Contrats  » traditionnels » et contrats  » Design and Build » : Quelle est la différence ?

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Avez-vous déjà vu un centre commercial, un hôpital ou une école, et vous êtes-vous demandé comment un terrain vide en est venu à abriter un bâtiment entier? Dans les coulisses des bâtiments que nous voyons dans la vie de tous les jours se trouve un processus de construction compliqué – de la conception, à l’appel d’offres, et enfin, à la construction.

Il existe de nombreuses façons de réaliser ce processus. En dehors de la méthode traditionnelle, une méthode de plus en plus utilisée est la méthode de conception et de construction. Le nombre de contrats de conception et de construction a augmenté au fil des ans, car les maîtres d’ouvrage ont cherché à essayer de nouvelles façons de développer et de construire leurs projets.

Bien que la méthode de conception et de construction présente des avantages, elle présente également plusieurs limites. Entre les contrats traditionnels et les contrats de conception et de construction, ce qui est plus approprié dépendrait du cas présent. Néanmoins, cet article cherche à vous donner un bref aperçu d’un contrat de Conception et de construction, des éléments qui forment le contrat de Conception et de construction typique, ainsi que des avantages et des limites de la méthode de Conception et de construction.

Qu’est-ce qu’un Contrat traditionnel ?

Avant d’approfondir ce qui constitue un contrat de conception et de construction, il pourrait être utile de comprendre en premier lieu ce qu’est un contrat de construction traditionnel. D’une manière générale, l’approche traditionnelle comporte trois étapes. Tout d’abord, la phase de conception. À ce stade, le maître d’ouvrage travaille avec un architecte ou un designer pour élaborer un design pour le bâtiment. Deuxièmement, l’étape des enchères. À ce stade, plusieurs entrepreneurs potentiels soumettront des offres sur la conception préétablie. Cela signifie qu’ils soumettront leurs propositions au maître d’ouvrage, qui décidera ensuite quel entrepreneur il souhaite construire le bâtiment. Enfin, au stade de la construction, la construction proprement dite du bâtiment sera effectuée par l’entrepreneur qui a remporté l’offre, conformément à la conception originale.

Qu’est-ce qu’un Contrat de Conception et de construction?

En revanche, il existe deux différences clés entre un contrat traditionnel et un contrat de conception et de construction. La deuxième étape, c’est-à-dire l’étape de l’appel d’offres dans le contrat traditionnel devient la première étape du contrat de conception et de construction. Les première et troisième étapes du contrat traditionnel sont maillées en un processus continu dans le contrat de conception et de construction. Cela signifie que le maître d’ouvrage choisira d’abord une entité dotée de capacités de conception et de construction pour entreprendre le projet. Ce processus de conception et de construction se produit souvent en même temps et peut se chevaucher.

Cette méthode a plusieurs implications. Premièrement, cette méthode consistant à ce qu’une entité soit à la fois le concepteur et le constructeur signifie qu’il y a plus de collaboration et de synergie potentielles entre les aspects de conception et de construction du projet. Le fait d’avoir la même entité en charge à la fois de la conception et de la construction simplifie également la méthode traditionnelle de conception-soumission-construction. Enfin, cela facilite les choses pour le porteur de projet car cela signifie que le porteur de projet n’a plus qu’un seul point de contact. Le concepteur-constructeur est désormais la seule personne responsable devant le maître d’ouvrage de tout défaut ou défaut dans le projet. Ceci est comparé à la méthode traditionnelle où de nombreuses parties sont impliquées, du concepteur à l’entrepreneur en passant par plusieurs sous-traitants, et le processus de réclamation du maître d’ouvrage est donc considérablement compliqué.

Quels sont les éléments d’un Contrat de Conception et de construction?

Trois documents principaux sont utilisés dans un contrat de conception et de construction standard: les exigences de l’employeur, les propositions de l’entrepreneur et une analyse de la somme du contrat.

#1 . Exigences de l’employeur

Ceci est créé par le maître d’ouvrage et constitue effectivement une conception générale. L’employeur utilise ce document pour définir précisément ce qu’il veut. Ainsi, bien que le concepteur-constructeur soit responsable de la conception du projet, l’employeur est toujours tenu de fournir une certaine quantité de commentaires sur la conception dès le départ.

Ce document est créé en grande partie pour la référence du maître d’œuvre, afin de l’aider à formuler une proposition d’entrepreneur (voir ci-dessous), et aussi pour faciliter la tarification précise des travaux du maître d’œuvre.

Certaines informations sont généralement fournies dans les exigences de l’employeur, bien que cela puisse varier en fonction de la taille du projet et de la complexité des exigences de l’employeur. Ces informations comprennent, mais sans s’y limiter, les éléments suivants:

• Un aperçu du projet
• Rapports de pré-acquisition ou d’enquête
• Due diligence
• Forme proposée du contrat de construction
• Conditions spécifiques au contrat
• Appel d’offres et programme de construction proposés
• Portée détaillée des travaux
• Conformité en matière de santé et de sécurité
• Spécifications de performance des installations mécaniques et électriques
• Propositions de concept et de conception détaillée
• Rapports d’enquête sur les sols

#2 . Propositions de l’entrepreneur

Il s’agit d’un document préparé par le concepteur-constructeur, qui répond aux exigences de l’employeur. Dans ce document, le concepteur-constructeur établira une conception plus détaillée, basée sur les exigences de l’employeur, qui devra être développée tout au long du projet. Essentiellement, la proposition montre comment le concepteur-constructeur entend satisfaire aux exigences de l’employeur.

Les détails qui devraient être inclus dans la proposition de l’entrepreneur sont:

• Détails spécifiques sur le projet: les noms, adresses, numéros de téléphone des parties, la date du contrat et le numéro d’emploi
• Portée des propositions du constructeur
• Matériaux à utiliser
• Méthode de construction
• Aménagement du site pour les bureaux temporaires et les carnages
• Services à fournir
• Articles à fournir par l’employeur
• Avis de non-responsabilité

#3 . Analyse de la somme des contrats

Enfin, la plupart des contrats de conception et de construction incluent une analyse de la somme des contrats. Il s’agit essentiellement d’une ventilation de la somme du contrat et est compilée par le concepteur-constructeur. Ce document est destiné à indiquer les prix pour chaque élément des œuvres. Cela sert plusieurs objectifs:

• Permettre au maître d’ouvrage d’évaluer les changements ou les variations dans les exigences de l’employeur
• Indiquer la somme dont le maître d’œuvre a besoin pour effectuer les travaux nécessaires
• Aider avec les paiements intermédiaires au maître d’œuvre, et les calculs des certificats et paiements intermédiaires

Quels sont les avantages d’un contrat de conception et de construction?

Il y a un débat important sur les avantages et les inconvénients d’un contrat de conception et de construction. D’une part, la méthode de conception et de construction apporte des avantages significatifs au maître d’ouvrage:

• Minimise les risques et améliore la clarté: cette méthode permet de minimiser les risques pour le maître d’ouvrage car elle réduit le nombre de points de contact. Maintenant qu’il n’y a qu’un seul point de contact – le concepteur-constructeur – il n’y a aussi qu’un seul point de responsabilité. Le maître d’ouvrage ne prend pas le risque qu’il y ait plusieurs parties qu’il devra poursuivre ou qu’il ne soit pas en mesure de dire quelle partie est fautive pour un défaut ou un défaut particulier. En tant que tel, il clarifie également les recours dont dispose le maître d’ouvrage, car il n’y a qu’une seule partie qui pourrait être responsable.
• Gain de temps: cette méthode réduit le calendrier de livraison en chevauchant les phases de conception et de construction d’un projet. Ainsi, le bâtiment peut être conçu en plusieurs phases, telles que la conception évolue au fur et à mesure de la construction. Ceci est particulièrement approprié lorsque le maître d’ouvrage est confronté à un calendrier serré.
• Économise de l’argent: cette méthode permet également d’économiser de l’argent pour le maître d’ouvrage. Avec une seule entité à embaucher, il y a moins de frais généraux à supporter, des responsabilités juridiques et de gestion plus simples et moins nombreuses, et une possibilité de litige réduite et avec moins de parties.
• Encourager l’innovation et une approche plus holistique de la construction: cette méthode encourage également le concepteur-constructeur à adopter des approches plus innovantes et de meilleure valeur pour la conception et la construction du bâtiment. Cela n’est possible que parce que tous les membres de l’équipe de projet – le concepteur, l’entrepreneur – se réunissent dès le début du processus pour résoudre les problèmes potentiels qui pourraient survenir à l’avenir. Cela réduit également le risque d’erreurs de conception, qui nécessitent plus de temps et d’argent pour être rectifiées ultérieurement. De plus, comme l’entrepreneur est également le concepteur, la conception peut être facilement personnalisée en fonction des conditions réelles du site.

Quelles sont les limites d’un contrat de conception et de construction?

Bien que la méthode de conception et de construction présente des avantages significatifs, elle a également ses limites:

• Peut ne pas produire le résultat attendu: comme la phase de conception et de construction se produit simultanément, il n’y a pas de conception fixe à laquelle se référer au début du projet. Ainsi, le résultat final peut différer de ce que le maître d’ouvrage a à l’esprit, surtout si les exigences de l’employeur et la proposition de l’entrepreneur ne sont pas suffisamment précises pour s’assurer que le maître d’ouvrage et le maître d’œuvre étaient sur la même longueur d’onde. Cependant, cela peut être résolu en modifiant légèrement la méthode de conception et de construction – le maître d’œuvre peut développer au préalable une conception préliminaire de projet plus détaillée, de sorte que l’entrepreneur ait une idée plus claire de ce que le maître d’œuvre souhaite.
• Manque d’expertise: il est également possible que, parce que l’entité ne se spécialise plus ni dans la conception ni dans la construction, mais doit maîtriser les deux, cela puisse compromettre le niveau d’expertise du concepteur-constructeur. Par exemple, cela est particulièrement préoccupant si le projet nécessite des conceptions particulièrement complexes. Si le concepteur-constructeur est avant tout un entrepreneur plutôt qu’un concepteur, il peut ne pas être en mesure de réaliser des conceptions plus complexes ou de se pousser à la limite du potentiel de conception du projet. Cela étant dit, le concepteur-constructeur sous-traite parfois certaines tâches. Par exemple, si le concepteur-constructeur est avant tout un entrepreneur, il peut sous-traiter ou engager adesigner pour l’aider dans les travaux.
• Le maître d’ouvrage peut être perdant: un autre inconvénient potentiel de l’approche de conception et de construction est que le maître d’ouvrage peut être perdant, en termes de qualité et de résultat final. En règle générale, le concepteur et l’entrepreneur représentent des perspectives différentes dans le processus de construction, où le concepteur interprète généralement la vision du maître d’ouvrage à travers la conception. Lorsque le concepteur et l’entrepreneur deviennent la même personne, ils ne fonctionnent plus comme des contrepoids l’un à l’autre, et la vision de l’architecte pourrait sembler favoriser l’entrepreneur. Cependant, cela pourrait être géré par le maître d’ouvrage embauchant un agent ou un consultant pour l’aider à superviser le projet, si le maître d’ouvrage n’a pas l’expertise technique nécessaire pour le superviser.

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Cet article est écrit par Stephen Wong de Sterling Law Corporation et édité par Leanne Cheng de Asia Law Network.

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