Crise De Location (Deuxième Partie): Comment Calculer L’Avis De Cessation Et La Procédure De Recouvrement Des Biens.

Par Okpi Bernard Adaafu (Oba) Esq.

Cet article tente de régler la crise entre propriétaire et locataire. La première partie de l’article expliquait tout sur le contrat de location et les types de location. Dans cette dernière partie, nous nous concentrerons sur la règle qui guide l’avis de cessation, comment mettre fin à la location, la procédure de récupération des locaux et comment éviter la crise entre propriétaire et locataire.

COMMENT CALCULER LA DURÉE DU PRÉAVIS DE DÉMISSION

Le propriétaire et le locataire sont libres de s’entendre sur la durée du préavis de démission; en l’absence d’accord, la loi sur la location de l’État où se trouve la propriété s’appliquera. Voici la durée par défaut de l’avis de cessation prévue par la loi.

1. Location annuelle : préavis de six mois
2. Location semestrielle: préavis de six mois
3. Location trimestrielle: préavis de trois mois
4. Location mensuelle: préavis d’un mois
5. Location hebdomadaire: Préavis d’une semaine

Le calcul de la durée du préavis de démission par le Tribunal est très complexe; un préavis d’un mois, émis le 2 novembre, expirera le 31 décembre et non le 2 décembre. Généralement, un avis de cessation de service peut être donné à tout moment avant la date d’expiration de la location actuelle. La durée de l’avis de cessation peut être supérieure à celle prévue par les parties ou la loi, mais elle ne doit pas être plus courte. À Abuja, l’avis de démission doit prendre fin à la veille de l’anniversaire de la durée en cours (c’est-à-dire un jour avant l’expiration de la location). Pendant votre séjour à Lagos, l’avis de démission est valable une fois qu’il est indiqué de se résilier à l’expiration ou après l’expiration de la location. Au Nigeria, tous les États ont des lois différentes sur la location; les dispositions sont les mêmes avec des modifications mineures.

FOIRE AUX QUESTIONS

Voici quelques-unes des questions que j’ai reçues après la publication de « Crise de la location Première partie ».

PREMIÈRE QUESTION:

Mon propriétaire menace de recourir à la police pour m’expulser parce que je lui devais six mois de loyer. Aidez-moi s’il vous plait.

RÉPONSE:

Le propriétaire ne peut pas vous forcer à quitter les lieux avec l’aide de la police, car cela équivaut à une intrusion. La loi vous protège et vous donne le droit de poursuivre votre propriétaire en dommages-intérêts chaque fois que le propriétaire entre dans votre appartement sans votre consentement ou a utilisé la force pour vous expulser. La bonne chose à faire pour le propriétaire est de suivre une procédure régulière en s’adressant au tribunal.

DEUXIÈME QUESTION:

Mon locataire a refusé de payer son loyer depuis maintenant trois ans. Je ne veux pas qu’il occupe à nouveau ma propriété. Je veux impliquer la police parce que j’ai essayé toutes les méthodes pacifiques. Qu’est-ce que tu penses que je devrais faire?

RÉPONSE:

La relation de location n’est pas réglementée par le droit pénal, il est faux de signaler une affaire de location à la police. Cependant, la police ne peut être invitée qu’en cas de bagarre, de cambriolage, etc. Le devoir de la police est limité aux affaires pénales découlant des relations de location. Ainsi, signaler l’affaire à la police représentera une perte de temps et de ressources, car la Police renverra sûrement l’affaire au Tribunal. La bonne chose à faire est de lire le contrat de location, afin de vérifier la procédure d’expulsion. Lorsque la procédure d’expulsion n’est pas énoncée dans l’accord, consultez la loi de l’État où se trouve le bien pour obtenir des directives. Habituellement, si un locataire doit des arriérés de loyer pendant plus d’un an, il est bon pour le propriétaire d’émettre un préavis de sept jours de l’intention du propriétaire de demander au tribunal de récupérer les locaux, puis de déposer une action en restitution devant le tribunal après l’expiration des sept jours.

COMMENT METTRE FIN À LA LOCATION

Il existe plusieurs façons de déterminer la location. Le choix de celui à prendre est crucial car choisir un mauvais mode peut entraîner des conflits.

1. Abandon: C’est lorsque le Locataire abandonne volontairement la possession avant l’expiration du délai convenu. Elle peut être expresse ou implicite par un comportement. Pour être efficace, le propriétaire doit indiquer son acceptation.
2. Confiscation: C’est lorsque le propriétaire rentre dans les lieux ou demande au tribunal de mettre fin à la location en cas de survenance de certains événements. Cela ne peut se produire qu’en location fixe et doit être indiqué dans le contrat de location.

• Fusion: Ici, le Propriétaire cède ses intérêts au Locataire. C’est lorsqu’un locataire achète la propriété ou acquiert un bien supérieur appartenant au propriétaire. C’est le contraire de la reddition.

1. Annulation: C’est là que la loi permet à l’une des parties de demander au tribunal de résilier la location lorsqu’il y a un élément de fraude dans la relation de location.
2. Force majeure : En cas de survenance d’un événement sans la faute de l’une ou l’autre des parties, la location prendra fin. Par exemple, la destruction de biens par un incendie ou une inondation.
3. Effluxion du temps: C’est là que la relation de location prend fin à l’expiration de la période convenue. La signification d’un avis n’est pas nécessaire, mais le contrat de location peut contenir l’option de renouvellement et la signification d’un avis de cessation. La loi interdit les expulsions forcées. Ainsi, une procédure régulière doit être suivie.

• Résiliation par effet de la loi: C’est lorsque la loi permet le recouvrement sans émission d’un avis de cessation. Une fois qu’un locataire mensuel est en retard de loyer pendant trois mois, le propriétaire peut émettre un préavis de sept jours de l’intention du propriétaire de demander au tribunal de recouvrer la possession. Le locataire n’a pas droit à un avis de démission. De plus, le locataire n’a pas droit à un avis de démission en location fixe (comme discuté ci-dessus) et un locataire semestriel en arriéré d’un an n’a pas droit à un avis de démission.

PROCÉDURE DE RECOUVREMENT DES BIENS

• Le propriétaire doit envoyer une lettre d’autorisation à un avocat,
• L’avocat émettra un avis de démission (si nécessaire). Si le locataire ne remet pas la possession à l’expiration de l’avis de démission,
• L’avocat émettra un avis de sept jours de l’intention du propriétaire de s’adresser au tribunal pour récupérer la possession. Si le Locataire néglige de quitter les lieux au bout de sept jours,
• L’avocat s’adressera au tribunal compétent (Tribunal de première instance ou Tribunal de grande instance; en fonction de la valeur locative de la propriété),
• Le tribunal émettra une assignation et entamera le procès,
• Le tribunal rendra son jugement (prolongeant généralement le séjour du locataire pour une certaine période ou ordonnant au locataire de quitter immédiatement la propriété et d’attribuer les frais nécessaires). Lorsque le locataire est condamné à payer des arriérés de loyer et que ce Locataire n’a pas d’argent, le tribunal saisira les biens personnels de valeur du Locataire et les mettra aux enchères pour payer le Propriétaire.

COMMENT ÉVITER UNE CRISE DE LOCATION

Le locataire doit remettre la possession une fois l’avis de démission signifié. Lorsque le Locataire néglige de livrer la possession après la fin de la location et la délivrance ultérieure d’avis légaux; le Propriétaire ne doit pas expulser de force le Locataire car cela peut entraîner une bataille juridique évitable et un gaspillage financier. L’option légale pour le propriétaire est d’intenter une action en justice et de demander la reprise de possession, les coûts et les arriérés de loyer / dommages.

Lire une partie de l’article via:

1. https://thenigerialawyer.com/tenancy-crisis-part-one-nature-of-tenancy-covenants/
2. http://insidearewa.com.ng/tenancy-crisis-part-one-nature-of-tenancy-covenants/
3. https://www.legalnaija.com/2020/06/tenancy-crisis-part-one-nature-of_6.html?m=1

Autres articles de l’auteur:

1.DIVORCE: https://thenigerialawyer.com/grounds-for-divorce-a-legal-digest/

1. La vie après la Faculté de droit. https://www.legalnaija.com/2020/05/life-after-law-school-setting-up-right.html?m=1

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OKPI BERNARD ADAAFU (OBA) ESQ (LL.B, B.L, ACIArb, MCMC) est un associé chez KANU G. AGABI, SAN (CON) & ASSOCIATES, Abuja, Nigeria.