Larraín Nesbitt Avocats

La Nota Simple est l’un des documents les plus importants utilisés dans le processus de cession de propriété en Espagne. Cette FAQ de l’avocat Raymundo Larraín Nesbitt répond à toutes vos questions sur la Nota Simple.

Par Raymundo Larraín Nesbitt
Avocat-Abogado
8 avril 2013

Qu’est-ce qu’une Nota Simple?

C’est un bref rapport juridique de la propriété (garage, habitation, débarras etc.) obtenu auprès du cadastre. En anglais, la Nota Simple s’appelle un dépôt de registre immobilier.

Quelles informations contient un Nota Simple ?

• Le(s) propriétaire(s) actuel(s)
• Type de propriété
• Description générale de la propriété c.-à-d. nombre de chambres, cuisine, salon, etc.
• Mètres carrés construits totaux et pourcentage de surfaces communes. Quota de détention commune et sa part
• Limites du bien
• Tous les frais, dettes, servitudes ou charges qui limitent l’utilisation du bien, c.-à-d. hypothèques, droits de passage, droits de vue, impôts du conseil impayés, dettes communautaires, dettes privées, embargo en attente de résolutions légales, droit d’usufruit, procédures de forclusion, etc.
• Classification des biens, c’est-à-dire résidentiels, agricoles, VPO (« Vivienda de Protecccion Oficial »; logement social)
• S’il y a une hypothèque sur le bien, il aura un aperçu des détails de base: montant total dû, nombre total d’années pour le rembourser, nombre de mensualités, dette impayée, taux d’intérêt applicable, taux d’intérêt par défaut, responsabilité hypothécaire totale, etc.
• Et parfois même la référence cadastrale; seulement si vous avez de la chance

L’information est-elle toujours exacte?

Non. Les limites, en particulier pour les propriétés rurales, sont au mieux floues car les limites sont décrites sous réserve des noms de voisins qui peuvent être morts depuis longtemps. De plus, la description de la propriété peut être complètement inexacte. Par exemple, si le propriétaire a entrepris des travaux de rénovation de la propriété ou y a fait des extensions, ceux-ci ne seront évidemment pas enregistrés au registre foncier.

Dans le cas de la propriété rurale, de nombreux propriétaires ont profité d’une faille juridique et ont utilisé une licence pour des « apéros » (cabane à outils rurale) pour construire à la place une villa de luxe avec piscine. Au registre foncier, la description de la propriété restera comme la terre agricole d’origine avec une orangeraie avec une petite cabane à outils de 10 mètres carrés. Si ce propriétaire envisage de vendre sur la propriété sans avoir mis à jour les détails du registre foncier, l’acheteur aura du mal à obtenir des financements auprès d’un prêteur. Le prêteur ne verra que des terres rurales alors qu’en réalité il peut y avoir une propriété de 2 millions d’euros assise sur la terre. Le prêteur ne prêtera qu’un faible pourcentage de la valeur en fonction de ce qu’il estime que la terre rurale vaut, ce qui sera considérablement inférieur. Le vendeur sera obligé de mettre à jour les détails du cadastre s’il souhaite vendre.

La nota simple, c’est comme prendre une photo légale d’une propriété à un certain moment. Il est exact à ce moment-là, mais peut changer avec le temps. Si vous demandez un nota simple une semaine et que la semaine suivante une accusation est portée contre lui, cela n’apparaîtra évidemment pas dans le nota simple de la semaine précédente. Donc, fondamentalement, une propriété a un statut juridique dynamique qui est susceptible de changer au fil du temps. La nota simple prend une image fixe du statut juridique à un moment donné seulement. Si vous voulez une mise à jour, vous devrez demander et mettre à jour nota simple car c’est logique.

Que dois-je faire si les informations ne sont pas correctes?

Le(s) propriétaire(s) doit le réparer lui-même, à ses frais. Vous aurez normalement besoin d’engager un avocat pour résoudre l’inexactitude. Sur l’exemple ci-dessus, lorsqu’une villa a été construite sur un terrain rural, l’avocat devra rédiger ce qu’on appelle une « Declaración de Obra Nueva » (Acte de construction neuve). Le propriétaire devra payer les taxes associées à la mairie pour cette extension et ce n’est qu’alors que ce nouvel acte pourra être signé devant notaire. Une fois l’acte de construction signé par le notaire, il sera déposé au Cadastre. Les détails du registre foncier seront automatiquement mis à jour après un certain temps pour correspondre aux modifications apportées à la propriété suite au nouvel acte de construction.

À quoi sert le Simple Notal?

Un nota simple est très pratique et a de multiples usages.

• Achat ou vente d’une propriété. Si je veux acheter une propriété; je voudrais vérifier si la propriété a des charges, des privilèges, des servitudes ou des charges contre elle.
• Prêts. Peut-être qu’un propriétaire a besoin de fonds et demande un prêt contre la propriété. Le prêteur vérifiera le pourcentage de la propriété qu’il possède ou s’il est en pleine propriété et s’il y a d’autres dettes ou charges à son encontre.

Qui le signe ?

Une note simple n’est pas signée. Vous pouvez en faire la demande en personne ou en ligne.

D’autre part, une « certificación registral » est un document formel que le Registraire signe personnellement et qui est « authentique » et prouve le contenu du Cadastre (c’est-à-dire dans une procédure judiciaire). C’est plus cher.

Où est-il conservé / stocké?

Une note simple n’est en réalité qu’un extrait des Livres fonciers, elle n’est donc conservée nulle part. Les Registres fonciers sont conservés physiquement au Registre foncier et le dépositaire est l’officier d’état civil assisté d’autres fonctionnaires.

Est-il possible d’obtenir une copie en anglais, ou dois-je organiser ma propre traduction?

Oui, vous pouvez l’obtenir en anglais en ligne. Vous devez payer un supplément pour le travail des traducteurs qui sont externalisés par le cadastre. Ce sera un document rédigé en double colonne Espagnol-anglais. Un standard nota simple (seulement en espagnol) est moins cher.

Les copies sont-elles des documents légalement acceptés, ou devez-vous avoir l’original?

Non, ils ne le sont pas. Un nota simple est un document non certifié uniquement à des fins d’information générale. Une note simple n’a aucune validité juridique comme preuve. S’il y a des erreurs, personne n’est tenu responsable.

Si vous avez besoin d’un document contraignant légalement accepté, vous devez demander la « certificación registral », plus coûteuse, signée et scellée par le registraire foncier lui-même, qui est « authentique » (c’est un document public) et peut être utilisée dans toute procédure judiciaire. S’il y a des erreurs, le registraire foncier est tenu personnellement responsable et devra verser une indemnité à la personne concernée sur sa couverture d’assurance d’indemnisation professionnelle.

J’ai perdu ma copie, comment obtenir une nouvelle copie ?

Vous pouvez demander une nota simple en personne au Cadastre ou en ligne.

De quelles informations ai-je besoin pour en obtenir une copie?

Il existe un certain nombre de façons, comme expliqué au Registradores.org site web:

• IDUFIR. Cela signifie identifiant d’enregistrement de propriété unique. La recherche la plus rapide.
• Recherche par particularités du bien. Vous devez fournir les détails de la ville, les détails du cadastre, le volume, la page, le numéro, etc. Idéalement, le meilleur moyen est si vous avez déjà le numéro d’enregistrement foncier de la propriété. Ces informations se trouvent normalement dans l’acte de propriété ou dans l’acte hypothécaire. Si vous avez un vieux nota simple, cela l’aura normalement aussi.
• Vous pouvez également rechercher des propriétés si vous avez le nom et le prénom du ou des propriétaires. De plus, si vous avez leur NIE ou numéro de passeport. Si la propriété est sous le nom d’une entreprise, cela peut être plus difficile.
• Recherche à l’aide d’une adresse postale. C’est la recherche la plus difficile.

Combien de temps faut-il pour obtenir une copie?

Si vous en faites la demande en personne, elle est généralement prête le lendemain.

Si vous en faites la demande en ligne, cela prend entre 24 et 48 heures.

Combien ça coûte?

Nous offrons ce service pour 70 € (plus TVA). Cela inclut une traduction en anglais.

Suivez ce lien vers notre service: Recherche Cadastrale (Nota Simple).

Une certificación registral vous coûtera plus cher.

Note générique Un exemple simple

Cliquez sur le lien ci-dessous pour voir un exemple de copie en espagnol & Anglais. Cette note générique simple est disséquée et entièrement expliquée en anglais.

Nota Exemple simple

Services juridiques Larraín Nesbitt Avocats peuvent vous offrir

• Recherche au Registre foncier (Nota Simple)
• Recherche au Registre des sociétés
• Cession-Achat
• Cession–Vente