Si desea aventurarse en la construcción, probablemente tenga curiosidad por convertir su idea en realidad. Los proyectos de construcción varían en complejidad, alcance y resultados deseados. En cualquier caso, casi todos los proyectos de construcción siguen el mismo proceso. Conocer el proceso le ayudará a tomar decisiones informadas desde la idea hasta la finalización. El proceso es exigente, pero una planificación adecuada le brinda una experiencia de construcción emocionante. El conocimiento profundo de estos pasos le ayuda a ver el panorama general y a transformar su visión en un proyecto tangible real. El proceso de construcción se clasifica principalmente en seis etapas, de la siguiente manera:
- Concepción, diseño y planificación del proyecto
- Permisos de construcción
- Pre-construcción
- Adquisición
- Construcción
- Post-construcción
La gestión adecuada del proyecto proporciona directrices lógicas y claras sobre qué esperar en cada fase con tareas y objetivos claramente definidos. Es esencial mantener la continuidad del proyecto, ya que ayuda a mantenerlo dentro de las limitaciones de tiempo y presupuesto. La correcta ejecución de estas etapas de construcción establece el marco que garantiza el éxito del proyecto. Este artículo explicará cada uno de estos pasos y le dará una visión general de lo que puede esperar.
Tabla de Contenido
1. Concepción, diseño y planificación del proyecto
La concepción del proyecto es donde se piensan las primeras ideas de un proyecto antes de comenzar en el diseño detallado. Esto sigue a la búsqueda de la ubicación del proyecto y la especificación de los códigos de construcción involucrados. En esta etapa, es crucial involucrar a un arquitecto para garantizar que todo sea factible.
Los estudios de viabilidad implican verificar si las soluciones propuestas están alineadas con los objetivos principales. Después de la concepción del proyecto, el propietario, el arquitecto y el gerente de construcción pasan a la etapa de diseño. Esto proporciona una hoja de ruta que destaca el propósito del proyecto y los obstáculos previsibles.
Una vez terminada la concepción, es hora de entrar en la fase de diseño. El diseño tiene lugar antes de la adquisición de bienes y servicios y antes de que comience el proyecto. El arquitecto y su equipo son responsables de poner en papel las ideas del cliente. El diseño incluye el diseño esquemático, los acuerdos contractuales y el desarrollo del diseño.
Antes de entrar en el diseño esquemático, se deben describir las metas y objetivos del proyecto. Las decisiones críticas, como el tamaño del edificio y el uso del espacio, se discuten en este punto.
El siguiente paso consiste en un diseño que muestra el espacio y el uso de los materiales. La evaluación de los costos del proyecto también se realiza en esta etapa antes de continuar. Es una fase preliminar, y aquí es donde comienza la licitación. Los documentos se utilizan para presentar ofertas sobre el proyecto después de ser redactados con las especificaciones del proyecto. Los arquitectos evalúan la viabilidad del proyecto y ponen en papel ideas modernas, mientras que los ingenieros garantizan la seguridad del proyecto. El arquitecto y el ingeniero están activos en esta fase, pero completan el trabajo de diseño principal durante la fase previa a la construcción.
Después del diseño, el planificador del proyecto establece el proyecto mediante el desarrollo de un plan estratégico. Aquí es donde el proyecto se divide en unidades digeribles más pequeñas, lo que facilita el establecimiento de plazos de finalización.
2. Permisos de construcción
Antes del inicio del proyecto, es necesario obtener todos los permisos de construcción necesarios. Este proceso continúa a lo largo del proyecto, ya que las diferentes disciplinas tienen diferentes licencias. Puede llevar mucho tiempo, ya que varias autoridades superpuestas tienen que aprobar un proyecto. Hay autoridades locales, estatales y federales que deben ser navegadas, y esto puede causar mucha confusión.
Si se requieren derechos para un proyecto, deben asegurarse antes de la construcción. Los derechos se refieren al uso previsto del edificio y a cómo se integra o contradice con los requisitos de planificación urbana o zonificación municipal. Los derechos pueden ser tediosos. El proceso incluye reuniones públicas, campañas de concientización pública y muchos otros pasos.
Los obstáculos al intentar asegurar los derechos pueden generar muchos retrasos en un proyecto. Es sencillo en algunos proyectos, pero lleva meses o años en otros. Trabajar con un gerente de proyecto experimentado hace que el proceso sea más fluido, lo que potencialmente mitiga los riesgos involucrados.
3. Fase previa a la construcción
Esta amplia categoría envuelve todo el trabajo en un proyecto de construcción antes de la construcción física real. Una vez finalizada la planificación del proyecto, se simplifica el diseño y se ensamblan los suministros y la mano de obra.
Los servicios previos a la construcción son necesarios para desarrollar un enfoque formal en el cálculo de costos, alcance y cronogramas para la ejecución del proyecto. Es fundamental para el proyecto, y es durante esta fase donde el equipo del proyecto se reúne y alinea la base del proyecto y una estructura de comunicación. Una base y una estructura de comunicación deficientes dan lugar a lagunas y posibles retrasos en los proyectos.
El equipo del proyecto se reúne durante la etapa de pre-construcción para preparar el sitio de construcción de antemano. El equipo del proyecto está formado por el gerente del proyecto, el ingeniero de campo, el contratista, el superintendente y el gerente de salud y seguridad.
El cliente puede incurrir en costos previos a la construcción, como servicios legales de abogados para revisar cualquier conflicto de intereses potencial. El equipo del proyecto también examina los parámetros de diseño y los requisitos del proyecto para llegar a objetivos claros y concisos para todas las partes.
Las condiciones del sitio también tienen un impacto de magnitud en el proyecto, y se evalúan cuidadosamente.
Después de la evaluación del sitio, el equipo del proyecto elabora una estimación de costos realista para probar la viabilidad del proyecto. La estimación del costo del proyecto considera la mano de obra, el calendario, las condiciones del sitio, los materiales y los requisitos reglamentarios. También piensan en otros proyectos comparables y en los costos incurridos. El contratista aquí está buscando que el proyecto se acerque a las restricciones presupuestarias factibles.
Después del proceso de estimación de costos, las partes celebran un acuerdo legalmente vinculante que permite al contratista instalar la instalación en nombre del propietario. El contratista considera el programa de diseño del propietario y otras especificaciones que determinan los costos de construcción del proyecto.
4. Adquisición
La etapa de adquisición es donde el equipo del proyecto obtiene el equipo, la mano de obra y los materiales necesarios. La complejidad de esta etapa depende del tamaño del proyecto, la fecha de inicio prevista y la disponibilidad de recursos. El contratista general adjudica contratos menores a los subcontratistas en esta etapa. El proceso puede comenzar con nuevos despegues de construcción a partir de los planos de construcción. Los subcontratistas obtienen mano de obra, materiales y alcance de trabajo desde el despegue.
Esta etapa permite ahorrar en el proyecto. Esto aumenta el margen de beneficio de la construcción comercial para el contratista. Un contratista con una buena y confiable red de proveedores o uno que trabaje en varios proyectos al mismo tiempo puede ahorrar mucho en función de la economía de escala. El cliente también puede beneficiarse de estos ahorros dependiendo del tipo de contrato.
5. Fase de construcción
La fase de construcción es cuando la pala golpea el suelo, transformando el campo vacío en un rascacielos. La planificación vale la pena aquí. Es esencial tener una reunión previa a la construcción para asegurarse de que todos estén en la misma página. La reunión previa a la construcción debe abordar:
- Logística y almacenamiento
- Detalles del contrato primario
- Salud y seguridad
- Control de calidad
- Posibles desafíos de diseño
Después de la reunión previa a la construcción, el proyecto ya puede ponerse en marcha. El contratista principal conserva el control general del proyecto en esta etapa. Gestiona los recursos, supervisa los documentos y comunica el progreso del proyecto. Por otro lado, el equipo de diseño es responsable del control de calidad para ver si el proyecto se ajusta a los planos aprobados. El equipo de diseño también revisa las solicitudes de sustitución, las órdenes de cambio y las presentaciones.
Cada equipo tiene su horario en esta etapa. Los programas para los diferentes grupos varían dependiendo de sus roles. Algunos subcontratistas pueden necesitar que se complete una parte del trabajo antes de comenzar su parte. Esto demuestra que una ejecución deficiente en esta etapa puede causar muchos obstáculos en el proyecto.
Monitoreo y control
Algunas metodologías de gestión de proyectos tienen una fase diferente aquí para el monitoreo y control. El gerente de construcción supervisa el presupuesto, el riesgo, la gestión de seguros y el alcance utilizando varias técnicas de gestión de proyectos. Una de las mejores herramientas para esta etapa es el KPI (Indicador Clave de Rendimiento). Ejemplos de KPI son el seguimiento de esfuerzos y costos, los objetivos del proyecto y los entregables.
6. Post-Construcción
Esta fase es más crítica de lo que la mayoría considera. La construcción real está completa, pero el proyecto aún no se ha entregado al propietario. Si no se presta la atención adecuada a esta fase, puede provocar muchos problemas para el propietario.
Todos los recursos innecesarios para el proyecto se desmovilizan en esta etapa. Se devuelven los alquileres y se limpia el sitio. Los subcontratistas que han completado su parte de trabajo pueden pasar a otros proyectos.
El gerente de proyecto y el ingeniero recorren físicamente el sitio y listan todos los elementos que aún no se han completado. Después de crear la lista de punzones, el gerente del proyector trabaja con el contratista para rectificar los errores.
Se debe proporcionar al propietario toda la información necesaria sobre el proyecto. Esto incluye documentos de cierre, como manuales, planos de construcción, contabilidad y seguros. Por supuesto, el seguro tiene que cambiarse de seguro de construcción a seguro de propiedad permanente. Para proyectos más grandes, la fase posterior a la construcción es un proceso formalizado conocido como puesta en marcha. Aquí los sistemas se prueban para garantizar que cumplen con los requisitos especificados.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el ciclo de vida del proyecto de construcción?
Puede comparar el ciclo de vida de un proyecto con un ciclo de vida natural. Es donde las actividades comienzan gradualmente en un proyecto y se acumulan rápidamente en los entregables finales del proyecto. El impulso se reduce y disminuye a medida que el proyecto se acerca a sus últimos días. Hay muchas herramientas de gestión de proyectos para monitorear el ciclo de vida del proyecto, pero las fases se discuten en este artículo.
¿Qué viene después de los cimientos en la construcción?
Después de verter y colocar los cimientos, se construye el marco del edificio. La estructura del edificio es para nosotros lo que es el esqueleto. Aquí es donde se ve el diseño de su hogar desplegándose. Si su casa parece más pequeña de lo que imaginó en esta etapa, no se preocupe. ¡Eso es solo una ilusión!
¿Cómo se calculan los costos de construcción?
La mayoría de los contratistas están muy ocupados ejecutando proyectos, y es un desafío para ellos centrarse en la estimación de costos. Por lo tanto, los contratistas utilizan diferentes métodos de estimación de costos.
Existe el método manual en el que los contratistas envían su lista de ofertas a los subcontratistas con la esperanza de obtener cotizaciones de precios precisas con prontitud. Sin embargo, este método es tedioso, lento y hace que un contratista dependa excesivamente de los subcontratistas.
Otras estrategias digitales pueden obtener los mejores resultados. El método más común es el método del precio unitario. Esto es cuando utiliza precios unitarios para sus estimaciones. Los contratistas utilizan una base de datos de costos unitarios de construcción antes de ingresar al software de estimación como Proest. Después de la fijación de precios, se agrega mano de obra, gastos generales, ganancias y márgenes.
La mayoría de los contratistas están acostumbrados a usar el software de estimación de Excel, pero descubrirá rápidamente que Excel dista mucho de ser la solución de estimación ideal. Proest estimating software es un software de estimación basado en la nube que mantiene a varias personas conectadas. También es capaz de mantenerse al día con los cambios repentinos en el volumen y la demanda de los proyectos.
Otros contratistas utilizan soluciones digitales como el software BIM (Building Information Modelling). La estimación de costos a partir de dibujos 2D puede ser un desafío, pero el software de estimación de construcción BIM automatiza y acelera el proceso de estimación de costos.
¿Cuál es la etapa más crucial de la construcción?
La pre-construcción es la fase de construcción más crítica. En el momento en que un proyecto llega a la construcción real, la mayor parte del trabajo ya se ha realizado. El éxito de un proyecto depende del equipo, y el equipo se selecciona en la etapa previa a la construcción. Esta fase sienta las bases para el éxito del proyecto.
Conclusión
Los pasos que hemos explicado anteriormente son una visión lógica de un proyecto de construcción de principio a fin. Un proyecto de construcción es un esfuerzo temporal que implica la puesta en común de diversos recursos. El proceso de construcción es un proceso lineal que comprende una cadena de tareas, herramientas y decisiones. Casi todos los proyectos de construcción son únicos, pero todos siguen el mismo ciclo de principio a fin.
El tiempo dedicado a la planificación metódica previa a la construcción es más que una inversión que vale la pena. Aquí es donde se capturan la mayoría de las oportunidades de ahorro y se establece una hoja de ruta clara para el proyecto.
El proceso de construcción puede ser complejo, especialmente para personas que no están familiarizadas con el proceso. Un director de proyecto desempeña un papel vital en la dirección del proyecto de principio a fin. Un gerente de construcción profesional también hace posible equilibrar diferentes necesidades según el cronograma, el costo y el alcance.
Un gran pilar en el proceso de construcción es la comunicación entre las partes interesadas. Agilizan el proyecto de construcción y aseguran que todas las fases se desarrollen y completen a tiempo.