Durante más de 80 años, el gobierno federal ha apoyado los préstamos hipotecarios a través de una variedad de políticas, programas e instituciones. Este apoyo ha ayudado a millones de familias de clase media y aspirantes a clase media a comprar casas.1 A pesar de este éxito, algunos conservadores continúan cuestionando la relevancia y eficacia de las políticas de vivienda del gobierno de larga data.2
En los últimos años, los conservadores que argumentan que algunos aspectos de la política federal de vivienda causaron la crisis financiera han presionado por una legislación para eliminar o restringir los programas gubernamentales que hacen que la propiedad de vivienda sea más asequible para los estadounidenses. Estos críticos han propuesto reducir drásticamente la huella de la Administración Federal de Vivienda, o FHA; eliminar la Ley de Reinversión Comunitaria, o CRA; y desechar las empresas patrocinadas por el gobierno, o GSE, Fannie Mae y Freddie Mac, que ayudan a proporcionar liquidez a los mercados hipotecarios y garantizar la disponibilidad de la hipoteca de tasa fija a 30 años.3 Al mismo tiempo, algunos miembros del Congreso también han apoyado una legislación que reabriría las puertas a los préstamos predatorios y la falta de supervisión que causaron la crisis financiera y de vivienda.4 Se puede esperar legislación sobre algunos de estos temas en la actual sesión del Congreso como parte de un amplio ataque conservador a las políticas federales de vivienda de larga data.5
Estos argumentos conservadores deben tratarse con escepticismo. La evidencia muestra que los objetivos habituales del ataque conservador no jugaron un papel significativo en la crisis financiera y de vivienda. Las políticas gubernamentales que hacen que sea más asequible comprar una casa no fueron responsables de la crisis. De hecho, los consumidores que ya tenían hipotecas y que habían acumulado plusvalía en sus casas tenían más probabilidades de ser blanco de préstamos predatorios de alto riesgo que los compradores de vivienda por primera vez.6
En lugar de demasiado gobierno, fue la falta de una supervisión gubernamental suficiente en áreas clave, incluida la protección del consumidor, la titulización hipotecaria de marca privada, la capitalización bancaria y los mercados financieros, lo que transformó una burbuja inmobiliaria en una crisis financiera mundial.
Antecedentes: Políticas federales para apoyar la propiedad de vivienda
El gobierno federal promulgó políticas después de la Gran Depresión que, a lo largo de las décadas, han ayudado a establecer la propiedad de vivienda como un pilar clave de la clase media estadounidense. Después de que el mercado hipotecario se congelara en la década de 1930 y los bancos no quisieran o no pudieran continuar prestando, el gobierno federal intervino para traer estabilidad al mercado nacional de la vivienda.7
En 1934, el Congreso estableció la FHA, que ofrece seguros gubernamentales sobre hipotecas. La FHA protege a los bancos contra pérdidas en préstamos asegurados por la FHA que califican, lo que hace que los bancos estén más dispuestos a ofrecer hipotecas al público, particularmente durante tiempos económicos difíciles en los que de otra manera podrían cerrar sus puertas.8
La misma ley que estableció la FHA también requería la creación de asociaciones hipotecarias nacionales, y en 1938, Fannie Mae se estableció con el respaldo del gobierno. Fannie Mae fue autorizada públicamente para promover los objetivos generales de proporcionar mayor liquidez y estabilidad en los mercados hipotecarios. Durante sus primeros años, Fannie Mae tenía el monopolio del mercado hipotecario secundario de la nación, comprando hipotecas aseguradas por la Administración de Veteranos y de la FHA o VA.9
Después de la Segunda Guerra Mundial, la Ley de Soldados facultó al VA para asegurar préstamos hipotecarios a los militares que regresaban, proporcionando el respaldo del gobierno para millones de hipotecas asequibles que estimularon el crecimiento económico del país después de la guerra. En la década de 1950, el papel de Fannie Mae se expandió más allá de la compra de hipotecas FHA y VA en préstamos convencionales, reduciendo aún más los costos para los consumidores. En la década de 1970, la Federal Home Loan Mortgage Corporation, conocida como Freddie Mac, fue creada para comprar y titularizar hipotecas convencionales.10 Freddie Mac, Fannie Mae, la FHA y la deducción de impuestos hipotecarios forman el núcleo de la política federal de vivienda contemporánea.
El apoyo del gobierno al mercado hipotecario ayudó a aumentar significativamente las tasas de propiedad de vivienda. Entre 1940 y 1960, la tasa de propiedad de vivienda en la nación aumentó de 44 por ciento a 62 por ciento, debido tanto al sólido apoyo del gobierno a los mercados de vivienda a través de la FHA y la VA a través del Proyecto de Ley GI, como al fuerte crecimiento demográfico, productivo y económico que caracterizó el auge de la posguerra.11 Desde la década de 1960, la política del gobierno ayudó a mantener esta tasa más alta de propiedad, con la tasa de propietarios de vivienda que se mantiene constantemente por encima del 60 por ciento, alcanzando un máximo del 69 por ciento en 2005. Hoy es del 64 por ciento.12 Antes de la creación de estas entidades federales, era poco probable que los bancos otorgaran préstamos hipotecarios a menos que el prestatario hiciera un pago inicial muy grande, a menudo de hasta el 50 por ciento, y prometiera pagar el préstamo o refinanciarlo dentro de tres a cinco años. Cuando la economía colapsó, los bancos no estaban dispuestos a prestar en absoluto.13 El apoyo federal al mercado hipotecario ha significado que los prestatarios pueden elegir entre mejores productos de préstamos; la popular hipoteca de tasa fija a 30 años, por ejemplo, es única a nivel mundial y es el resultado del fuerte apoyo federal de los mercados hipotecarios estadounidenses.14 Estas entidades hipotecarias federales también se aseguran de que los préstamos hipotecarios estén disponibles durante tiempos económicos difíciles, cuando el mercado privado cierra sus puertas por completo a los consumidores.
Durante generaciones, ser propietario de vivienda ha representado la mayor fuente de riqueza para la mayoría de los hogares estadounidenses.15 Propietarios de viviendas pueden aprovechar su patrimonio inmobiliario para invertir en otras actividades, como apoyar la educación de sus hijos, obtener financiamiento para pequeñas empresas o manejar una emergencia financiera. La propiedad de la vivienda también permite a los hogares una mayor previsibilidad y estabilidad financiera y se ha vinculado con beneficios sociales, incluidas tasas más altas de satisfacción con la vida, participación política y voluntarismo.16
Si bien estas inversiones federales en la propiedad de vivienda han ayudado a las familias blancas a construir riqueza, las familias de color a menudo han sido excluidas. La FHA, el VA y el GSEs facilitaron políticas como la exclusión y los préstamos discriminatorios que aumentaron la segregación e impidieron que las personas de color obtuvieran la propiedad de la vivienda en áreas deseables.17 La investigación ha demostrado que esta política discriminatoria contribuyó significativamente a las brechas de riqueza de los hogares raciales modernos, y socavó significativamente la movilidad económica y social de los afroamericanos y latinos.18
Este dañino conjunto de políticas comenzó a revertirse en las décadas de 1960 y 1970 con la aprobación de la legislación de derechos civiles, incluido el establecimiento de la U. S. Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano en 1965; la aprobación de la Ley de Vivienda Justa en 1968; la aprobación de la Ley de Reinversión Comunitaria en 1977; y cambios en las prácticas de préstamo de la FHA.19 La política federal comenzó lentamente a promover el acceso a la vivienda de las comunidades históricamente discriminadas y desatendidas a través de la titulización y el seguro de préstamos hipotecarios, así como incentivos para préstamos que más tarde se convirtieron en los objetivos de vivienda asequible de GSE en la década de 1990. Sin embargo, el proceso de corrección de estos errores ha sido lento, con un retroceso significativo, y gran parte del daño de estas políticas vergonzosas persiste hasta el día de hoy.20
Raíces de la crisis de la vivienda de 2008
A principios de la década de 2000, la participación del gobierno y el GSE en el mercado hipotecario comenzó a disminuir a medida que se expandía el mercado de titulización puramente privado, llamado mercado de valores de marca privada o PLS. Durante este período, hubo una expansión drástica de los préstamos hipotecarios, una gran parte de los cuales fueron préstamos de alto riesgo con características depredadoras.21 La mayoría de estos préstamos hipotecarios eran refinanciaciones de propietarios de viviendas existentes, y muchos creían que estaban aprovechando las tasas de interés más bajas para extraer el valor de la vivienda. En cambio, a menudo estaban expuestos a productos complejos y riesgosos que rápidamente se volvían inasequibles cuando cambiaban las condiciones económicas.22 Relacionado con la expansión de los préstamos predatorios y el crecimiento del mercado de PLS, estaba el reempaquetado de estos préstamos riesgosos en productos complicados a través de los cuales los mismos activos se vendían varias veces en todo el sistema financiero.
Esto extendió el peligro de los préstamos hipotecarios de riesgo, sistematizando los riesgos del mercado de la vivienda en todo el sistema financiero mundial.23 Estos acontecimientos se produjeron en un entorno caracterizado por una supervisión y regulación gubernamentales mínimas y dependían de un entorno de tipos de interés perpetuamente bajos, en el que los precios de la vivienda seguían aumentando y la refinanciación seguía siendo una opción viable para seguir endeudándose. Cuando el mercado de la vivienda se estancó y las tasas de interés comenzaron a subir a mediados de la década de 2000, las ruedas se desprendieron, lo que llevó a la crisis financiera de 2008.
Hay casi consenso entre los expertos de que la crisis de la vivienda fue causada principalmente por el aumento de préstamos predatorios y productos con características exóticas comercializados a los consumidores sin información o preparación adecuada y, a veces, utilizando información fraudulenta, así como por el fracaso del mercado de PLS.24 Pero algunos conservadores han continuado cuestionando los principios básicos de la política federal de vivienda y han culpado de la crisis al apoyo del gobierno para los préstamos hipotecarios. Este ataque se centra en los préstamos hipotecarios por parte de la FHA, el apoyo de Fannie Mae y Freddie Mac a los mercados hipotecarios, y los incentivos de préstamos de la CRA para las comunidades desatendidas. Estas afirmaciones dirigidas a la política federal de vivienda están en desacuerdo con la evidencia.
Las hipotecas aseguradas por la Administración Federal de la Vivienda no causaron la crisis
Desde su creación en 1934, la FHA ha proporcionado seguros sobre 34 millones de hipotecas, ayudando a reducir los pagos iniciales y establecer mejores condiciones para los prestatarios calificados que buscan comprar casas o refinanciar.25 Cuando un prestamista hipotecario está aprobado por la FHA y la hipoteca está dentro de los límites de la FHA, la FHA proporciona un seguro que protege al prestamista en caso de incumplimiento. Mientras que este es el papel de ampliar el acceso al crédito hipotecario, y jugó un papel clave en impulsar el crecimiento de la vivienda Norteamericana tras la Gran Depresión, hipotecas aseguradas por la FHA nunca han dominado el mercado inmobiliario Estadounidense.
Los críticos han atacado a la FHA por proporcionar préstamos hipotecarios insostenibles y excesivamente baratos que alimentaron la burbuja inmobiliaria. De hecho, lejos de contribuir a la burbuja inmobiliaria, la FHA vio una reducción significativa en su cuota de mercado de orígenes en el período previo a la crisis de la vivienda.26 Esto se debió a que los préstamos estándar de la FHA no podían competir con los costos iniciales más bajos, la suscripción más laxa y los requisitos de procesamiento reducidos de los préstamos de alto riesgo de marca privada.27 En muchos casos, los corredores empujaron a los prestatarios hacia productos de alto riesgo de alto riesgo, incluso cuando calificaron para hipotecas respaldadas por la FHA más seguras. La reducción de la cuota de mercado de FHA fue significativa: En 2001, la FHA aseguraba aproximadamente el 14 por ciento de los préstamos para la compra de vivienda; en el punto álgido de la burbuja en 2007, aseguraba solo el 3 por ciento.28 Además, en el momento álgido de la crisis de las ejecuciones hipotecarias, las tasas de morosidad graves de los préstamos de la FHA eran inferiores a la media nacional y mucho más bajas que las de los préstamos privados concedidos a prestatarios no privilegiados.29
Después de la crisis, la participación de la FHA en el mercado se recuperó significativamente, llegando a un máximo del 25 por ciento en 2011, ya que llenó el vacío que quedaba en el mercado cuando las aseguradoras hipotecarias privadas comenzaron a fallar o a retirarse.30 Esto está en consonancia con el papel estabilizador de la FHA en el apoyo del gobierno a los mercados hipotecarios. Los analistas han observado que si la FHA no hubiera estado disponible para llenar este vacío de liquidez, la crisis de la vivienda habría sido mucho peor, lo que podría conducir a una recesión de doble caída.31 Esta intervención, que probablemente ahorró a los propietarios millones de dólares en plusvalía de la vivienda, tuvo un costo para la FHA.32 La salud financiera de la FHA sufrió a medida que los compradores de vivienda que compraron préstamos durante la Gran Recesión comenzaron a incumplir en mayor número. La FHA se ha recuperado en gran medida de este período modificando sus condiciones y requisitos de préstamo, y una vez más se encuentra en una sólida base financiera.33 Las tasas de incumplimiento de los préstamos asegurados por la FHA son las más bajas que han tenido en una década.34
Las causas reales de la crisis financiera y de la vivienda fueron los préstamos hipotecarios privados predatorios y los mercados no regulados
El mercado hipotecario cambió significativamente a principios de la década de 2000 con el crecimiento del crédito hipotecario de alto riesgo, una cantidad significativa de los cuales encontró su camino en productos excesivamente riesgosos y depredadores. Si bien los préstamos predatorios alimentaron la burbuja, el principal impulsor de estos préstamos fue la demanda de hipotecas de los inversores de Wall Street, independientemente de su calidad, lo que creó un peligroso exceso de préstamos hipotecarios no regulados.
En ese momento, las protecciones de los prestatarios consistían en gran medida en reglas de divulgación limitadas tradicionales, que eran controles insuficientes de las prácticas depredadoras de los corredores y el analfabetismo de los prestatarios en productos hipotecarios complejos, mientras que las agencias reguladoras bancarias tradicionales, como la Reserva Federal, la Oficina de Supervisión de Ahorro y la Oficina del Contralor de la Moneda, se enfocaban principalmente en la seguridad y solidez estructural de los bancos en lugar de en la protección del consumidor.35
En muchos de estos casos, los corredores ofrecieron préstamos con condiciones no adecuadas o apropiadas para los prestatarios. Los corredores maximizaron sus tarifas de transacción a través de la comercialización agresiva de préstamos depredadores que a menudo sabían que fallarían.36
En el período previo a la crisis, la mayoría de los prestatarios no privilegiados se vendieron hipotecas híbridas de tasa ajustable, o ARMs, que tenían tasas iniciales «teaser» bajas que duraron los primeros dos o tres años y luego aumentaron después.37 Muchos de estos productos no fueron explicadas a los prestatarios que entonces estaban en el gancho para inasequible de las obligaciones hipotecarias. Muchas de estas hipotecas se estructuraron para exigir a los prestatarios que refinanciaran o obtuvieran otro préstamo en el futuro con el fin de pagar su deuda, atrapándolos así.38 Sin la apreciación perpetua de los precios de las viviendas y las bajas tasas de interés, la refinanciación era prácticamente imposible para muchos prestatarios, y un gran número de estas hipotecas de alto riesgo estaban efectivamente garantizadas por incumplimiento de pago.39
El aumento de los préstamos de alto riesgo fue impulsado en gran parte por la demanda aparentemente inagotable de Wall Street de estos activos de mayor rendimiento para titulizaciones. Especialmente en un entorno de tasas de interés bajas a largo plazo, estos préstamos, con sus tasas más altas, tenían una gran demanda entre los inversores, una demanda que Wall Street estaba ansioso por satisfacer. El mercado de valores de marca privada, o PLS, la alternativa de Wall Street a los mercados hipotecarios secundarios respaldados por el gobierno, creció significativamente en el período previo a la crisis. La expansión de un mercado de PLS no regulado y el desarrollo de los instrumentos financieros cada vez más complicados vinculados a él son lo que transformó una burbuja inmobiliaria en la mayor crisis financiera desde la Gran Depresión. Los volúmenes de PLS aumentaron de 1 148 mil millones en 1999 a 1 1.2 billones en 2006, aumentando la participación del mercado de PLS en las titulizaciones hipotecarias totales del 18 al 56 por ciento.40
El rápido crecimiento del mercado de PLS dependía de que los corredores redujeran sistemáticamente, y en muchos casos ignoraran, sus estándares de suscripción, al tiempo que vendían productos cada vez más riesgosos a los consumidores. Las partes que titulizaron las hipotecas, las agencias privadas de calificación crediticia y los bancos no examinaron o comprendieron de cerca estos productos, o miraron hacia otro lado mientras se beneficiaban de la burbuja, mientras que los bancos de inversión desarrollaron productos cada vez más complejos que se negociaban en función del valor de estos valores respaldados por hipotecas.41
Todo el proceso fue complejo, interconectado y vasto, y todo estuvo respaldado por la apreciación de los precios de las casas. Una vez que los precios bajaron, los valores que se originaron con poco capital, malas prácticas de suscripción de corredores y mercados de titulización mal regulados valían mucho menos que sus precios adhesivos.42 Los derivados y otros instrumentos financieros vinculados a valores respaldados por hipotecas, a menudo diseñados para ayudar a las entidades a protegerse del riesgo, terminaron concentrando el riesgo una vez que los activos subyacentes se depreciaron rápidamente. Los bancos tenían una exposición significativa a valores respaldados por hipotecas cuestionables en sus balances, pero reservaron demasiado poco capital para absorber las pérdidas. El hecho de que tantos productos financieros, bancos y otros inversores estuvieran expuestos al mercado hipotecario llevó a una rápida disminución de la confianza de los inversores.43
A nivel mundial, el miedo se extendió en los mercados financieros, causando lo que equivalió a una corrida de instituciones financieras en los Estados Unidos, Europa y otros lugares.44 Bancos globales no necesitaban necesariamente tener posiciones significativas en los mercados hipotecarios estadounidenses para estar expuestos a las consecuencias.45 Dada la interconexión de las finanzas modernas, la opacidad y complejidad de los balances bancarios; y la dependencia de las instituciones financieras de la financiación a corto plazo, los inversores no estaban seguros de quién estaba expuesto a PLS riesgosos, y los mercados financieros de todo el mundo se enfrentaron al pánico.
Fannie Mae y Freddie Mac no causaron la crisis
Como se explicó anteriormente, Fannie Mae y Freddie Mac proporcionan liquidez para apoyar el mercado hipotecario de la nación al comprar préstamos a prestamistas y empaquetarlos en valores respaldados por hipotecas. Luego venden estos valores a los inversores, garantizando los pagos mensuales de los valores. Este sistema permite a los bancos ofrecer productos asequibles a los compradores de vivienda, como la hipoteca de tasa fija a 30 años: Fannie Mae y Freddie Mac compran estos préstamos a los prestamistas, lo que permite a los prestamistas recibir el reembolso rápidamente en lugar de esperar hasta 30 años para reponer sus fondos. Al extender su garantía a estos valores, las dos GSE permiten a los inversores en tipos de interés comprar valores respaldados por hipotecas hipotecarias, mientras que las GSE retienen y gestionan su riesgo crediticio.
Los críticos han atacado a los GSE y los han culpado por apoyar préstamos y titulizaciones peligrosos que llevaron a la crisis de la vivienda. En los años anteriores a la crisis, sin embargo, los securitizadores privados tomaron cada vez más cuota de mercado de los GSE con el desarrollo de un mercado masivo de PLS respaldado por grandes bancos de Wall Street.46 Fannie Mae y Freddie Mac jugaron un papel menos importante en el mercado en el período previo a la crisis que durante la mayor parte de la era de la posguerra. Las instituciones financieras de Wall Street no cumplieron con los mismos estándares que Fannie Mae y Freddie Mac establecieron, alentando los préstamos riesgosos para satisfacer el apetito de los inversionistas por los valores respaldados por hipotecas PLS; estos préstamos impulsaron una expansión significativa de los préstamos hipotecarios de alto riesgo.
Este cambio dio lugar a un rápido descenso de la calidad de los préstamos hipotecarios. Un prestamista ya no tenía que hacer un buen préstamo para venderlo en el mercado hipotecario secundario, cualquier préstamo serviría. La Comisión de Investigación de Crisis Financiera encontró que en 2008, los préstamos de GSE tenían una tasa de morosidad de 6.2 por ciento, debido a sus requisitos tradicionales de suscripción y calificación, en comparación con el 28,3 por ciento para préstamos sin GSE o de marca privada, que no tienen estos requisitos.47
Además, es poco probable que los objetivos de vivienda asequible de larga data del GSE alentaran a los prestamistas a aumentar los préstamos de alto riesgo.48 Desde 1992, Fannie Mae y Freddie Mac han estado sujetos a metas de vivienda asequible diseñadas para ayudar a orientar su apoyo a préstamos hipotecarios unifamiliares y multifamiliares con el fin de aumentar la propiedad de vivienda en comunidades económicamente marginadas.49 Los objetivos se originaron en la Ley de Vivienda y Desarrollo Comunitario de 1992, que se aprobó con un abrumador apoyo bipartidista.50
A pesar del mandato bastante amplio de las metas de vivienda asequible, hay poca evidencia de que dirigir el crédito hacia prestatarios de comunidades desatendidas causó la crisis de vivienda. El programa no cambió significativamente los patrones generales de préstamos hipotecarios en comunidades desatendidas, y funcionó bastante bien durante más de una década antes de que el mercado privado comenzara a comercializar productos hipotecarios de mayor riesgo.51
Sin duda, los GSE cometieron errores costosos que contribuyeron a la burbuja inmobiliaria y, en última instancia, los colocaron bajo tutela del gobierno. A medida que la participación de Wall Street en el mercado de titulización creció a mediados de la década de 2000, los ingresos de Fannie Mae y Freddie Mac disminuyeron significativamente.52 Decididos a evitar que los accionistas entraran en pánico, llenaron sus propias carteras de inversión con valores respaldados por hipotecas de riesgo comprados a Wall Street, lo que generó mayores rendimientos para sus accionistas.53
En los años anteriores a la crisis, también comenzaron a reducir los estándares de calidad crediticia de los préstamos que adquirieron y garantizaron, al tratar de competir por la cuota de mercado con otros participantes del mercado privado. Garantizaron préstamos conocidos como hipotecas Alt-A, que incumplieron a tasas altas.54 Estos préstamos se originaron típicamente con grandes pagos iniciales, pero con poca documentación.55 Si bien estas hipotecas Alt-A representaron una pequeña proporción de las hipotecas respaldadas por GSE, alrededor del 12 por ciento, fueron responsables de entre el 40 y el 50 por ciento de las pérdidas crediticias de GSE durante 2008 y 2009.56
Estos errores se combinaron para llevar a las GSE casi a la bancarrota y colocarlas en tutela, donde permanecen hoy, casi una década después.57 Sin embargo, llegaron tarde al juego y no impulsaron los préstamos depredadores que llevaron a la crisis de la vivienda, que en su lugar fueron financiados principalmente por bancos de Wall Street y securitizadores.58 Y, como se ha descrito anteriormente, en general, los préstamos respaldados por GSE tuvieron un mejor desempeño que los préstamos no respaldados por GSE durante la crisis.
La Ley de Reinversión Comunitaria no causó la crisis
La Ley de Reinversión Comunitaria, o CRA, está diseñada para abordar la larga historia de préstamos discriminatorios y alentar a los bancos a ayudar a satisfacer las necesidades de todos los prestatarios en todos los segmentos de sus comunidades, especialmente las poblaciones de ingresos bajos y moderados.59 El Congreso aprobó la CRA en 1977 para proporcionar incentivos de préstamos para apoyar la legislación contra la discriminación de los derechos civiles y en respuesta a los cierres de bancos locales y los niveles injustificablemente bajos de préstamos en ciertas comunidades que excluyen a poblaciones enteras de los beneficios de la propiedad de vivienda. La idea central de la CRA es incentivar y apoyar préstamos privados viables a comunidades desatendidas con el fin de promover la propiedad de vivienda y otras inversiones comunitarias. La ley ha sido enmendada varias veces desde su aprobación inicial y se ha convertido en una piedra angular de la política federal de desarrollo comunitario.60 La CRA ha facilitado más de 1,5 billones de dólares en préstamos privados a comunidades desatendidas, ayudando en gran medida al desarrollo de viviendas asequibles para grupos de ingresos bajos y moderados, así como al desarrollo económico de la comunidad en general.61
Los críticos conservadores han argumentado que la necesidad de cumplir con los requisitos de CRA empujó a los prestamistas a aflojar sus estándares de préstamo que condujeron a la crisis de la vivienda, incentivando efectivamente la extensión del crédito a prestatarios inmerecidos y alimentando una burbuja inmobiliaria insostenible.62 Sin embargo, la evidencia no apoya esta narrativa.
De 2004 a 2007, los bancos cubiertos por la CRA originaron menos del 36 por ciento de todas las hipotecas de alto riesgo, ya que los prestamistas no bancarios realizaban la mayoría de los préstamos de alto riesgo.63 De esta participación minoritaria, solo el 10 por ciento de todos los préstamos otorgados por bancos cubiertos por CRA y sus afiliados a personas de bajos ingresos incluso calificaron para créditos de préstamos de CRA.64 En total, la Comisión de Investigación de la Crisis Financiera determinó que solo el 6 por ciento de los préstamos de alto costo, un indicador de los préstamos de alto riesgo para prestatarios de bajos ingresos, tenía alguna conexión con la CRA, muy por debajo de un umbral que implicaría una causalidad significativa en la crisis de la vivienda.65 Esto se debe a que los prestamistas no bancarios, que no son agencias de calificación crediticia, a menudo fueron los culpables de algunos de los préstamos de alto riesgo más peligrosos en el período previo a la crisis.
Los préstamos otorgados por instituciones bancarias de la CRA tenían solo la mitad de probabilidades de impago en comparación con préstamos similares otorgados en los mismos vecindarios por originadores de hipotecas privados no bancarios no sujetos a la ley, 400 de los cuales quebraron en todo el país durante la crisis de la vivienda.66 Esto está en consonancia con el alcance relativamente limitado de la ley y su función básica de promover el acceso al crédito para prestatarios calificados, tradicionalmente desatendidos. Destripar o eliminar a la CRA por su supuesto papel en la crisis no solo perseguiría el objetivo equivocado, sino que también retrasaría los esfuerzos para reducir los préstamos hipotecarios discriminatorios.
Defendiendo un historial de éxito
Mientras que nadie puede argumentar que la política federal de vivienda ha sido perfecta, el apoyo del gobierno a los préstamos hipotecarios y la liquidez en los mercados hipotecarios ha proporcionado beneficios reales a los consumidores y a la economía. La política federal de vivienda que promueve la asequibilidad, la liquidez y el acceso no es un experimento desacertado, sino más bien una respuesta a las fallas del mercado que destrozaron el mercado de la vivienda en la década de 1930, y ha mantenido altas tasas de propiedad de vivienda desde entonces. Con el apoyo federal, un número mucho mayor de estadounidenses han disfrutado de los beneficios de ser propietarios de vivienda que bajo el entorno de libre mercado antes de la Gran Depresión.
Culpar al gobierno de la crisis de la vivienda es erróneo y conducirá a malas soluciones para los problemas de política de vivienda relacionados con la reforma de GSE, la FHA y la legislación de préstamos asequibles. En lugar de centrarse en el peligro del apoyo gubernamental a los mercados hipotecarios, los encargados de la formulación de políticas estarían mejor servidos para examinar lo que la mayoría de los expertos han determinado que son las causas de la crisis: los préstamos predatorios y la deficiente regulación del sector financiero. Culpar a la política de vivienda no habla de los hechos y corre el riesgo de volver el reloj a un momento en que la mayoría de los estadounidenses ni siquiera podrían soñar con ser propietarios de una casa.
Colin McArthur es un ex Miembro Legal del Centro para el Progreso Americano. Sarah Edelman es la Directora de Política de Vivienda del Centro.