Un informe de estratos es un informe que detalla los pasivos financieros reales y esperados de la Entidad Corporativa a la que se unirá el comprador. Un informe de estratos también debe describir cualquier incumplimiento de las regulaciones, desarmonía entre los partícipes, litigio contra constructores o comerciantes, así como cualquier aspecto peculiar de los estatutos de los apartamentos.
La información a la que tienen acceso los reporteros de strata es esencialmente todos los registros que la persona jurídica está legalmente obligada a mantener. Esto puede incluir actas de las reuniones de la persona jurídica, correspondencia por correo electrónico entre los miembros sobre asuntos importantes, certificados de seguro y otros certificados de cumplimiento. Los buenos reporteros de estratos también intentarán participar en una discusión verbal con los gerentes de estratos para tener una «idea» de cualquier otro tema que no sea obvio en esa documentación.
Los informes de Strata generalmente cuestan 2 200-3 300 y son arreglados por su abogado, el agente de bienes raíces o se pueden comprar en línea a través de varios proveedores. Por lo general, tarda al menos 48 horas en darse la vuelta.
Estos informes varían en detalle entre unas 40 y 300 páginas. A veces se escriben en un lenguaje confuso, altamente calificado y no comprometido, y los compradores a menudo se quejan de que son difíciles de digerir.
Aquí hay siete cosas que debe tener en cuenta:
¿Quién encargó el Informe Strata?
Es importante tener en cuenta quién encargó el informe. Un informe encargado por el proveedor (o el agente) puede pasar por alto cuestiones más graves o no destacar adecuadamente los problemas financieros evidentes en los registros que ha revisado. Idealmente, el informe de strata se obtendría de forma independiente a través de su abogado o de un proveedor independiente directamente desde Internet.
¿Quién es The Strata Reporter?
En realidad, esto no importa, ya que los reporteros de strata no requieren ninguna cualificación profesional y la naturaleza sosa del trabajo hace que sea difícil «destacarse entre la multitud». Lo que realmente importa es que the Strata Reporter tenga un Seguro de Indemnización Profesional, idealmente con un límite de póliza de al menos 5 500,000. De esa manera, si se pierde algo de su informe, su abogado podrá demandar al reportero y la aseguradora podrá cumplir con el reclamo. Dott & Los abogados de Crossitt han demandado con éxito a strata Reports en el pasado.
¿Puede (legalmente) confiar en el Informe Strata?
A veces, los vendedores o agentes de bienes raíces proporcionarán informes de estratos «gratuitos». Estos pueden sonar atractivos, pero por lo general contienen una importante calificación de que un comprador no puede confiar en ellos a menos que el comprador haya pagado una tarifa a strata reporter. Esto tiene cierto sentido, por ejemplo, en una situación de subasta, donde es posible que solo tenga que pagar si gana la subasta, ¡pero no se olvide de pagar la tarifa si lo hace!
¿Qué dice el Informe Strata sobre los Gravámenes especiales?
Es necesario que en el informe de los estratos se indique de manera clara e inequívoca si se han impuesto gravámenes especiales o si se prevé que se produzcan. En el informe también debería hacerse un comentario sobre si, históricamente, el edificio ha tendido a cobrar regularmente gravámenes especiales. Si no ve una declaración clara en este sentido, debe insistir en que el reportero proporcione una. (En caso de que el reportero de estratos no haga la conexión, cualquier sugerencia de obras de capital planificadas que no se hayan presupuestado generalmente aumenta la posibilidad de un impuesto especial)
¿Hay un «Pronóstico de Fondo de Obras de Capital a Largo Plazo»?
Anteriormente conocido como «análisis de fondos de hundimiento», este es quizás el indicador más importante de la capacidad de la Corporación para cumplir con sus obligaciones y si las contribuciones de los partícipes tendrán que aumentar. Se trata de una previsión en la que se tiene en cuenta la naturaleza del edificio y las reparaciones y mejoras previstas necesarias y se propone un calendario de contribuciones al fondo de obras de infraestructura necesarias para sufragar esos gastos. Si bien la ley exige que la Persona Jurídica produzca este informe, es bueno que la administración se haya hecho cargo de encargar a un contador actuarial calificado que prepare este estudio en lugar de hacerlo ellos mismos.
¿La Persona Jurídica cumple con la normativa?
El informe strata debe indicar si la Persona Jurídica cumple con los requisitos impuestos por la ley, incluido el de tener un seguro de construcción por el valor total de la propiedad, un seguro de responsabilidad civil hasta un mínimo de $10,000,000, así como certificados de cumplimiento de las regulaciones de seguridad contra incendios y las regulaciones sobre dispositivos de seguridad para ventanas infantiles. Con las dos últimas cosas, en particular, hemos visto que en los últimos tiempos se han impuesto grandes gravámenes especiales para rectificar el incumplimiento en estos ámbitos.
Hay falta de armonía dentro del Cuerpo Corporativo
La falta de armonía entre el cuerpo corporativo es costosa. Un unitario descontento a menudo no paga sus impuestos de estratos, lo que deja el edificio con fondos insuficientes. Los otros partícipes tienen que pagar el costo de un cobrador de deudas o abogado para recuperar los atrasos. La falta de armonía dentro del Cuerpo Corporativo también puede significar que la función de toma de decisiones del Cuerpo Corporativo se estanca y no se completan los trabajos necesarios. Si el administrador de estratos ha cambiado con frecuencia a lo largo de los años también puede indicar un Organismo Corporativo disfuncional.
Dott & Crossitt Solicitors siempre recomienda a sus clientes que compren un informe strata. Preferimos recomendar a nuestros clientes a un revendedor de informes strata de calidad Antes de Pujar. Nuestra experiencia indica que los informes vendidos a través de Antes de Pujar son de un estándar consistentemente exhaustivo y entendemos que a sus reporteros de strata se les pide que proporcionen evidencia de tener un seguro de indemnización profesional, lo cual es clave.
Si tiene alguna pregunta sobre este artículo, comuníquese con la oficina al 1800 870 407 y uno de nuestros abogados/transportistas podrá ayudarlo.