Clauses De Dépassement – 10 Choses À Penser Pour les acheteurs

Les propriétés sont parfois vendues sous réserve de clauses de dépassement – également appelées dispositions de relèvement ou de récupération. L’idée est que, si le permis de construire est ensuite obtenu, le vendeur aura droit à une part de la hausse de valeur. Cela semble simple, mais des dispositions de cette nature posent un large éventail de problèmes juridiques et sont souvent un litige en cours.

Comme toujours, le diable est dans les détails. Les points à surveiller en tant qu’acheteur sont:-

1. Combien de temps ces dispositions s’appliquent-elles? Ils sont généralement imposés jusqu’à 25 ans, mais c’est très long. On peut dire qu’ils ne devraient postuler que lorsqu’il existe une chance réaliste d’obtenir un permis de construire dans les 5 à 10 prochaines années.

2. À quel pourcentage de la hausse de valeur le vendeur devrait-il avoir droit? Le vendeur commence souvent par demander 50% de la hausse de valeur, mais cela risque de laisser à l’acheteur peu d’incitation commerciale à développer le terrain. Gardez à l’esprit que l’acheteur encourra divers coûts – les coûts de planification pour obtenir l’autorisation, les coûts de vente du terrain et l’impôt sur les gains en capital, par exemple. Certaines clauses de dépassement permettent de déduire les coûts avant le calcul du dépassement; sinon, un dépassement de 50% peut laisser au vendeur un bénéfice supérieur à celui de l’acheteur.

3. Qu’est-ce qui déclenche le paiement au vendeur? Du point de vue de l’acheteur, cela ne devrait pas être l’octroi d’un permis de construire mais soit: –

• la mise en œuvre d’un permis de construire (par exemple, lorsqu’un acheteur construit une nouvelle maison pour s’occuper lui-même); ou
• la vente du bien à la suite de l’octroi du permis de construire.

4. Un permis de construire déclenchera-t-il le paiement? Souvent, les parties ont l’intention que les clauses de dépassement ne s’appliquent que si une autorisation est obtenue pour un développement résidentiel, mais la plupart des clauses de dépassement s’appliquent si un permis de construire est obtenu. L’acheteur peut donc vouloir exclure certains types de développement du dépassement. Par exemple, dans le cas d’une ferme, l’acheteur peut souhaiter exclure:-

• tous les bâtiments à usage agricole;
• toute utilisation équestre pour les bâtiments;
• toute installation d’énergie renouvelable / de télécommunications;
• toute utilisation commerciale (telle que la conversion de granges en bureaux ou ateliers); ou
• extensions de la ferme ou l’érection d’une maison avec un lien agricole pour un ouvrier agricole ou un membre de la famille.

Certaines de ces modifications peuvent ne pas nécessiter de permis de construire à l’heure actuelle, mais il est préférable de les exclure pour éviter tout doute – gardez à l’esprit que les règles de planification pourraient changer à l’avenir.

5. Comment le dépassement doit-il être calculé? Souvent, il peut y avoir une formule assez compliquée dans les documents. Vérifiez si cela est correct en examinant quelques exemples, en prenant note pour s’assurer que le paiement au vendeur n’inclut pas les augmentations normales de valeur « d’inflation ».

Si les parties ne parviennent pas à s’entendre sur le montant du dépassement (qui est généralement basé sur la différence de valeur marchande libre du terrain avec ou sans le permis de construire en question), celui-ci sera déterminé par un arpenteur indépendant. Cela peut être un processus coûteux et quelque chose d’une loterie car différents arpenteurs peuvent avoir des points de vue très différents sur les valeurs du marché.

Si des intérêts sont payables sur le paiement excédentaire, assurez-vous que cela ne court qu’à partir du moment où le paiement excédentaire a été convenu ou déterminé par l’arpenteur indépendant. Si l’intérêt court à partir de la date de l’autorisation, cela peut donner lieu à une facture d’intérêt importante pendant que le prix est en cours de tri.

6. Le vendeur aura-t-il plus d’une bouchée de cerise? La plupart des clauses de dépassement s’appliquent chaque fois que le permis de construire est obtenu pendant la période de dépassement. Ainsi, si un paiement excédentaire précédent a été effectué sur la base d’une autorisation pour, par exemple, 5 maisons, un paiement supplémentaire sera dû si l’autorisation est ensuite obtenue pour 10 maisons. Il est important de s’assurer que le crédit n’est accordé que pour le premier paiement excédentaire.

7. Comment le dépassement est-il sécurisé? Habituellement, un vendeur imposera une restriction au titre de propriété de l’acheteur afin que les transactions futures ne puissent pas être enregistrées au registre foncier sans le consentement d’un vendeur. Cela est nécessaire du point de vue du vendeur pour s’assurer que le nouvel acheteur conclut un nouvel acte d’engagement pour payer l’excédent (car les engagements positifs de cette nature ne lient pas autrement le successeur en titre de l’acheteur). Une restriction peut cependant causer des problèmes ou des retards dans les transactions futures et un acheteur devrait essayer d’exclure les remotages et les baux à court terme d’une telle restriction.

Parfois, le vendeur exige un remboursement de la propriété pour garantir le paiement du dépassement. Un acheteur devrait résister à cela, en particulier s’il lève des fonds par l’intermédiaire d’une banque pour acheter la propriété. La banque voudra une première charge et peut ne pas être heureuse que le vendeur ait même une deuxième charge.

8. Le bénéfice du dépassement est un atout. Celui-ci peut être vendu par le vendeur ou, en cas de décès du vendeur, l’avantage peut passer avec sa succession. Il peut donc être difficile à l’avenir pour l’acheteur de savoir qui bénéficie du dépassement. Cela pose d’autres problèmes, en particulier lorsqu’il existe une restriction du titre de propriété de l’acheteur qui oblige la personne qui en bénéficie à consentir à toute transaction future.

Un acheteur devrait donc demander les documents pour exiger que l’acheteur soit informé de tout changement dans les personnes bénéficiant de l’excédent mais, même dans ce cas, des problèmes pratiques surviennent souvent lorsque cela n’est pas fait.

9. Les clauses de dépassement compliquent la situation fiscale de l’acheteur. Si un paiement excédentaire est déclenché, une taxe foncière supplémentaire sera due (à mesure que le prix d’achat a augmenté). En effet, HMRC exige que, à la fin de l’achat (même si le paiement d’un dépassement est très éloigné), l’acheteur paie SDLT sur le prix d’achat et la valeur augmentée estimée du terrain si le dépassement est déclenché. L’acheteur peut toutefois demander au HMRC le report de tout SDLT supplémentaire qui pourrait devenir dû si le dépassement est déclenché.

Dans le cas d’un bien commercial, si la vente initiale était soumise à la TVA, la TVA sera également due sur tout paiement excédentaire.

10. Les dispositions sur les dépassements rendent les négociations du contrat d’achat et du transfert beaucoup plus compliquées. Cela entraîne inévitablement des frais juridiques supplémentaires pour les parties et des retards dans l’acceptation des documents. En outre, les dispositions relatives aux dépassements d’âge ont donné lieu à de nombreux litiges devant les tribunaux. Il peut donc être intéressant de considérer s’il existe un autre moyen de restructurer l’accord – peut-être en payant un prix légèrement plus élevé en premier lieu.

Ceci est une fiche d’information générale seulement et ne doit PAS être invoqué pour une question particulière. Les dispositions relatives aux excédents sont très compliquées et des conseils spécifiques doivent être pris en ce qui concerne toute transaction impliquant des excédents.

Nous ne sommes pas en mesure de donner des conseils généraux ou spécifiques sur les questions relatives aux dépassements d’âge, sauf à nos clients existants. Cependant, si vous souhaitez que nous vous donnions un devis, veuillez nous contacter et un membre du Département Immobilier commercial vous contactera.