Las opciones de venta y compra se utilizan para que las partes puedan celebrar un acuerdo para vender o comprar bienes inmuebles en el futuro por un precio particular. El acuerdo ofrece al comprador la opción de comprar la propiedad y al vendedor la opción de vender la propiedad.
Opciones Put y Call: comprender las opciones sobre la propiedad
Las opciones de venta y llamada tienen una amplia gama de usos, incluso para la planificación de la propiedad y la sucesión. El enfoque de este artículo estará en su uso para bienes inmuebles. En esencia, las opciones put y call son un método extremadamente útil sobre la transacción de propiedades.
Tener opciones de compra y venta permite a las partes celebrar acuerdos para vender o comprar propiedades:
- en un momento futuro, o
- sobre la ocurrencia de un evento.
Mientras que requiere un compromiso muy mínimo por adelantado.
En pocas palabras, los derechos otorgados en virtud de una opción de compra y venta son un derecho futuro a obligar:
- un vendedor para vender terrenos (denominada «opción de compra») o
- un comprador para comprar terrenos (denominada «opción de venta»).
‘Opción de compra y venta» proporciona conjuntamente a ambas partes el derecho de obligar a la otra parte a comprar o vender la propiedad.
¿Qué es una opción de compra al comprar / vender una propiedad ?
Un vendedor concede una opción de compra a favor de un comprador. Dado que se trata de un derecho exigible, cuando el derecho es ejercido por un comprador, obliga al vendedor a vender al comprador el terreno objeto de la opción de compra.
Una opción de compra tiene una gran cantidad de beneficios para el comprador. Por ejemplo, sujeto a negociaciones, proporciona al comprador la oportunidad de
- llevar a cabo la debida diligencia adecuada en relación con el terreno,
- presentar una Aprobación de Desarrollo,
- obtener aprobaciones para el desarrollo de terrenos y/o
- financiación para la adquisición de la propiedad antes de que el comprador pueda elegir ejercer su opción de compra.
Una opción de compra también genera un interés cavetible en la propiedad a favor del comprador.
Además, el precio de compra de la propiedad, que se acuerda antes de la creación de la escritura de opción de compra, no variará independientemente de las fluctuaciones dentro del mercado. Esto, por supuesto, sería muy ventajoso para los compradores cuando el valor de mercado del terreno aumente durante el período de opción de compra.
¿Qué es una opción de venta al comprar / vender una propiedad?
Un comprador otorga una opción de venta a favor de un vendedor de terrenos. En esencia, esto es lo contrario de una opción de compra. El comprador concede al vendedor un derecho ejecutorio que le permite obligar al comprador, en un momento futuro o en el momento en que ocurra un evento, a comprar la propiedad que constituye el objeto de la opción de venta.
¿Cómo se documenta una opción put y call?
Generalmente, una escritura se utiliza para documentar las opciones de compra y venta. Los términos técnicos que a menudo se utilizan para las partes en una escritura de opción son otorgante y concesionario.
Generalmente son:
- el otorgante es el vendedor; y
- concesionario, siendo el comprador.
Nota: Se requiere un contrato válido para la venta y compra de terrenos, además de todos los documentos técnicos relevantes (si los hay) antes de que se pueda formular la escritura de opción.
La escritura de opción debe adjuntarse a ese contrato. Como tal, este proceso requiere que todos los aspectos vitales de la transacción se acuerden y ejecuten antes de que las partes puedan firmar la escritura de opción (por ejemplo, el precio de compra y los depósitos).
Acuerdo de opciones
Los acuerdos de opciones pueden incluir períodos de tiempo establecidos durante los cuales una parte puede ejercer su opción o los períodos de opción pueden activarse debido a la ocurrencia de ciertos eventos. Un ejemplo es cuando el comprador obtiene con éxito una aprobación de desarrollo. Tan pronto como una de las partes ejerza la opción pertinente, el contrato de venta anejo a la escritura de opción será vinculante para las partes y la transacción procederá como un traspaso ordinario.
Consideraciones sobre el impuesto de transferencia
Una opción de compra y venta es una transacción exigible, ya que es la adquisición de un nuevo derecho. Sin embargo, una opción de venta no se considera una adquisición de un derecho, por lo que un acuerdo de opción de venta no es una operación sujeta a derechos.
El derecho a pagar por una opción de compra o una opción de venta y compra será el mayor de los siguientes:
- La comisión de opción de compra; y
- El valor de mercado del derecho concedido en virtud de la opción.
Nota: Si se promulga la opción de compra, puede ser posible un crédito por el impuesto de transferencia ya pagado. Sin embargo, no será posible si el precio de compra en el contrato se reduce para tener en cuenta la tarifa de opción ya pagada.
Por qué usamos las opciones de venta y compra sobre la propiedad
Hay tantos beneficios al elegir un acuerdo de opción de venta y compra.
Estos incluyen:
- Beneficios prácticos –
- para los desarrolladores, en algunas circunstancias, es posible que deseen bloquear la opción de comprar una propiedad a un precio establecido, pero sujeto a su derecho a obtener aprobaciones de desarrollo para el terreno y determinar una entidad de compra final; o
- para el comprador, antes de ejercer que ha entrado en una opción de compra, tiene derecho a ceder sus derechos a un tercero y el tercero puede proceder con la transacción con el vendedor.
- Beneficios fiscales –
- para el comprador, el impuesto de transmisiones patrimoniales no puede pagarse en el acuerdo de opción y solo en el contrato de venta; o
- para el vendedor, el impuesto sobre las ganancias de capital sobre el precio de venta no será pagadero hasta que se liquide el contrato de venta.
Sin embargo, tenga en cuenta que el impuesto sobre las ganancias de capital puede pagarse sobre la tarifa de opción pagada.
Lo anterior es un breve resumen de las opciones put y call al comprar / vender una propiedad. De manera realista, se tomarán en cuenta muchas más consideraciones y una escritura de opción se adapta a su papel para satisfacer sus expectativas.
El equipo de propiedad de NB Lawyers-Lawyers for Employers tiene un profundo conocimiento y experiencia en la actuación para compradores, grupos de propietarios y vendedores en transacciones de opción de compra y venta.
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Escrito por
Kayleigh Swift, Asociado
NB Lawyers-Abogados para empleadores
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Sobre el autor
Kayleigh Swift es un asociado en nuestro equipo Comercial y de Propiedad que ayuda con asuntos de Derecho Laboral. Con un alto nivel de experiencia en arrendamiento comercial y minorista, adquisiciones de compra y venta voluntarias e involuntarias, desarrollo de propiedades y relaciones con los empleados, Kayleigh proporciona consejos prácticos para garantizar transacciones comerciales sin problemas.
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