Ya sea que esté estudiando para aprobar el examen de bienes raíces o calculando el pago de la hipoteca de un cliente, necesitará conocer un nivel básico de matemáticas como agente de bienes raíces.
Esta guía lo guiará a través del tipo de habilidades matemáticas de bienes raíces que encontrará en el examen estatal, así como en cada transacción de bienes raíces que realice una vez que obtenga su licencia.
Matemáticas de Bienes Raíces: Lo que necesita Saber para Trabajar como Agente
Relación Préstamo-Valor
Este es el problema matemático más común que probablemente encontrará en su carrera en bienes raíces. La relación préstamo / valor sigue esta fórmula:
Cantidad del préstamo / Valor Estimado de la Propiedad = Relación Préstamo / Valor
La respuesta a este problema matemático básico se expresa en un porcentaje. Así que una casa con un valor de 1 100,000 y un préstamo de 8 80,000 tendría una relación préstamo-valor del 80% porque 80,000/100,000 es igual .8 u 80%.
Fórmula de interés simple
Esta fórmula le dice a un comprador de vivienda cuánto es el costo total de una compra, incluido el precio de compra y el costo de interés.
Encontrará un interés simple tomando el principal (p) y multiplicándolo por la tasa de interés (r) por el período de tiempo del préstamo (t) más 1. Se ve así:
A = p (r*t + 1)
Entonces, si un comprador compra una casa de $100,000 con un préstamo a 30 años con un interés del 5%, el monto total pagado durante el transcurso del préstamo sería:
$100,000 (.05*30 + 1) = $250,000
Pagos iniciales
Ya sea que un comprador esté comprando una propiedad de inversión o una casa para vivir, necesitará un pago inicial.
Para determinar el pago inicial, use esta fórmula matemática:
Precio de compra x Porcentaje de pago inicial = Monto del pago inicial
Por lo que si el precio de compra es de $100,000 y el comprador está utilizando el pago inicial tradicional del 20%, tendrá:
1 100,000 x .2 = $20,000
Tasa de capitalización
En una propiedad de inversión, la tasa de capitalización es la cantidad que el inversor hace y se lleva a casa como ingreso en la propiedad. Conocer la tasa de límite ayuda a un inversor a calcular los ingresos y mantener un flujo de caja positivo mientras administra propiedades de alquiler.
Use esta fórmula:
Ingresos netos de Explotación / Precio de compra = Tasa de límite
Por ejemplo, supongamos que tiene una propiedad de alquiler que genera ingresos que cuesta 5 500,000 y genera rent 50,000 en alquiler. Sin embargo, cuesta 1 15,000 para mantener a lo largo del año. El cálculo de la tasa de límite se vería así:
($50,000 – $15,000) / $500,000 = 7%
Retorno de la inversión
El retorno de la inversión le indica cuánto gana en una inversión en particular cuando la vende. Calcular el ROI con esta fórmula:
ROI = (Valor final-Costo inicial) / Costo
Así que si compra una propiedad por $250,000, luego la vende más tarde por 2 280,000, su ROI se vería así:
($280,000-$250,000) / $250,000 = 12%
Tenga en cuenta que este es el ingreso bruto de la venta. Cualquier reparación que el inversionista ponga en la propiedad también afectará la cantidad que usted haga en la venta.
Impuestos prorrateados
Por lo general, la mayoría de los compradores pagarán un monto de impuestos prorrateado al cierre. Para prorratear los impuestos, debe determinar cuánto impuesto le queda a la propiedad para el año calendario.
Para hacer esto, busque el número restante de días del año y divídalo por 365. Esto le dará el porcentaje de la factura de impuestos que el comprador debe pagar.
Luego, tome ese porcentaje y multiplíquelo por la cantidad que queda en la factura de impuestos. Esto le dará el monto del impuesto a la propiedad adeudado al cierre.
Matemáticas de Bienes Raíces: Lo que Necesita Saber para Calcular los Pagos de la Hipoteca
Principal e Intereses
El principal de la hipoteca es otro nombre para el monto inicial del préstamo. Este es el monto total que el comprador está pidiendo prestado al banco. Por ejemplo, si el comprador tuviera 1 150,000 en efectivo para hacer un pago inicial del 25% de una casa de 6 600,000, necesitaría una cantidad inicial de préstamo de 4 450,000 del banco.
Para determinar la tasa de interés mensual de una vivienda, deberá conocer la tasa de interés anual de las hipotecas en su área. Puede obtener este número de cualquier prestamista hipotecario en su mercado.
Luego, divida ese número por 12 para obtener el porcentaje mensual. Por ejemplo, si la tasa de interés anual fuera del 3%, la tasa mensual sería del 0,25%.
Cálculo del Pago Mensual de la Hipoteca
Para calcular el pago mensual de la hipoteca (sin incluir seguro e impuestos), puede usar esta fórmula:
M = P /
En esta fórmula, P = monto del préstamo principal, i = tasa de interés mensual y n = número de meses necesarios para reembolsar el préstamo.
Para calcular el número de meses necesarios para pagar el préstamo, primero debe calcular el plazo del préstamo. Por lo general, los plazos del préstamo son de 15 o 30 años.
Cualquiera que sea el plazo del préstamo, multiplíquelo por 12 para determinar cuántos meses necesitará el comprador para pagar el préstamo.
Una vez que determine el valor de M, deberá agregar el costo del seguro hipotecario, el seguro de propietario de vivienda y los impuestos a la propiedad para obtener el monto mensual completo que pagará su cliente.
Obviamente, si está trabajando con un cliente y no responde una pregunta en un examen de bienes raíces, es mucho más fácil usar una calculadora de pagos hipotecarios. Me gusta usar la calculadora de Pago Hipotecario de Zillow, ya que puedes agregar PMI, Seguros, HOA, Impuestos, etc. O si estás buscando descargar una aplicación en tu teléfono, aquí está la aplicación para iPhone y Android.
Seguro hipotecario
Se requiere un seguro hipotecario privado (PMI) si el comprador hace un pago inicial por debajo del 20% del precio de compra de la casa. Este costo se agrega a los pagos mensuales de la hipoteca.
El costo del PMI dependerá de lo que el prestamista indique en la estimación del préstamo, pero normalmente está entre el 0,2% y el 2% del capital de la hipoteca. Por lo general, el PMI termina una vez que el comprador tiene un 20% de plusvalía en la casa.
Algunos factores que determinan el costo del PMI son:
- Duración del préstamo: un plazo más corto significa que los pagos mensuales serán más altos, pero el 20% de capital se alcanzará antes.
- Relación préstamo-valor: si el comprador hace un pago inicial superior al 20%, el PMI no es necesario en absoluto.Puntuación de crédito
- : una puntuación de crédito más alta le dará al comprador un mejor trato con un costo PMI.
Hay cuatro tipos de PMI que generalmente debe tener en cuenta:
- Seguro hipotecario pagado por el prestatario
- Seguro hipotecario de prima única
- Seguro hipotecario de prima dividida
- Seguro hipotecario pagado por el prestamista
Seguro de vivienda
A continuación, debe determinar el costo del seguro de vivienda. Esto dependerá de una variedad de factores, incluyendo:
- Ubicación de la casa
- Exposición potencial a desastres naturales
- Valor de la casa
- Nivel de cobertura
- Cantidad deducible
- Edad de la casa
- Condición del techo
- Tipo de póliza (hay ocho tipos de seguro de propietario de vivienda)
En promedio, los propietarios de viviendas en los Estados Unidos pueden esperar pagar alrededor de 1 1,000 al año por el seguro de propietario de vivienda. Pero para obtener una evaluación precisa de cuánto le costará a su comprador, necesitará obtener una cotización de una compañía de seguros.
Los compradores también pueden calificar para tarifas de seguro más baratas al agregar algunas características de seguridad a sus hogares, como detectores de humo, persianas contra tormentas o un techo nuevo. Sin embargo, en última instancia, el precio dependerá de los factores anteriores.
Impuestos a la propiedad
Por último, necesitará saber cómo calcular los impuestos a la propiedad. Si bien el gobierno cobrará impuestos a la propiedad automáticamente, sigue siendo una buena idea entender cuánto puede esperar pagar el comprador.
¿cuánto debe el comprador dependerá de dos números: la tasa impositiva en el área en la que viven y el valor de la casa.
El valor de la casa no es solo el precio de compra que el comprador pagó. Para encontrar el valor de tasación de la casa, tendrá que ponerse en contacto con el asesor fiscal que determinó su valor o buscar los registros de propiedad relevantes.
A continuación, tendrá que averiguar el gravamen de molino, que representa la tasa impositiva del gobierno local como 1/1000 de un dólar. Puede encontrar este valor en la oficina del asesor fiscal o en el sitio web de su gobierno local.
Luego, tendrá que convertir el gravamen de molino a un valor porcentual. Por ejemplo, si el gravamen de molino en su área fuera de 70, el porcentaje sería de 70/1. 000 = .070.
Una vez que tenga estos dos números, multiplique el valor estimado de la casa por el gravamen del molino para encontrar la cantidad de impuestos a la propiedad que el comprador puede esperar pagar.
Por ejemplo, si el valor de tasación de la casa era de 5 50,000, y el gravamen de la fábrica lo era .070, entonces la cantidad del impuesto a la propiedad sería: 5 50,000 x .070 = $3,500
Matemáticas de Bienes Raíces: Lo que Necesita Saber para Prepararse Para el Examen
Hay muchas calculadoras de hipotecas que puede usar para verificar dos veces sus matemáticas y ver si está en el camino correcto.
Sin embargo, necesitará conocer todos estos conceptos matemáticos de bienes raíces para aprobar el examen de licencia de bienes raíces con éxito. Puede prepararse fácilmente comprando libros de práctica o tomando exámenes de práctica para resolver problemas matemáticos de muestra de bienes raíces.
Echa un vistazo a mi otra publicación para obtener más consejos para aprobar el examen de bienes raíces.
¿Cómo te sientes con las matemáticas de bienes raíces? ¿Tienes dificultades con las matemáticas o te resulta fácil aprender? ¡Házmelo saber en los comentarios a continuación!
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