Cualquier tipo de edificio comercial, ya sea una oficina, una tienda o un restaurante, requiere un contrato de arrendamiento comercial entre el Propietario y el Inquilino. Pero, ¿qué sucede cuando expira un contrato de arrendamiento comercial? ¿Cuál es el proceso que debe seguir?
Al vencimiento de un contrato de arrendamiento comercial, hay dos opciones disponibles para los Inquilinos que ocupan una propiedad comercial:
Opción 1: Permanecer en la propiedad
Opción 2: Desalojar la propiedad
¿Qué sucede cuando expira un contrato de arrendamiento comercial?
Opción 1: Permanecer en la propiedad
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Si el Inquilino decide que desea permanecer en la propiedad, hay un factor clave que debe considerarse antes de renovar un contrato de arrendamiento: debe establecer si el contrato de arrendamiento tiene seguridad de tenencia. Esto le da al Inquilino el derecho automático de renovar su contrato de arrendamiento al expirar y se rige por la Ley de Propietarios e Inquilinos de 1954.
Como regla general, todos los arrendamientos están protegidos con seguridad de tenencia a menos que haya una cláusula específica dentro del arrendamiento que excluya este derecho. Si su contrato de arrendamiento tiene una cláusula de exclusión, habrá firmado una declaración legal de antemano, confirmando que se le ha informado de esto. (Asegúrese de verificar la documentación de su contrato de arrendamiento para esto). Si se excluye, no tiene derecho legal a permanecer en la ocupación más allá de la fecha de vencimiento de su contrato de arrendamiento.
Antes de que expire el contrato de arrendamiento, el Propietario puede entregar al Inquilino un Aviso de la Sección 25 (S25), que generalmente se entrega de 6 a 12 meses antes de la fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento. Este aviso establece si el Propietario desea renovar un contrato de arrendamiento comercial y los términos de la renovación o si desea terminar el arrendamiento con las razones indicadas.
Los principales motivos de posesión son:
- El Inquilino no ha pagado el alquiler
- El Propietario quiere volver a desarrollar la propiedad
- El Propietario quiere la propiedad para su propia ocupación
Hay disposiciones legales para la compensación si el propietario demuestra un motivo para no renovar el contrato de arrendamiento.
Alternativamente, el Inquilino puede notificar al Propietario para renovar su contrato de arrendamiento actual, esto se conoce como Aviso de la Sección 26 (S26). Este aviso establece los términos propuestos y, de manera similar al Aviso S25, el Inquilino tiene de 6 a 12 meses antes de la fecha de vencimiento del arrendamiento para entregar este aviso.
Sin embargo, incluso si su contrato de arrendamiento está protegido, todavía hay ocasiones en que un propietario todavía tiene el derecho de recuperar la posesión de su propiedad.
Los términos de renovación en un S25 o S26 no son vinculantes y debe buscar asesoramiento profesional para obtener los mejores términos disponibles.
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– ¿Qué es un arrendamiento protegido?
Un arrendamiento comercial protegido da derecho al inquilino a un derecho legal para solicitar un nuevo arrendamiento en términos similares al arrendamiento existente. Tampoco están obligados a desalojar la propiedad comercial.
Para que un arrendamiento sea protegido, se deben cumplir ciertos criterios:
- El Inquilino debe ocupar los locales únicamente para uso comercial
- El Inquilino debe tener ocupación exclusiva de los locales
- El arrendamiento debe concederse por un plazo fijo
Si un Arrendador ha otorgado a un Inquilino un arrendamiento protegido, no puede cambiar la cifra de alquiler acordada sin el acuerdo del Inquilino.
Opción 2: Desalojar la propiedad
Si el Inquilino desea rescindir su contrato de arrendamiento después de que expire su contrato comercial, tiene dos opciones. Ellos pueden:
- Desaloje las instalaciones en la fecha de vencimiento sin proporcionar ningún aviso
- Entrega de un Aviso S27 que se debe entregar con 3 meses de anticipación
Si ninguna de las partes ha enviado un aviso, el contrato de arrendamiento prorrogará la fecha de vencimiento y continuará. Sin embargo, ambas partes pueden rescindir el contrato de arrendamiento después de la fecha de vencimiento mediante la entrega de sus avisos.