Cet article explique tout sur les baux périodiques, les contrats de location glissants, les renouvellements et ce qu’il faut faire lorsque la durée minimale (fixe) de votre AST est sur le point d’expirer!
Mais d’abord:
- Besoin d’aide pour savoir ce qui se passe dans une location conjointe lorsqu’un locataire veut partir, mais que les autres locataires veulent rester dans la propriété?
- Vous voulez de l’aide pour votre situation spécifique? Écrivez un article sur notre forum communautaire!
Lorsqu’un propriétaire loue une propriété à un locataire, il y aura généralement un contrat de location qui spécifie une période de temps pour laquelle la location durera.
Cette période est la » durée » de la location. Lorsque la durée est définie dans le contrat de location, il est habituel de désigner le contrat comme une « durée déterminée », comme ce sera le cas pour une période de temps déterminée. Ce sera normalement pour six mois ou un an. Moins souvent, cela peut être pour d’autres périodes.
Mais que se passe-t-il lorsque cette période se termine? Passons en revue les différents scénarios.
Que se passe-t-il Lorsque la Durée minimale d’un contrat se termine
Cela dépendra du fait que les locataires ont déménagé ou non. Regardons les deux cas.
Si les Locataires ont déménagé
Si les locataires déménagent à la fin de la durée déterminée, la location prend fin. Il n’existera plus. C’est en vertu d’une règle que les avocats appellent « l’effluxion du temps ».
Donc, si les locataires ont déménagé à cette date, alors c’est la fin. Les locataires n’ont plus aucune responsabilité en vertu de la location et le propriétaire n’a plus le droit de facturer le loyer.
Les propriétaires se fâchent souvent à ce sujet si les locataires ont déménagé sans leur donner de préavis. Parfois, ils peuvent même mettre dans leur contrat de location une clause obligeant le locataire à donner un préavis s’il souhaite partir à la fin de la durée déterminée et prévoyant qu’il paie un « loyer tenant lieu de préavis » s’il ne le fait pas.
Malheureusement (pour les propriétaires), ces clauses seront presque certainement nulles en vertu du règlement sur les conditions contractuelles abusives (qui fait maintenant partie de la Loi sur les droits des consommateurs de 2015).
Le locataire ne s’est inscrit que pour une période spécifique. Toute clause l’obligeant à rester plus longtemps ou tentant de le rendre responsable de la poursuite du loyer s’il a déménagé sera considérée comme « injuste » et inapplicable.
Si les Locataires restent en occupation
La situation est différente si les locataires demeurent dans la propriété. Bien que, sauf en cas de mise en place d’une location périodique contractuelle (voir ci-dessous), la location se terminera toujours à minuit le dernier jour de la durée déterminée.
Si les locataires restent en occupation, dans la plupart des cas, si aucune nouvelle location à durée déterminée ou « renouvellement » n’a été signé, une nouvelle location « périodique » sera automatiquement créée à sa place dès la fin de la location à durée déterminée.
À moins ou jusqu’à ce qu’un nouveau document de location à durée déterminée ou de » renouvellement » soit signé, la location se poursuivra ensuite sur cette base périodique.
Il n’y a rien de mal à cela. Certains contrats de location durent des années sur une base périodique. Vous n’avez pas à donner aux locataires une nouvelle durée fixe ou un renouvellement.
Les conditions fixes sont souvent préférables car elles offrent à la fois au propriétaire et au locataire une plus grande sécurité. De plus, ils donnent aux propriétaires la possibilité d’augmenter le loyer. Parfois, cependant, comme si le propriétaire ou le locataire ne sont pas certains de leurs plans, il peut être préférable de laisser la location se dérouler périodiquement, car cela est plus flexible.
Le propriétaire peut également préférer ne pas être lié à une longue durée déterminée s’il est mécontent du comportement de son locataire et n’est disposé à le laisser rester que s’il se comporte mois après mois.
Que vous autorisiez la location à durer périodiquement ou que vous insistiez sur une nouvelle durée déterminée dépend vraiment de ce que vous voulez et de ce qui est le mieux dans les circonstances.
Incidemment, les agents de location souhaitent souvent que les baux soient renouvelés car cela déclenchera leur droit à des frais de « renouvellement ». Ne les laissez pas trop vous persuader. Si les circonstances de votre location sont que la location périodique plus flexible est préférable, alors ils devraient l’accepter. Ils n’ont pas le droit absolu à des frais de renouvellement – aussi nombreux soient-ils!
Comment sont Créées les Locations périodiques?
Donc, si les locataires restent dans la propriété et qu’aucun renouvellement n’est signé, il y aura une location périodique. Comment sont-ils créés? Il y a essentiellement trois options:
- Si la location est une location à court terme assurée
- Si la location est une location non réglementée de « common law »
- Si le contrat de location prévoit une location périodique contractuelle
Examinons-les à leur tour.
1. Location Périodique légale
Si la location est une location à Court Terme Assurée, alors à l’expiration de la durée minimale, la location se poursuivra en raison de la loi.
Des trois, c’est la situation la plus courante. La nouvelle location surviendra parce que l’article 5 de la Loi sur le logement de 1988 le stipule.
La Loi sur le logement de 1988 est la loi qui établit et réglemente les baux à loyer réduit assurés et assurés. L’article 5 stipule que si le locataire reste en occupation après la fin de la durée déterminée, une nouvelle location « périodique » sera automatiquement créée. Cette nouvelle location périodique sera:
- Commencer immédiatement après la fin de la durée déterminée
- Être réputé être entre les mêmes personnes qui étaient le propriétaire et le locataire au moment de la fin de la durée déterminée
- Être relatif aux mêmes locaux
- Être « périodique », ce qui signifie qu’il se déroulera d’une période à l’autre – normalement mensuelle ou hebdomadaire (voir plus à ce sujet ci–dessous)
- Sauf cela, il sera soumis aux mêmes conditions que la location à durée déterminée précédente
Ce type de location périodique est connu sous le nom de location périodique « statutaire » – car il a été créé par la loi, i.e. article 5 de la Loi de 1988 sur le logement.
Dans la plupart des cas, la période sera mensuelle ou hebdomadaire, selon la façon dont le loyer est payable selon les termes du contrat de location. Cependant, si le dernier paiement du loyer était différent – par exemple si le locataire a payé tout le loyer à l’avance par un seul paiement pour six mois de loyer – alors la période de location reflétera ce dernier paiement (donc dans notre exemple, il s’agira d’une location périodique de six mois).
Aujourd’hui, la plupart des locations sont assurées en location courte durée, de sorte que dans la plupart des situations où les locataires restent après la fin de la durée déterminée, ils auront une location périodique légale.
2. Location non réglementée de « Common Law »
Certaines locations ne relèvent pas du code légal établi par la Loi sur le logement de 1988. Dans l’ensemble, ce sont:
- Baux où le propriétaire est un propriétaire résident puisqu’il habite dans le même immeuble (voir plus à ce sujet ci-dessous)
- Baux où le locataire est une société anonyme, ou
- Si le loyer est soit:
- plus de £ 100,000 pa, ou
- moins de £ 750 pa (ou £ 1,500 pa dans le Grand Londres)
Vous trouverez une liste complète à l’annexe 1 de la Loi sur le logement de 1988.
En ce qui concerne les propriétaires résidents, ce sera normalement là que quelqu’un loue une sorte d’annexe de grand-mère de « garden flat ». Elle ne s’appliquera pas aux situations où le propriétaire possède deux propriétés ou plus dans un immeuble construit à cet effet et en loue une et vit dans une autre – ici, les propriétés louées seront des AST. Si le propriétaire loue une chambre à un locataire, ce ne sera normalement pas du tout une location (voir plus à ce sujet sur mon site Web de propriétaire locataire).
Alors, que se passe-t-il si un locataire reste après la fin de la durée déterminée dans un bail de common law? L’article 5 ne s’appliquera pas car il ne s’agit pas d’une TSA. Généralement, cependant, la loi impliquera une location périodique où le locataire paie et le propriétaire accepte le loyer.
En vertu de l’article 54(2) du Law of Property Act de 1925, il n’est pas nécessaire d’avoir un acte de bail écrit formel si un locataire vit dans une propriété et paie un loyer pour une durée déterminée de 3 ans ou moins. Une nouvelle location sera créée automatiquement.
Les seules circonstances où il ne sera pas créé seront si le locataire ne paie pas de loyer ou si le propriétaire refuse de l’accepter. Généralement, le propriétaire cherchera à récupérer la possession de la propriété ici, auquel cas notez qu’il devra toujours obtenir une ordonnance de possession devant les tribunaux (mon guide d’expulsion de la loi sur le propriétaire contient des instructions sur la façon de le faire).
3. Le Contrat de location prévoit une Location périodique contractuelle
Le troisième type de cas qui crée une location périodique est la « location périodique contractuelle ». Ceux-ci ne sont pas courants et n’existent que si le contrat de location signé par le locataire les prévoit spécifiquement.
Lorsque cela est fait, la location ne se termine pas du tout, mais se poursuit (en supposant que les locataires ne déménagent pas) sur une base périodique, comme indiqué dans le contrat. Normalement, ce sera pour une location périodique mensuelle.
L’un des avantages des locations périodiques contractuelles est que vous pouvez spécifier la durée de votre location périodique, ce qui crée une certitude.
Ce qui ne se passera pas
Il convient probablement de mentionner, pour conclure cet article, que lorsque quelqu’un a vécu dans une propriété en tant que locataire, il ne se transformera pas en « squatteur » s’il reste dans la propriété après la fin de la durée déterminée.
Ils resteront locataires et auront le droit de rester dans la propriété jusqu’à leur expulsion par les tribunaux.
Une autre inquiétude des propriétaires est que si les locataires restent longtemps dans la propriété, ils acquerront soudainement des droits supplémentaires, tels que le droit d’acheter la propriété. Cela n’arrivera pas non plus.
Les propriétaires auront presque toujours le droit d’expulser les locataires qui demeurent dans la propriété après la fin de la durée déterminée. Les seules circonstances dans lesquelles ce n’est pas le cas sont celles où le locataire a une location protégée en vertu de la Loi sur les loyers de 1977. Mais aucune location protégée par la Loi sur les loyers n’a été (ou ne peut être) créée depuis janvier 1989, ce qui ne se produira donc pas avec une location plus récente.
En conclusion
Dans la grande majorité des cas où un locataire reste après la fin de la durée déterminée et qu’aucune nouvelle convention n’a été signée, il continuera d’avoir une location – une location périodique En effet, il aura également une convention de location car les termes de la convention de location précédente continueront de s’appliquer.
Cependant, il n’y a rien à craindre des locations périodiques et il y a des moments où permettre à une location de « fonctionner » en tant que périodique est une bonne idée J’espère que cet article vous a aidé à comprendre les problèmes et le fonctionnement des règles.
Que se passe-t-il lorsqu’un seul locataire souhaite quitter un contrat de location conjointe?
Dans une location conjointe, tous les locataires sont solidairement responsables des obligations de la location (par exemple, payer le loyer) mais aussi des privilèges (par exemple, avoir accès à l’ensemble du bien).
Tant qu’ils respectent les conditions énoncées dans le contrat, tout locataire en copropriété peut donner un avis de quitter le bien. Si le contrat stipule qu’un préavis de 2 mois est requis, tout locataire peut donner cet avis et déménager deux mois plus tard.
À ce stade, la location aura pris fin pour toutes les parties, à moins que le contrat de location n’indique le contraire. Si les autres locataires restent et continuent de payer le même loyer, ce ne sera pas simplement comme d’habitude, puisque la location qui existait auparavant, ainsi que ses conditions, auront été résiliées.
Il sera dans l’intérêt de tous de parvenir à un nouvel accord dès que possible. Idéalement, les locataires et le propriétaire restants auront pris des dispositions pendant la période de préavis et signé un nouveau contrat de location pour commencer dès la fin de l’ancien.
Vous pouvez télécharger le contrat de location conjointe gratuit d’OpenRent ici.
Tessa Shepperson
Tessa est une propriétaire spécialisée & avocate locataire. Plus de ses écrits peuvent être trouvés sur le blog Droit des propriétaires. Elle gère également le service en ligne populaire Loi sur les propriétaires. La dernière section, OpenRent Supplemental, n’est pas de Tessa Shepperson.