelas y la propiedad común.

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¿Qué hace la JMB?

La JMB está facultada en virtud de la Ley de Gestión de Estratos (SMA) para lo siguiente::

• Cobrar los honorarios de mantenimiento de los propietarios de paquetes
• Cobrar la contribución al fondo de amortización de los propietarios de paquetes
• Autorizar los gastos para llevar a cabo las obras de mantenimiento y gestión
• Recuperar el dinero adeudado por cualquier propietario de paquetes
• Adquirir bienes para uso de los propietarios de paquetes en relación con los bienes comunes
• Emplear u organizar y asegurar los servicios de cualquier persona o agente para llevar a cabo el mantenimiento y la administración de la propiedad común
• Hacer estatutos adicionales para el mantenimiento adecuado y la administración de los bienes comunes
• Hará todo lo razonablemente necesario para el desempeño de sus funciones en virtud de la Ley de Protección del medio ambiente y la aplicación de los estatutos.

4. ¿Podemos demandar a JMB?

La respuesta es SÍ, ya que es su derecho como propietario de unidad o propietario de vivienda hacerlo. La sección 17 (3) de la Ley de Gestión de Estratos (SMA) y la sección 39 (3) de la Ley de Títulos de Estratos establecen específicamente que la JMB y MC pueden demandar y ser demandados en su nombre.

5. ¿Qué es MC?

Se compone de propietarios de unidades que son votados por otros residentes que asisten a la Asamblea General de un desarrollo de estratos. A veces se la conoce como Corporación de Administración Conjunta (JMC) y sirve para representar a todos los propietarios de unidades de estratos y decidir cómo administrar mejor el desarrollo de estratos. La principal diferencia entre un JMB y un MC es que el primero es un órgano interino que existe antes de la emisión del título de estrato por parte de la oficina de catastro.

Se establece un MC al abrir un libro de registro de estratos después de que se emitan los títulos de los estratos. Sin embargo, un MC no funciona hasta que se convoca la primera Junta General del MC y se elige al comité de gestión. El JMB se disuelve automáticamente en un plazo de tres meses a partir de la fecha de la primera Junta General de accionistas del MC.

¿Cuál es la diferencia entre JMB y MC?

Una vez establecido, el MC asume las responsabilidades de JMB en el funcionamiento y mantenimiento de la propiedad. Sin embargo, dado que la JMB es un órgano provisional, no tiene todas las facultades confiadas a un MC de acuerdo con la SMA.

Entre las diferencias de potencia se incluyen:

• Limitación de la celebración de contratos

El artículo 21(3) de la SMA establece que una JMB no celebrará ningún contrato relacionado con el mantenimiento y la administración de ningún edificio destinado a la subdivisión de parcelas y bienes comunes en el área de desarrollo por un período superior a 12 meses. Esta restricción no se impone a un MC, ya que debe contratar a sus proveedores de servicios cada año.

• Pedir prestado dinero

El MC está autorizado a pedir dinero prestado en el ejercicio de sus facultades o en el desempeño de sus funciones. Sin embargo, la Junta no está autorizada a hacerlo.

• Ofrecer seguridad

En virtud del AMS, solo un MC está autorizado a garantizar el reembolso de dinero prestado y el pago de intereses sobre el mismo mediante título negociable o mediante el cobro de cargos impagados a la cuenta de alimentos (ya sean impuestos o no), o mediante el cobro de cualquier bien que se le haya conferido o mediante una combinación de cualquiera de esos medios.

• Adquisición de terrenos adicionales

Debido a que la JMB no es la propietaria legal del lote, no puede adquirir tierras para ser utilizadas con fines relacionados con el área de desarrollo estratificado. El MC, por otro lado, puede hacerlo porque es el propietario legal. Además, el MC también puede aceptar la carga o el beneficio de la servidumbre impuesta con respecto a su lote.

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¿Qué son JMB y JMC?

Cada JMB tendrá un JMC. La CPM serán elegidos por JMB. En general, la CPM consistir de no menos de tres y no más de 14 miembros. Esto es determinado por el JMB en una junta general. El Segundo anexo de la SMA estados de las disposiciones de la JMB, que regula la constitución, quórum, sesiones, y los procedimientos de la comisión paritaria marítima. Este comité llevará a cabo los deberes y negocios de la JMB. A tal efecto, ejercen cualquiera de las facultades de la Junta Mixta de Apelación.

¿Qué es Sub-MC?

Se requiere un Sub-MC si el desarrollo es demasiado grande y difícil de gestionar por un solo comité. Permite la creación de Propiedad Común Limitada (LCP) donde solo ciertos propietarios tienen uso exclusivo hacia ella. Este concepto es particularmente útil en desarrollos mixtos de edificios de estratos para usos residenciales, comerciales y minoristas. Los residentes solo pueden formar un Sub-MC si el MC principal ya existe. El Sub-MC se ejecuta independientemente del MC, pero requiere que un miembro del MC participe en el funcionamiento del Sub-MC.

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