Avant de commencer, je voudrais simplement faire cette déclaration; et si vous ne recevez rien d’autre de cet écrit, veuillez apprendre ceci. Le modèle d’affaires de la blanchisserie et la justification complète de la valeur de l’entreprise sont basés sur sa longévité anticipée. Une blanchisserie est plus comparable à une propriété commerciale avec un bail au sol et à d’autres entreprises avec des améliorations étendues que la plupart des autres types d’entreprises.
Par exemple, les blanchisseries dont je me souviens de ma jeunesse (il y a plus de 40 ans) sont, à une exception près, toutes encore là. Ainsi, le premier test de valeur pour une laverie automatique est le potentiel d’une espérance de vie à long terme. Avec cette déclaration faite, cet article est écrit pour aider à montrer à l’investisseur potentiel l’étendue des problèmes à considérer avant d’acheter une laverie automatique; et pour essayer de donner un peu de sens aux chiffres. Dans une évaluation réelle, ces éléments et d’autres seraient pris en compte et évalués. Cela ne doit en aucun cas être considéré comme un aperçu ou un menu sur la façon d’évaluer une lessive; mais plutôt pour démontrer la portée de l’analyse à mener.
Tout d’abord, discutons de la question de base du multiplicateur (__x Net mensuel = Valeur). Je déteste vous dire combien de fois j’ai vu des gens brûler parce qu’ils couraient avec ce qu’ils pensaient être une sorte de formule secrète (multiplicateur); seulement pour découvrir que dans leur cas, la formule ne soutenait pas la valeur à long terme de l’entreprise. Une formule n’est qu’une ligne de base. C’est une mesure de comparaison; des différences d’un linge à l’autre. J’aime le comparer au simple test de laisser tomber un fil à plomb et de regarder toutes les zones qui tombent à l’est et à l’Ouest de celui-ci. C’est fondamental pour évaluer la valeur de n’importe quoi.
La question est de savoir quel est le multiplicateur? Quels ajustements devraient être envisagés et dans quelle mesure. Rendons donc cela facile et appelons le multiplicateur 60. C’est un endroit raisonnable pour commencer. Au cours des 24 années où j’ai fait de cette industrie ma maison, le nombre a été aussi bas que 50 et aussi élevé que 70. L’un semble aussi faux que l’autre, donc quelque part au milieu est un bon point de départ. Le nombre 60 s’est maintenu raisonnablement stable à long terme. À vrai dire, les ajustements par rapport à celui-ci détermineront la valeur, plus que le multiplicateur, lui-même. En ce moment, il existe des blanchisseries disponibles à toutes sortes de prix. C’est pour le moins déroutant. Mais pour la plupart, les blanchisseries semblent bien performer, compte tenu des conditions économiques et, étonnamment, continuent de se vendre à environ 56 à 60 fois la fourchette de prix nette mensuelle, en Californie; C’est-à-dire UNE FOIS QUE VOUS AVEZ EFFECTUÉ LES AJUSTEMENTS. Alors, quels sont les principaux domaines d’ajustement
1. Le bail est votre première considération. Sans un bail de temps suffisant pour rembourser votre investissement et ensuite avoir le temps de vendre au prochain investisseur, l’entreprise pourrait être dévaluée et votre capacité à vendre et à récupérer votre investissement initial pourrait être diminuée. Vous devez également regarder et comprendre ce qui suit,
a. La valeur du sol (ce qui ne peut pas être replacé) dépasse facilement la valeur d’un linge; même dans un nouveau linge. Ainsi, sans un bon bail, votre investissement n’est pas sécurisé. La durée du bail doit être d’une durée suffisante et raisonnable afin de soutenir et d’amortir l’investissement; tout en vous laissant la possibilité de revendre l’entreprise à un moment donné dans le futur pour un rendement équitable. Il est souvent nécessaire de négocier les conditions du bail avec le propriétaire; aux moments opportuns et presque toujours au moment du transfert d’un investisseur à l’autre.
b. Les conditions continues du bail et des options devraient bien se comparer à d’autres baux pour d’autres blanchisseries de la région.
c. Le coût du taux de location mensuel avec les coûts NNN et CAM doit être conforme aux normes d’un Modèle commercial typique de blanchisserie.
d. Votre bail doit être examiné par un spécialiste de l’industrie et un avocat, avant de signer.
2. L’équipement, les services et les accessoires doivent être en bon état ou le coût de la modification et de la maintenance différée doit être pris en compte.
a. Quels sont l’âge, la marque et l’état de l’équipement. Les équipements plus anciens affecteront vos coûts d’exploitation et, s’ils ne sont pas correctement entretenus, vous coûteront également des clients.
b. Les services sont-ils adéquats et en bon état pour l’équipement; à la fois ceux qui sont en place et ceux qui suivent les modifications et mises à niveau futures que vous pourriez apporter.
c. L’aspect et l’état des cloisons, des tables, du sol et du décor sont-ils à jour?
d. Le linge est-il maintenu sanitaire, propre et fonctionne-t-il bien en tout temps?
3. Comprendre le modèle d’affaires; c’est le domaine à rechercher pour une valeur durable ou accrue à long terme pour votre entreprise. Une lessive aux imperfections corrigeables est une opportunité à prendre en compte lors de l’achat d’une lessive. Certains des domaines à examiner sont,
a. Style d’opération. L’entreprise est-elle fréquentée? Devrait-il l’être? Des entreprises auxiliaires?
b. Connaître la concurrence; y compris les maisons d’appartements. Vous devez savoir si le prix de la vente de blanchisserie est dans la norme raisonnable pour la région.
c. Le mélange d’équipements est-il conforme aux demandes des clients de la région?
i. Assez de grandes machines à laver?
ii. Séchoirs à jour? (Les séchoirs sont plus rapides aujourd’hui, avec des options de plus grande taille et plus efficaces)
iii. Le revenu du séchoir est-il proportionnel au revenu total?
iv. Quel pourcentage du revenu provient des entreprises auxiliaires?
v. Quels sont les plans en place pour compenser l’augmentation des dépenses des services publics?
4. La Zone du marché,
a. Les données démographiques et les plans de ville répondent-ils aux exigences à long terme de l’investissement et de vos futurs plans de marketing?
i. Quelle est la population locative dans la zone immédiate?
ii. Quelle est la taille du ménage/de la famille?
iii. Quels sont le temps de trajet, le nombre de trafic et le revenu médian pour la région?
5. Les questions de localisation doivent également être prises en compte.
a. Le stationnement est un gros problème, en particulier dans les zones densément peuplées.
b. L’entrée, la sortie et la visibilité doivent être bonnes.
c. Le mélange de locataires du centre peut influencer votre entreprise. Certaines entreprises mangent un parking précieux aux heures de grande écoute. Bars, Salons, Studios de danse et autres, pour n’en nommer que quelques-uns.
L’entreprise de blanchisserie est une entreprise de services essentiels à la vie, facile à exploiter, financièrement gratifiante et considérée comme l’une des entreprises américaines les plus sûres dans lesquelles investir; et elle résiste très certainement à la récession. Cela dit. À l’heure actuelle, le modèle d’affaires de base est déformé dans de nombreux domaines et bien qu’il offre à l’opérateur intelligent la possibilité de dépasser les attentes normales, il est également dangereux de procéder sans la connaissance et la compréhension de ce que vous achetez. Cependant, pour le rendre encore plus difficile, il n’est pas très réaliste de s’attendre à examiner des dossiers propres dans tous les cas. Dans certains cas (peut-être la plupart), il est important de recréer l’entreprise par l’analyse pour déterminer la véritable valeur et le véritable potentiel. Il ne vous serait pas utile de vous recommander de ne pas considérer ces blanchisseries. En fait, ce sont souvent les meilleurs choix. Mais vous vous devez d’y aller pleinement conscient.
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Contributeur:
Chuck Post a 35 ans d’expérience dans le secteur de la blanchisserie, spécialisée dans l’assistance à ceux qui construisent, ré-outillent, vendent ou achètent des blanchisseries à pièces. Offrant des services spécialisés tels que: Représentation d’acheteurs de Blanchisserie, Évaluations de Laverie Automatique, Développement de Modèles, Consultation. Appelez le 619-227-5711 (cellulaire).
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