Tout type de bâtiment commercial – qu’il s’agisse d’un bureau, d’un magasin ou d’un restaurant – nécessite un bail commercial entre le propriétaire et le locataire. Mais que se passe-t-il lorsqu’un bail commercial expire? Quel est le processus que vous devez suivre?
À l’expiration d’un bail commercial, deux options s’offrent aux locataires occupant un bien commercial :
Option 1: Rester dans le bien
Option 2: Quitter le bien
Que se passe-t-il à l’expiration d’un bail commercial?
Option 1: Rester dans la propriété
Crédit photo: Nielskliim /
Si le locataire décide de rester dans la propriété, il y a un facteur clé qui doit être pris en compte avant de renouveler un bail: il doit établir si le bail a une sécurité d’occupation. Cela donne au locataire le droit automatique de renouveler son bail à l’expiration et est régi par la Loi de 1954 sur les propriétaires et les locataires.
En règle générale, tous les baux sont protégés par une sécurité d’occupation, sauf s’il existe une clause spécifique dans le bail qui exclut ce droit. Si votre bail comporte une clause d’exclusion, vous aurez préalablement signé une déclaration solennelle confirmant que vous en avez été informé. (Assurez-vous de vérifier votre documentation de location pour cela). Si cela est exclu, vous n’avez aucun droit légal de rester en activité au-delà de la date d’expiration de votre bail.
Avant l’expiration du bail, le locateur peut signifier au Locataire un avis en vertu de l’article 25 (S25) – il est généralement signifié 6 à 12 mois avant la date d’expiration du bail. Cet avis indique si le locateur souhaite renouveler un bail commercial et les conditions du renouvellement ou mettre fin à la location avec les raisons indiquées.
Les principaux motifs de possession sont:
- Le locataire n’a pas payé le loyer
- Le propriétaire veut réaménager la propriété
- Le propriétaire veut la propriété pour sa propre occupation
Il existe des dispositions légales d’indemnisation si le propriétaire prouve un motif de non-renouvellement du bail.
Alternativement, le locataire peut signifier un avis au locateur pour renouveler son bail actuel, c’est ce qu’on appelle un Avis de l’article 26 (S26). Cet avis énonce les conditions proposées et, de la même manière que l’Avis S25, le Locataire dispose de 6 à 12 mois avant la date d’expiration du bail pour signifier cet avis.
Cependant, même si votre bail est protégé, il y a encore des occasions où un propriétaire a toujours le droit de reprendre possession de son bien.
Les conditions de renouvellement d’un S25 ou d’un S26 ne sont pas contraignantes et vous devriez demander l’avis d’un professionnel pour obtenir les meilleures conditions disponibles.
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– Qu’est-ce qu’un bail protégé?
Un bail commercial protégé donne au Locataire le droit légal de demander un nouveau bail à des conditions similaires au bail existant. Ils ne sont pas non plus obligés de quitter le bien commercial.
Pour qu’un bail soit protégé, certains critères doivent être remplis:
- Le Locataire doit occuper les lieux uniquement à des fins commerciales
- Le Locataire doit avoir l’occupation exclusive des lieux
- Le bail doit être accordé pour une durée déterminée
Si un Propriétaire a accordé à un Locataire un bail protégé, il ne peut modifier le montant de location convenu sans l’accord du Locataire.
Option 2: Quitter le bien
Si le locataire souhaite résilier son bail après l’expiration de son bail commercial, il a deux options. Ils peuvent soit:
- Quitter les lieux à la date d’expiration sans fournir de préavis
- Signifier un avis S27 qui doit être signifié 3 mois à l’avance
Si aucun avis n’a été signifié par l’une ou l’autre des parties, le bail reportera la date d’expiration et continuera. Cependant, les deux parties peuvent résilier le bail après la date d’expiration en signifiant leurs avis.