Résumé: Lorsque les nouveaux investisseurs commencent tout juste à investir dans l’immobilier, ils sont souvent coincés à déterminer quel type de biens immobiliers ils devraient acheter. Même dans l’immobilier résidentiel, les types de propriété vont d’une résidence unifamiliale à des centaines d’unités. Dans cet article, nous vous expliquons pourquoi nous pensons que se concentrer sur les résidences multifamiliales de 2 à 4 unités est le meilleur point de départ pour les nouveaux investisseurs.
Nous entendons souvent des nouveaux dans l’immobilier demander: Quel type de bien immobilier devrais-je acheter?
Dans cet article, nous allons comparer et contraster les différents types de propriétés résidentielles. Nous vous donnerons également les raisons pour lesquelles nous pensons que les résidences multifamiliales de 2 à 4 unités (MFR) sont le meilleur choix.
Mais d’abord, un mot sur focus (cliquez ici pour une plongée plus profonde sur le pouvoir de focus)
Nous croyons que se concentrer sur un type de propriété résidentielle au début vous facilitera les premiers pas vers l’achat de votre première propriété car:
- Vous pourrez augmenter vos connaissances sur ce type de propriété plus rapidement. Ceci est le résultat de la comparaison et du contraste constants de propriétés similaires.
- Cette approche facilitera également la comparaison des taux de rendement et le choix du meilleur investissement.
- Il sera plus facile pour votre agent immobilier de vous trouver des offres.
Maintenant, revenons à la comparaison et au contraste des différents types de propriétés résidentielles. Nous les avons décomposés en quatre types: résidences unifamiliales (SFR), résidences multifamiliales de 2 à 4 unités (MFR), 5 à 15 unités MFR et > 15 unités MFR. Nous avons décrit les avantages et les inconvénients de chacun et l’avons également illustré dans le tableau ci-dessous. L’objectif est de vous aider à comprendre pourquoi nous pensons que le MFR 2-4 unités est le meilleur choix d’investissement lorsque vous commencez à peine.
Les résidences unifamiliales (SFR)
Les SFR sont le type d’inscription le plus courant dans le service d’inscription multiple (MLS). Ce sont les maisons que les gens achètent généralement pour y vivre comme résidence principale. Il y a de nombreux avantages à avoir des SFR dans votre portefeuille. Alors que vous construisez votre portefeuille, nous pensons qu’il y a de nombreux inconvénients à commencer avec ce type de propriété.
Le problème principal est qu’il est plus difficile de trouver des propriétés qui répondent à vos besoins de trésorerie. Cela provient du fait que le prix de vente de ces propriétés ne dépend pas des revenus locatifs; il est poussé à la hausse par « l’acheteur émotionnel », qui est prêt à payer plus parce qu’il / elle veut vraiment y vivre.
Un autre problème potentiel est les coûts de maintenance moyens par unité plus élevés, qui sont dus au fait que vous avez plus de tout. Comparez un MFR de quatre unités, qui se compose de quatre appartements sous un même toit à quatre SFR, qui auront quatre toits à remplacer. Avec le SFR, vous aurez probablement plus d’articles d’entretien par rapport aux MFR.
Un dernier problème avec SFRS est le potentiel de baisse des revenus locatifs au fil du temps en raison des postes vacants. Lorsque nous avons un poste vacant dans l’un de nos quatreplexes, nous recevons toujours les loyers des trois autres unités pour aider à couvrir l’hypothèque et les autres dépenses. Dans un SFR, un poste vacant signifie que vous sortez de votre poche pour couvrir les dépenses alors qu’il est vide.
Résidences multifamiliales à 2-4 unités (MFR)
Nous croyons que les résidences multifamiliales à 2-4 unités sont les plus faciles à intégrer lorsque vous débutez. Ils ont également le plus d’avantages avec le moins d’inconvénients.
Certains des avantages comprennent:
- Il peut être relativement bon marché d’acheter un duplex, un triplex ou un fourplex par rapport à une propriété plus grande.
- Vous aurez des taux d’intérêt relativement bas (mais pas aussi bas que les SFR) parce que vous pouvez utiliser un prêt résidentiel, qui a généralement de meilleures conditions qu’un prêt commercial (cliquez ici pour en savoir plus sur les prêts résidentiels par rapport aux prêts commerciaux).
- La pression concurrentielle des sociétés d’investissement immobilier est moins forte. Ce sont des entreprises qui utilisent des fonds institutionnels (fonds de pension, fonds 401k) pour acheter des complexes d’appartements.
- D’autres avantages incluent la possibilité de répartir le risque de vacance et les coûts de maintenance sur 2 à 4 unités plutôt qu’une seule unité avec un SFR.
Les inconvénients de la catégorie multifamiliale 2-4 sont que la plupart des villes ont un inventaire assez faible par rapport aux SFR. Vous pouvez avoir des coûts de services publics plus élevés parce que certains des services publics fournissant un MFR ne sont pas répartis entre les unités. (par exemple, vous avez généralement une conduite d’égout qui se rend dans un MFR plutôt que chaque unité individuelle ayant sa propre conduite d’égout.) Cependant, il est souvent possible de facturer les coûts des services publics aux locataires chaque mois, ce qui rend ce type d’investissement encore plus attrayant.
Résidences multifamiliales de 5 à 15 unités
Lorsque vous obtenez plus de quatre unités, vous n’êtes plus admissible aux prêts résidentiels. À ce stade, vous devez passer à des prêteurs commerciaux. Les prêts commerciaux ont tendance à avoir des taux d’intérêt plus élevés et / ou des durées de prêt plus courtes, ce qui augmente votre paiement hypothécaire mensuel.
De plus, plus vous avez d’unités, plus la concurrence des sociétés d’investissement immobilier est grande. Ces entreprises ont tendance à éviter les MFR et les SFR plus petits (moins de cinq unités). En effet, il est moins efficace pour eux de les acheter en raison du coût et du temps de transaction.
Cependant, comme le marché des grands complexes a commencé à se tarir au cours des dernières années, il semble que ces entreprises d’investissement se lancent dans 5-15 et même 2-4 MFR. En raison des dépenses en capital plus élevées requises, des coûts d’emprunt plus élevés et du niveau de concurrence avec ce type de résidence, nous vous recommandons de ne pas commencer votre carrière d’investissement avec des immeubles > 5 unités.
>15 Résidences multifamiliales d’unités
La division à 15 unités est quelque peu arbitraire, mais au-dessus de 15 unités, elle devient complexe. Vous avez des exigences de capital plus élevées et une concurrence intense de la part des entreprises d’investissement. Vous devez également penser non seulement à des locataires individuels, mais à la création d’une communauté. Cela peut impliquer la création et la gestion d’espaces communs tels que des buanderies, des terrains de jeux, des aires de barbecue, etc.