Resumen: Cuando los nuevos inversores recién comienzan a invertir en bienes raíces, a menudo se quedan atascados averiguando qué tipo de bienes raíces deben comprar. Incluso dentro de los bienes raíces residenciales, los tipos de propiedad van desde una residencia familiar hasta cientos de unidades. En este post, te contamos por qué creemos que enfocarnos en residencias multifamiliares de 2 a 4 unidades es el mejor lugar para comenzar para nuevos inversores.
A menudo escuchamos a los nuevos en bienes raíces preguntándonos: ¿Qué tipo de bienes raíces debo comprar?
En este post, compararemos y contrastaremos los diferentes tipos de propiedades residenciales. También te daremos las razones por las que creemos 2-4 unidad de residencias multifamiliares (MFR) son la mejor opción.
Pero primero, una palabra sobre el enfoque (haga clic aquí para profundizar en el poder del enfoque)
Creemos que enfocarse en un tipo de propiedad residencial al principio le facilitará tomar los primeros pasos para comprar su primera propiedad porque:
- Podrá aumentar su conocimiento sobre ese tipo de propiedad más rápidamente. Esto es el resultado de comparar y contrastar constantemente propiedades similares.
- Este enfoque también facilitará la comparación de las tasas de rendimiento y la elección de la mejor inversión.
- Hará que sea más fácil para su agente de bienes raíces encontrar ofertas.
Ahora, de vuelta a comparar y contrastar los diferentes tipos de propiedades residenciales. Los hemos dividido en cuatro tipos: residencias unifamiliares (SFR), residencias multifamiliares de 2 a 4 unidades (MFR), 5 a 15 unidades MFR y >15 unidades MFR. Hemos descrito los pros y los contras de cada uno y también lo ilustramos en la tabla a continuación. El objetivo es ayudarlo a comprender por qué creemos que el MFR de 2 a 4 unidades es la mejor opción de inversión cuando recién comienza.
Residencias unifamiliares (SFR)
Los SFR son el tipo de anuncio más común en el servicio de listado múltiple (MLS). Estas son las casas que la gente generalmente compra para vivir como su residencia principal. Tener SFR en su cartera tiene numerosos beneficios. A medida que está construyendo su cartera, creemos que hay numerosas desventajas para comenzar con este tipo de propiedad.
El problema principal es que es más difícil encontrar propiedades que cumplan con sus requisitos de flujo de caja. Esto se debe al hecho de que el precio de venta de estas propiedades no está impulsado por los ingresos por alquiler; es impulsado por el «comprador emocional», que está dispuesto a pagar más porque realmente quiere vivir allí.
Otro problema potencial es el mayor promedio de costos de mantenimiento por unidad, que se debe al hecho de que tiene más de todo. Compare un MFR de cuatro unidades, que consta de cuatro apartamentos bajo un mismo techo, con cuatro SFR, que tendrán cuatro techos para reemplazar. Con el SFR, es probable que tenga más elementos de mantenimiento en comparación con los MFR.
Un último problema con SFRs es la posibilidad de menores ingresos por alquiler a lo largo del tiempo debido a las vacantes. Cuando tenemos una vacante en uno de nuestros cuatro complejos, todavía estamos recibiendo alquileres de las otras tres unidades para ayudar a cubrir la hipoteca y otros gastos. En un SFR, una vacante significa que usted sale de su bolsillo para cubrir los gastos mientras está vacío.
2-4 Unidad de Residencias Multifamiliares (Nif)
creemos 2-4 unidad de residencias multifamiliares son las más fáciles de obtener cuando usted apenas está comenzando. También tienen la mayoría de los beneficios con el menor número de desventajas.
Algunos de los beneficios incluyen:
- Puede ser relativamente barato comprar un dúplex, triplex o fourplex en comparación con una propiedad más grande.
- Tendrá tasas de interés relativamente bajas (aunque no tan bajas como los SFR) porque puede usar un préstamo residencial, que generalmente tiene mejores condiciones que un préstamo comercial (haga clic aquí para leer sobre préstamos residenciales frente a préstamos comerciales).
- Las empresas de inversión inmobiliaria ejercen menos presión competitiva. Se trata de empresas que utilizan fondos institucionales (es decir, fondos de pensiones, fondos 401k) para comprar complejos de apartamentos.
- Otros beneficios incluyen la capacidad de distribuir el riesgo de vacantes y los costos de mantenimiento entre 2 y 4 unidades en lugar de una sola unidad con un SFR.
Las desventajas de la categoría multifamiliar 2-4 es que la mayoría de las ciudades tienen un inventario bastante bajo en comparación con los SFR. Es posible que tenga costos de servicios públicos más altos porque algunos de los servicios que suministran un MFR no se dividen entre las unidades. (por ejemplo, por lo general tiene una línea de alcantarillado que va a un MFR en lugar de que cada unidad individual tenga su propia línea de alcantarillado. Sin embargo, a menudo es posible facturar los costos de servicios públicos atrasados a los inquilinos cada mes, lo que hace que este tipo de inversión sea aún más atractivo.
5-15 Unidades de Residencias Multifamiliares
Cuando obtienes más de cuatro unidades, ya no calificas para préstamos residenciales. En este punto, tienes que cambiar a prestamistas comerciales. Los préstamos comerciales tienden a tener tasas de interés más altas y/o períodos de préstamo más cortos, lo que aumenta el pago mensual de la hipoteca.
Además, cuantas más unidades tenga, mayor será la competencia de las empresas de inversión inmobiliaria. Estas empresas tienden a evitar el MFR y el SFR más pequeños (menos de cinco unidades). Esto se debe a que es menos eficiente para ellos comprarlos debido al costo y el tiempo de transacción.
Sin embargo, a medida que el mercado de complejos más grandes ha comenzado a agotarse en los últimos años, parece que estas empresas de inversión están entrando en 5-15 e incluso 2-4 MFR. Debido al mayor desembolso de capital requerido, los mayores costos de endeudamiento y el nivel de competencia con este tipo de residencia, le recomendamos que no comience su carrera de inversión con >edificios de 5 unidades.
>15 Unidad Residencias Multifamiliares
La división en 15 unidades es algo arbitraria, pero por encima de 15 unidades, se vuelve compleja. Tiene requisitos de capital más elevados y una intensa competencia de las empresas de inversión. También tiene que pensar no solo en inquilinos individuales, sino en crear una comunidad. Esto podría implicar la creación y gestión de espacios comunes como lavaderos, parques infantiles, áreas de barbacoa, etc.