Los préstamos de dinero duro pueden ser el mejor amigo de un inversionista de bienes raíces. Por más cliché que suene, la afirmación se mantiene firme. Estos préstamos proporcionan un flujo estable de fondos para los inversores inmobiliarios que buscan complementar sus acuerdos de inversión.
Ya sea que un inversor necesite cerrar rápidamente una propiedad infravalorada o arreglarla para un posible comprador, un préstamo de dinero duro es una herramienta valiosa para mantener en el cinturón de herramientas de uno. Pero al igual que con un préstamo convencional, los préstamos de dinero duro tienen costos. Entenderlos es la clave para aprovechar al máximo la mayor fuente de capital de un inversor inmobiliario.
La mayoría de los inversores inmobiliarios experimentados están familiarizados con la esencia de los préstamos de dinero duro. Sin embargo, muchos todavía no parecen entender la mecánica real de cómo funcionan o lo que realmente cuestan. Es por eso que nos hemos tomado el tiempo para desglosar los conceptos básicos de los costos de los préstamos de dinero duro y las tasas de interés.
Pagos mensuales de préstamos de dinero duro
Los préstamos de dinero duro, también conocidos como préstamos puente, son un préstamo a corto plazo basado en un activo duro. La mayoría de los prestamistas de dinero duro de buena reputación analizarán tanto el activo como la solvencia de un prestatario antes de aceptar prestar dinero en un acuerdo. Dicho esto, los requisitos y el papeleo involucrados a menudo son un poco menos estrictos que un préstamo convencional. Por lo tanto, los préstamos de dinero duro generalmente pueden cerrarse en días en lugar de muchas semanas, y tienen la capacidad de financiar más dinero en una transacción que requiere menos dinero de su bolsillo del prestatario. Si bien esto es lo que hace que los préstamos de dinero duro sean tan atractivos, también es su principal inconveniente. ¿Por qué? Bueno, otorgar préstamos con requisitos de suscripción más fáciles y financiar más dinero en un acuerdo significa un mayor riesgo para el prestamista.
Como resultado, a menudo cobran tasas de interés altas para mitigar los riesgos. Aunque estas tasas varían de un prestamista de préstamos de dinero duro a otro, la tasa de interés promedio de los préstamos de dinero duro para 2020 es del 11-13%, según Bankrate. Aún así, dependiendo del prestamista, podría estar entre el 7% y el 15% anual.
Cómo obtener mejores tasas de interés en Préstamos de Dinero duro
Aunque las tasas de interés o los pagos mensuales para préstamos de dinero duro suelen ser más altos que las tasas convencionales, uno puede ser capaz de reducir la tasa de interés haciendo lo siguiente:
- Aumente Su Pago Inicial: Un pago inicial ayuda a un prestamista a mitigar los riesgos asociados con la concesión de préstamos a individuos cuando el prestamista financia la transacción con una Relación Préstamo / Valor (LTV) más baja. El aumento del pago inicial demuestra que el prestatario está comprometido con el proyecto en cuestión y que es menos probable que incumpla.
- Mejore Su Crédito Personal: Un puntaje de crédito saludable es la medida de la educación financiera. Meses antes de solicitar, mejore su crédito para que el prestamista pueda estar seguro de que no habrá un incumplimiento.
- Complete y pague múltiples préstamos con un prestamista de dinero duro: Cuanto mejor sea el historial que se tenga al tratar con el prestamista, más abierta será la mente para ajustar la tasa de interés o la originación cobrada, ya que teóricamente debería haber menos riesgo.
Costos de cierre de dinero duro
Además de las tasas de interés mensuales, los costos adicionales de dinero duro incluyen:
- La Tarifa de Originación / Puntos: Los puntos cubren los costos de pedir prestado el dinero y procesar el préstamo. Los puntos por un préstamo de dinero duro suelen ser más altos que los de un préstamo convencional. Según los detalles del préstamo y del prestamista, la originación puede estar entre el 1% y el 5% del préstamo total. ¿Pero por qué son más altos? Bueno, los prestamistas de dinero duro están en el negocio de crear y otorgar préstamos rápidamente y con una tasa de adelanto más alta. Al igual que con cualquier otro negocio, su negocio también conlleva costos y riesgos operativos. Por ejemplo, para ejecutar con éxito un servicio de préstamo de dinero duro, el prestamista debe pagar por la tecnología, el espacio de oficina y un personal que trabaja duro. Además, necesitan alinearse con socios estratégicos como compañías de títulos de propiedad, tasadores, agentes de seguros, etc., que pueden ayudar a facilitar que los préstamos se cierren de manera rápida y eficiente. Dado que sus préstamos requieren el reembolso en un plazo de tiempo más corto, por lo general no tienen el lujo de las economías de escala, de ahí la tarifa de originación más alta.
- Honorarios de suscripción: Para asegurar un préstamo de dinero duro, el prestamista debe asegurar legalmente su interés en la propiedad que se coloca como garantía. Para lograr esto, ambas partes aceptan estos términos en un acuerdo legalmente vinculante. Un abogado calificado de un bufete de abogados de buena reputación ayuda a redactar este acuerdo y cualquier otro documento legal involucrado en la transacción. Esto trae consigo otro costo de cierre conocido como el documento de préstamo o la tarifa de suscripción. Dependiendo de la complejidad del préstamo, la tarifa de doc puede ser tan baja como 5 500 o tan alta como 5 5,000.
¿Cuánto Dinero Tiene que Poner en un Préstamo de Dinero Duro?
La mayoría de los prestamistas a menudo requieren que los prestatarios pongan un pago inicial del 10-20% en un préstamo para una propiedad residencial, y del 30-40% en el caso de una propiedad comercial. La cantidad exacta depositada varía según el prestamista, el valor del préstamo a la proporción y otros términos del préstamo. Sin embargo, no todos los prestamistas requieren un pago inicial. Depende del programa específico y de cómo el prestamista mitiga el riesgo dentro de sus tarifas.
Dicho esto, preste atención cuidadosa a los prestamistas que afirman ofrecer préstamos de dinero duro con cero pagos iniciales a todos los prestatarios, ya que puede haber otros costos asociados con el préstamo. Por ejemplo, pueden ofrecerle una opción de pago inicial cero, pero cobran tasas de interés ridículamente altas y tarifas de originación, imponen términos absurdos de pre-penalización o calendarios de pago poco realistas.
Otros costos de Préstamos de dinero duro
Otros gastos que no forman parte de los costos de cierre, pero que pueden incluirse en su préstamo, incluyen, entre otros,:
- Cuotas de extensión: Los prestamistas esperan que usted pague el préstamo dentro de un plazo específico, generalmente entre seis meses y dos años, dependiendo de la cantidad en cuestión y otros términos del préstamo. Sin embargo, la vida sucede y es posible que no pueda pagar dentro del plazo requerido. Si este es el caso, algunos prestamistas pueden extender su fecha límite, pero cobran una tarifa de extensión. Asegúrese de preguntarle a un prestamista potencial qué sucede si necesita un poco más de tiempo para pagar su préstamo.
- El Cargo por Penalización previa: Mientras que algunos prestamistas lo penalizan por pagar tarde, otros lo cobrarán por pagar temprano. Esperan que se quede con el préstamo por el tiempo mínimo establecido para que puedan obtener ganancias de su tasa de interés mensual. Por ejemplo, si está obligado a pagar su préstamo en seis meses, es posible que esperen que retenga el préstamo durante al menos cuatro meses. Pagarlo antes de este tiempo establecido les niega las ganancias de sus intereses mensuales. Para asegurarse de que no pague antes, dichos prestamistas impondrán una tarifa previa a la penalización. Asegúrese de leer la letra pequeña del contrato para ver si este cargo es parte de los términos, o simplemente pregunte al prestamista por adelantado.
Requisitos para préstamos de dinero duro
Aunque los préstamos de dinero duro pueden ser fácilmente accesibles, esto no significa que los prestamistas den su dinero a cualquiera que entre por la puerta. A la luz de eso, estos son algunos de los requisitos:
Calificaciones del prestatario
Mientras que algunos prestamistas se basan en activos, la mayoría también se preocupan por cómo se ve el prestatario en papel. Las reservas líquidas y la solvencia del prestatario son dos indicadores principales de la probabilidad de que un prestatario pague el préstamo de manera oportuna. Ahora, los criterios específicos de cómo los prestamistas miden la cantidad de dinero que se necesita en el banco o un puntaje de crédito específico varían según el prestamista individual, por lo que es importante entenderlo al principio del proceso.
Un pago inicial o un Skin en el Juego
Aunque no todos los prestamistas requieren un pago inicial, muchos de ellos lo hacen. El préstamo que le ofrecen cubrirá la mayoría de los costos de compra, pero el pago inicial demuestra el compromiso con el proyecto. También ayuda al prestamista a mitigar los riesgos. Después de todo, están invirtiendo mucho dinero en el proyecto, por lo que solo sería justo si el inversor participara en el riesgo poniendo también parte de su capital. Incluso si un prestamista financiará la mayoría o la totalidad del precio de compra y la renovación, generalmente querrá algo de apariencia en el juego, que puede venir en forma de puntos de origen, tarifas de administración, tarifas de documentación y otros términos descritos de manera similar.
Un acuerdo factible
Los prestamistas de esta categoría son profesionales de negocios y buscan maximizar las ganancias con cada préstamo que otorgan. El prestamista y el prestatario están en la misma página que el prestamista quiere que el prestatario tenga éxito para que el prestatario gane dinero y pague con éxito el préstamo. El prestamista primero querrá asegurarse de que el prestatario esté calificado según los criterios que establezca. A continuación, evalúan el acuerdo para determinar su viabilidad antes de aprobar la solicitud de préstamo. En otras palabras, las posibilidades de obtener la aprobación son mayores una vez que el prestamista está seguro de que la propiedad y el trato tienen sentido.
Al evaluar tomar un préstamo para reparar y voltear una propiedad o crear un alquiler, asegúrese de evaluar su valor en comparación con los costos de reparación para determinar el margen de beneficio. Asegúrese de que el margen de beneficio sea lo suficientemente alto no solo para pagar el préstamo, sino también para obtener buenos rendimientos, ya sea de ganancias puras al vender a un comprador final o de flujo de efectivo al alquilar a un inquilino.
¿Debería Usar Préstamos de Dinero Duro para Bienes Raíces?
Los préstamos de dinero duro son una herramienta que brinda a los inversores la oportunidad de participar en el juego de inversión inmobiliaria. No todo el mundo puede permitirse el lujo de comprar una propiedad y arreglarla si necesitan desembolsar 100k en efectivo en el acto, pero muchas personas tienen 15k-20k en ahorros o cheques y eso les permitiría comprar su primera propiedad o comprar y mantener. A cambio de aprovechar el dinero de un prestamista para comprar un flip o iniciar una cartera de alquiler, la conveniencia viene con advertencias como tasas de interés más altas y tarifas de originación. Es aconsejable utilizar un préstamo de dinero duro si está seguro de que el trabajo involucrado se puede hacer con bastante rapidez, por lo que hay tiempo suficiente para vender la propiedad y devolver el préstamo dentro del monto del plazo del préstamo.
También es importante que el inversor haga su tarea cuando se trata de reparaciones y costos de transporte involucrados para que se sienta seguro de que puede cubrir cualquier exceso y soportar estar en el préstamo al tiempo que obtiene un beneficio saludable.
Descubra los préstamos de dinero duro Hoy
Recuerde, el reino de los préstamos de dinero duro está saturado con toda la gama de prestamistas. Todos estos prestamistas tienen requisitos, términos y productos ligeramente diferentes. Es importante encontrar uno que le ayude a tener éxito y a trabajar con usted durante la vida de un trato. Solo dé el salto si está seguro de que está trabajando con un prestamista bien establecido y de buena reputación que caminará con usted en cada paso del camino.
Si está seguro de que una propiedad tiene el potencial de generar un margen de propiedad saludable, pero tiene pocos fondos, no deje pasar la oportunidad. Solicite un préstamo de dinero duro hoy y comience de inmediato.