A primera vista, es fácil pensar que la Ley de Medianeras de 1996 no afecta a la construcción de jardines, sin embargo, afecta a la construcción de muros fronterizos incluso si no son parte de edificios y también puede aplicarse a excavaciones profundas.
La Ley de Medianeras de 1996 entró en vigor en 1997, por lo que ahora es ley y le otorga derechos y responsabilidades cualquiera que sea el lado del «muro» en el que se encuentre.e. si está planeando / haciendo trabajo en una estructura relevante o si su vecino lo está haciendo.
La Ley de Medianeras no se aplica a las vallas fronterizas.
La Ley de Medianeras no afecta a ningún requisito de Permiso de Planificación para cualquier trabajo realizado. Del mismo modo, tener Permiso de planificación no niega los requisitos de la Ley de Medianeras.
La Ley de medianeras entra en vigor si alguien planea trabajar en una estructura relevante, a los efectos de la Ley, «medianeras» no solo significa la pared entre dos propiedades adosadas, en lo que respecta a los jardineros, cubre:
- Una pared de jardín, donde la pared está a horcajadas de la línea de límite (o colillas contra ella) y se utiliza para separar las propiedades, pero no forma parte de ningún edificio.
- Excavación cerca de una propiedad vecina.
Para obtener detalles de cómo la Ley de Medianeras afecta el trabajo de construcción en general, eche un vistazo a esta página.
Al igual que con todo trabajo que afecte a los vecinos, siempre es mejor llegar a un acuerdo amistoso en lugar de recurrir a cualquier ley. Incluso cuando el trabajo requiere que se entregue un aviso, es mejor discutir informalmente el trabajo previsto, considerar los comentarios de los vecinos y modificar sus planes (si es apropiado) antes de entregar el aviso.
Qué trabajo de jardinería necesita un aviso y permiso.
El principio general de la Ley de medianeras es que deben notificarse todos los trabajos que puedan tener un efecto sobre la resistencia estructural o la función de soporte de la medianera o que puedan causar daños en el lado vecino de la pared. En caso de duda, se debe solicitar asesoramiento a una Oficina local de Control de Edificios o a un topógrafo/arquitecto profesional.
El trabajo en el jardín cubierto por la Ley de Medianeras incluye:
- Demoler y/o reconstruir / construir un muro de separación.
- Para aumentar la altura o el grosor de una pared divisoria de partido.
- Excavaciones a menos de 3 metros de un edificio vecino, donde la excavación irá por debajo del fondo de los cimientos del edificio vecino.
- Excavaciones a menos de 6 metros de un edificio vecino, donde la excavación irá por debajo de una línea trazada 45° hacia abajo desde el fondo de los cimientos del edificio vecino.
Muros limítrofes
Si el trabajo planificado en un muro limítrofe cae bajo la Ley de Medianeras, se debe emitir un aviso a todas las partes vecinas afectadas. El aviso debe incluir (ver ejemplos de cartas en la Parte 5 del folleto de la medianera):
- Los propietarios de la propiedad que realizan la obra.
- la dirección de La propiedad.
- Una descripción completa del trabajo propuesto (normalmente será una sola frase que describa el trabajo).
- La fecha de inicio propuesta para el trabajo.
- Una declaración clara de que el aviso se está entregando conforme a la Ley de Medianeras etc de 1996.
- La fecha en que se entrega el aviso.
- Si el trabajo implica excavaciones, un dibujo que muestre la profundidad, la posición, etc.
Si el trabajo planificado es un nuevo muro divisorio hasta o a horcajadas de la línea divisoria, el proceso de entrega de un aviso bajo la Ley de Medianeras es el siguiente:
- La persona que tenga la intención de realizar el trabajo debe notificar por escrito, al menos un mes antes del inicio previsto del trabajo, a todas las partes vecinas, dando detalles del trabajo que se va a realizar.
- Cada parte vecina debe responder por escrito dando su consentimiento o registrando su desacuerdo; si una parte vecina no hace nada dentro de los 14 días posteriores a la recepción de la notificación, el efecto es poner la notificación en disputa. Sin embargo, no se necesita un acuerdo formal para un muro hasta la línea fronteriza, el vecino simplemente no tiene que objetar por escrito.
- No podrá comenzar ningún trabajo en un muro a horcajadas de la línea fronteriza hasta que todas las partes vecinas hayan acordado por escrito el aviso (o un aviso revisado).
Vea a continuación lo que sucede en caso de una disputa/objeción.
Excavaciones
Si el trabajo previsto es una excavación dentro de la distancia/profundidad cubierta por la Ley de Medianeras, el aviso debe notificarse al menos un mes antes del día de inicio previsto del trabajo. Las partes vecinas deben dar su acuerdo por escrito en un plazo de 14 días o se considerará que se ha producido una disputa.
Vea a continuación lo que sucede en caso de una disputa/objeción.
Qué sucede si surge una disputa
Si no se puede llegar a un acuerdo entre las partes vecinas, el proceso es el siguiente:
- Un Topógrafo o Topógrafos son designados para determinar una Adjudicación justa e imparcial, ya sea:
- Un único «Topógrafo acordado» (alguien aceptable para todas las partes).
o - Cada parte nombra a su propio Topógrafo para representar a las partes individuales.
La persona que realiza el trabajo normalmente tendrá que pagar todos los costos de los Topógrafos, la única excepción es si el vecino llama a un Topógrafo innecesariamente, en opinión del Topógrafo. Sin embargo, cabe señalar que todo Topógrafo debe actuar dentro de sus responsabilidades legales y proponer un laudo justo e imparcial.
- Un único «Topógrafo acordado» (alguien aceptable para todas las partes).
- El Topógrafo acordado, o los Topógrafos individuales conjuntamente, emitirán un Premio que debe ser justo e imparcial para todas las partes.
- Una vez que se ha dictado un Laudo, todas las partes tienen 14 días para apelar el Laudo ante un Tribunal del Condado.
Una vez que tenga un acuerdo
Una vez que tenga un acuerdo, todo el trabajo debe cumplir con el aviso. Todos los acuerdos deben conservarse para asegurar que se lleve un registro del permiso concedido; un comprador posterior de la propiedad tal vez desee establecer que el trabajo se llevó a cabo de conformidad con los requisitos de la Ley de Medianeras.
Recuerde:
- Solo hemos dado un breve resumen de la Ley de Medianeras aquí, ya que afecta el trabajo en el jardín, pero eche un vistazo al sitio web de las Comunidades y el Gobierno Local para obtener un folleto explicativo más completo que incluye cartas de ejemplo para avisos y respuestas.
- Discutir el trabajo previsto con los vecinos es gratuito y puede evitar malentendidos que podrían surgir si un aviso llega inesperadamente.
- Su Oficina de Control de Edificios local puede brindarle asesoramiento gratuito sobre la Ley de Medianeras y cómo se aplica a circunstancias particulares.