¿Qué son las propiedades de Clase A, Clase B y Clase C?

Introducción

La gente usa mucha jerga cuando habla de bienes raíces comerciales. Uno de los grupos de frases más citados es la propiedad «Clase A, Clase B y Clase C». Alguien podría decir, por ejemplo, que invierte en activos de valor agregado de Clase B. Se refieren a un tipo de propiedad que se distingue por ciertas características, como su ubicación, edad y condición.

Usar «clases» es similar a asignar calificaciones a propiedades. Al igual que un estudiante de primera categoría podría ser referido como un estudiante A-plus, una propiedad en condiciones premier se denominará Propiedad de Clase A. Como es de esperar, las propiedades de clase B, Clase C e incluso Clase D son respectivamente menos de gama alta a medida que se mueve hacia abajo en el espectro de «clase».
Si bien no existe una definición universalmente aceptada para las propiedades de Clase A, Clase B y Clase C, existen características generales que uno podría esperar para cualquier clase de propiedad. En el artículo de hoy, describimos las características comunes asociadas con cada clase de propiedad. Muchos inversores hablarán sobre el» Abc «de la propiedad, pero hoy, ampliaremos esto mirando la propiedad de» Clase D», que es una clase a menudo pasada por alto que puede ser fantástica para los inversores que desean reposicionar y reestabilizar este tipo de edificios.

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Siga leyendo para obtener más información sobre el ABC (y el Ds) de las clases de propiedad de bienes raíces comerciales.

¿Qué son las propiedades de Clase A, Clase B y Clase C?

Propiedad de clase A

Los edificios de clase A generalmente se consideran una propiedad de inversión de primer nivel. Estas propiedades generalmente son de nueva construcción y contienen acabados, materiales, sistemas y comodidades de alta gama. Por ejemplo, una propiedad de clase A podría diseñarse como LEED Gold o LEED Platinum, una designación que indica que la propiedad tiene características significativas sostenibles o de ahorro de energía. Las propiedades de clase A a veces también contendrán características arquitectónicas únicas. Dependiendo del tipo de propiedad, el edificio podría incluso tener su propia marca o estilo de vida asociado.

Las propiedades de clase A a menudo se encuentran en el núcleo urbano, en mercados céntricos como Manhattan, Los Ángeles y Miami. A menudo se encuentran cerca de los principales centros de empleo, universidades, hospitales y actividades artísticas y culturales. Por lo general, tendrán un buen acceso a las principales carreteras o al transporte público.

Las propiedades de clase A a veces se denominan «activos de trofeo».»Son activos altamente deseables que atraen el interés de una amplia gama de inversores, incluidos inversores institucionales e internacionales. Una de las razones por las que los inversores compiten por estas propiedades es que tienen inquilinos fuertes. En el lado comercial, esto podría incluir inquilinos con alto nivel de crédito y grandes corporaciones. Esto podría incluir inquilinos ricos que están dispuestos a pagar una prima para vivir en estas propiedades meticulosas en el lado residencial. Dada la demanda de los inquilinos, estas propiedades a menudo tienen un flujo de caja estable y se consideran relativamente «seguras» desde la perspectiva de un inversor.

Propiedad de clase B

Las propiedades de clase B son un paso hacia abajo de los edificios de Clase A. A menudo tienen de 10 a 30 años y pueden haber sido una propiedad de Clase A antes de que los edificios más nuevos se conectaran. Las propiedades de clase B todavía están generalmente bien ubicadas, pero, dada su antigüedad, no tienen la última tecnología, comodidades y otras características que uno esperaría de una propiedad de nueva construcción. También requieren más en términos de reparaciones y mantenimiento debido a su edad. Es posible que se deban reemplazar los sistemas y que se justifiquen mejoras en áreas comunes, nuevas fachadas y mejoras de paisajismo.

Las propiedades de clase B todavía atraen a inquilinos sólidos. Estos podrían ser inquilinos más conscientes de los costos o negocios que no están listos para comprometerse con un arrendamiento más caro y a largo plazo en un edificio de Clase A. Las propiedades de clase B suelen tener un fuerte flujo de caja y, con mejoras modestas, un fuerte potencial de apreciación.

Las propiedades de clase B tienden a funcionar bien independientemente de dónde nos encontremos en cualquier ciclo de mercado dado. En un mercado alcista, aquellos que anteriormente alquilaban espacio de Clase C a menudo se actualizarán a un edificio de Clase B de gama superior. En un mercado descendente, alquilar propiedades de Clase A a menudo se degradará a una propiedad de Clase B, ya que es más asequible, pero aún ofrece muchas características a las que se habían acostumbrado con la vida de Clase A.

Propiedades de clase C

Las propiedades de clase C suelen ser más antiguas (más de 30 años) y a menudo muestran signos visibles de deterioro, como paisajismo cubierto de vegetación o fachadas desgastadas. Dado que estas propiedades son más antiguas, pocas tendrán comodidades modernas. Algunos no tendrán comodidades en el lugar en absoluto. Las características de la propiedad y la unidad a menudo están desactualizadas. La propiedad podría no tener ascensores, por ejemplo, o las unidades residenciales podrían no tener accesorios actualizados o diseños deseables.

Los edificios de clase C a menudo se encuentran en lugares menos deseables. Pueden estar más lejos de los principales centros de empleo o en áreas con mayor delincuencia o pocos servicios en el vecindario. En el lado residencial, los inquilinos a menudo incluyen a aquellos que no pueden permitirse vivir en otro lugar. En el lado comercial, los inquilinos pueden estar más restringidos en la puesta en marcha o el flujo de efectivo que los inquilinos que alquilan espacio en edificios de clase A o Clase B.

La administración tiende a ser bastante intensiva en propiedades de Clase C. Las reparaciones y el mantenimiento son necesarios de forma rutinaria. A menudo, el mantenimiento diferido conduce a reparaciones más costosas que si el propietario hubiera mantenido la propiedad durante toda su vida útil. Estas propiedades también experimentan una rotación de inquilinos superior a la media, lo que puede crear interrupciones en el flujo de efectivo para los inversores. Dicho esto, los costos de adquisición de los edificios de Clase C son mucho más bajos que los de las propiedades de clase A o Clase B, y cuando el flujo de caja es constante, puede ser muy fuerte.

Propiedad de clase D

Las propiedades de clase D a veces se consideran la oveja negra de los bienes raíces comerciales. Estos edificios son viejos, deteriorados y, a menudo, necesitan reparaciones significativas (si no rehabilitación generalizada). Muchos tendrán violaciones significativas del código o, lo que es peor, habrán sido condenados por el municipio local. Los inversionistas a menudo pueden encontrar propiedades de clase D en vecindarios en declive o peligrosos. Se encuentran en áreas marginales, a menudo lejos de las necesidades (como tiendas de comestibles y farmacias).

Desde la perspectiva de la administración, las propiedades de clase D son algunas de las más desafiantes. Los inquilinos a menudo son de bajos ingresos con mal crédito. Algunos pueden tener antecedentes penales o antecedentes de desalojo. Los propietarios a menudo tendrán que perseguir a estos inquilinos para sus pagos de alquiler.

Las propiedades de clase D son las más asequibles para que las adquieran los inversores, y aquellos que lo hagan encontrarán que estas propiedades tienen altas relaciones de alquiler a precio (al menos en papel). En teoría, las propiedades de clase D pueden tener las devoluciones más altas de dinero en efectivo, suponiendo que los inquilinos paguen su alquiler. Las propiedades de clase D rara vez se apreciarán a menos que un inversor realice mejoras de capital significativas.

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¿Cuál Es la Mejor Propiedad de Inversión?

Los inversores a menudo preguntarán en qué clase es» mejor » invertir—pero en realidad, no hay una respuesta correcta o incorrecta. Todas las clases de activos pueden ser oportunidades de inversión que valgan la pena. Todo depende de la tolerancia al riesgo de un inversor y la tasa de rendimiento preferida.

Por lo general, existe una relación inversa entre la clase de propiedad y las tasas de capitalización. Las propiedades de clase A tienen el precio más alto en comparación con las propiedades de Clase D, que son las más asequibles. Las propiedades de clase B y C se sitúan en algún punto intermedio. El nivel de riesgo asociado con cada una de estas clases de propiedades también varía. Las propiedades estabilizadas de Clase A se consideran algunas de las inversiones» más seguras «en comparación con los edificios de Clase C o Clase D que son inversiones» más riesgosas». En consecuencia, los límites máximos son los más bajos para los edificios de clase A y, por lo general, los más altos para los edificios de Clase D. Una propiedad de clase A podría comerciar con un límite de 3, mientras que un edificio de Clase C o Clase D a menudo comerciará por dos dígitos.

Los inversores con una baja tolerancia al riesgo naturalmente se sentirán más atraídos por los activos de clase A y Clase B. Esta es la razón por la que muchos inversores institucionales se sienten atraídos por las propiedades de clase A: están dispuestos a aceptar rendimientos más bajos a cambio de activos más seguros y estabilizados que pueden apreciarse con el tiempo. Aquellos con una mayor tolerancia al riesgo pueden considerar invertir en propiedades de Clase C o Clase D. Estos últimos ofrecerán mayores rendimientos, pero, una vez más, tendrán un perfil de riesgo más alto y rara vez se apreciarán sin una inversión significativa.

El «Problema» Con la Clasificación de la Propiedad

Existe un problema inherente con la asignación de etiquetas de clase de propiedad a bienes raíces comerciales. El problema es que todas las distinciones de clase son relativas. Por ejemplo, lo que se considera una propiedad de Clase A en el centro de Milwaukee solo podría considerarse un activo de Clase B en el centro de San Francisco. Los inquilinos en San Francisco, por ejemplo, podrían tener una expectativa diferente en cuanto a la calidad, las características y los servicios asociados con una propiedad de Clase A que simplemente no existe en el mercado de Milwaukee.

Además, las clases de propiedades pueden ser fluidas. Una propiedad de Clase A en 2010 ya no se puede considerar Clase A solo diez años después, después de que varios edificios nuevos se conecten en ese mismo submercado. Estos edificios más nuevos a menudo tendrán la última tecnología y características, por lo que la propiedad construida en 2010 parece obsoleta casi de la noche a la mañana.

La ubicación también proporciona un papel de gran tamaño en las clasificaciones de propiedades. Por ejemplo, un edificio multifamiliar construido en el barrio Back Bay de Boston podría tener más de 200 años de antigüedad y, sin embargo, podría ser una de las direcciones más exclusivas de la ciudad. La edad y los servicios de la propiedad a menudo se ven eclipsados cuando una propiedad está bien mantenida e increíblemente bien ubicada.

Finalmente, hay algunos casos en los que una propiedad se considera una clase determinada por razones que no tienen absolutamente nada que ver con la edad, la condición o la ubicación. Un ejemplo de esto es cuando una propiedad de Clase C ha sido mal administrada y, por lo tanto, tiene una alta vacante, un flujo de efectivo deficiente y múltiples desalojos pendientes. De lo contrario, la propiedad podría estar en el rango superior de clase C o inferior de clase B si no fuera por la mala administración de la propiedad. Instalar un nuevo administrador de propiedades y procesos mejorados puede ser todo lo que se necesita para estabilizar la propiedad.

Ventajas y desventajas de la Clasificación de propiedades

Ahora, pongamos otro elemento que solo enturbie aún más las aguas de clasificación. Además de las calificaciones de propiedad de Clase A, Clase B, Clase C y Clase D, también hay ventajas y desventajas que a menudo se asocian con cada calificación. Por ejemplo, un activo de calidad trofeo, como un edificio de oficinas de nueva construcción ubicado en el centro de Manhattan, podría considerarse un activo A++. Al final de la calle, otra torre de oficinas de primer nivel podría considerarse una A o una, dependiendo de sus características específicas. Ambos son edificios de oficinas de alta calidad, pero la adición de ventajas y desventajas crea cierta distinción entre ellos.
Lo mismo es cierto para las propiedades de clase B, Clase C y Clase D. Un inversor de apartamentos de valor agregado, por ejemplo, podría comprar un edificio de clase C con la intención de llevarlo a los estándares B+. Una vez más, si una propiedad garantiza un más o un menos realmente depende de los comps locales y los estándares del mercado.

Pensamiento final sobre propiedades de Clase A, Clase B y Clase C

Las clasificaciones de propiedades se utilizan ampliamente, pero, desafortunadamente, están lejos de ser objetivas. Un vendedor que está fuertemente invertido en su propiedad podría asignar una calificación de propiedad a su edificio que otros en el mercado calificarían de manera diferente. Esta es la razón por la que las clasificaciones de propiedades deben usarse como guía; los inversores deben hacer su propia diligencia debida para determinar cómo se compara esa propiedad de acuerdo con sus propias expectativas y estándares.

En Smartland, tenemos una filosofía de inversión de dos vertientes. En el Medio Oeste, nos concentramos en inversiones de clase D o Clase C que luego llevamos a la condición de Clase B, al tiempo que incluimos características de clase A, como sistemas de iluminación y sonido y sistemas de entrada operados por Alexa. A veces, estas propiedades están verdaderamente angustiadas. Otras veces, estas propiedades son simplemente muy cansadas y deprimidas. Nuestras inversiones de valor agregado incluyen renovaciones intensas que mejoran la disposición y las características de las unidades. A menudo agregamos nuevas comodidades a edificios que anteriormente no tenían ninguno.
La filosofía de inversión de Smartland en el sureste es muy diferente. Aquí, en áreas como Miami-Dade, es más rentable invertir en desarrollos nuevos. Así que en este mercado, Smartland compra terrenos y construye nuevas propiedades a un estándar de Clase B+ o superior.

Somos un testamento de que la» clase » por sí sola no debe ser el único impulsor de cómo alguien invierte. La geografía específica y las condiciones del mercado siempre deben tenerse en cuenta.

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