Que sont les Propriétés de Classe A, de Classe B et de Classe C ?

Introduction

Les gens utilisent beaucoup de jargon lorsqu’ils discutent de l’immobilier commercial. L’un des groupes d’expressions les plus souvent cités est la propriété « Classe A, Classe B et Classe C ». Quelqu’un pourrait dire, par exemple, qu’il investit dans des actifs de catégorie B à valeur ajoutée. Ils se réfèrent à un type de propriété qui se distingue par certaines caractéristiques, telles que son emplacement, son âge et son état.

L’utilisation de « classes » est similaire à l’attribution de notes aux propriétés. Tout comme un étudiant de premier ordre peut être qualifié d’étudiant A-plus, une propriété en premier état sera désignée comme une propriété de classe A. Comme vous pouvez vous y attendre, les propriétés de classe B, de classe C et même de classe D sont respectivement moins haut de gamme lorsque vous descendez le spectre de « classe ».
Bien qu’il n’existe pas de définition universellement acceptée pour les biens de classe A, de classe B et de classe C, il existe des caractéristiques générales auxquelles on peut s’attendre pour n’importe quelle catégorie de biens. Dans l’article d’aujourd’hui, nous décrivons les caractéristiques communes associées à chaque classe de propriété. De nombreux investisseurs parleront des « ABC » de la propriété, mais aujourd’hui, nous allons développer cela en examinant la propriété de « Classe D », qui est une classe souvent négligée qui peut être fantastique pour les investisseurs qui veulent repositionner et restabiliser ces types de bâtiments.

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Lisez la suite pour en savoir plus sur les ABC (et Ds) des catégories de biens immobiliers commerciaux.

Que sont les biens de classe A, de classe B et de classe C?

Immeuble de catégorie A

Les immeubles de catégorie A sont généralement considérés comme des immeubles de placement de premier rang. Ces propriétés sont généralement nouvellement construites et contiennent des finitions, des matériaux, des systèmes et des équipements haut de gamme. Par exemple, une propriété de catégorie A peut être conçue comme étant LEED Or ou LEED Platine, une désignation qui indique que la propriété présente des caractéristiques importantes de durabilité ou d’économie d’énergie. Les propriétés de classe A contiendront également parfois des caractéristiques architecturales uniques. Selon le type de propriété, le bâtiment peut même avoir sa propre marque ou son propre style de vie qui lui est associé.

Les propriétés de classe A sont souvent situées dans le noyau urbain, dans les marchés du centre-ville comme Manhattan, Los Angeles et Miami. Ils sont souvent situés à proximité des principaux centres d’emploi, des universités, des hôpitaux et des activités artistiques et culturelles. Ils auront généralement un bon accès aux principales autoroutes ou au transport en commun.

Les propriétés de catégorie A sont parfois appelées  » actifs trophées « . » Ce sont des actifs hautement souhaitables qui suscitent l’intérêt d’un large éventail d’investisseurs, y compris des investisseurs institutionnels et internationaux. L’une des raisons pour lesquelles les investisseurs se font concurrence pour ces propriétés est qu’ils ont des locataires solides. Sur le plan commercial, cela pourrait inclure les locataires à haut crédit et les grandes entreprises. Cela pourrait inclure les locataires riches qui sont prêts à payer une prime pour vivre dans ces propriétés méticuleuses du côté résidentiel. Compte tenu de la demande des locataires, ces propriétés ont souvent un flux de trésorerie stable et sont considérées comme relativement « sûres » du point de vue d’un investisseur.

Propriété de classe B

Les propriétés de classe B sont un échelon inférieur aux bâtiments de classe A. Ils sont souvent âgés de 10 à 30 ans et peuvent avoir été une propriété de classe A avant la mise en ligne de nouveaux bâtiments. Les propriétés de classe B sont toujours généralement bien situées, mais, compte tenu de leur millésime, ne disposent pas des dernières technologies, équipements et autres caractéristiques que l’on pourrait attendre d’une propriété nouvellement construite. Ils nécessitent également plus en termes de réparations et d’entretien en raison de leur âge. Les systèmes peuvent être remplacés et des améliorations des zones communes, de nouvelles façades et des améliorations de l’aménagement paysager peuvent être justifiées.

Les propriétés de catégorie B attirent toujours de solides locataires. Il peut s’agir de locataires plus soucieux des coûts ou d’entreprises qui ne sont pas prêtes à s’engager dans un bail à long terme plus coûteux dans un immeuble de catégorie A. Les propriétés de catégorie B ont généralement de solides flux de trésorerie et, avec de modestes améliorations, un fort potentiel d’appréciation .

Les propriétés de classe B ont tendance à bien performer, peu importe où nous en sommes dans un cycle de marché donné. Dans un marché haussier , ceux qui louaient auparavant un espace de classe C passeront souvent à un bâtiment de classe B plus haut de gamme. Dans un marché en baisse, la location de propriétés de classe A sera souvent rétrogradée en une propriété de classe B, car elle est plus abordable, mais offre toujours de nombreuses fonctionnalités auxquelles ils s’étaient habitués avec la vie de classe A.

Propriété de classe C

Les propriétés de classe C sont généralement plus anciennes (30 ans et plus) et présentent souvent des signes visibles de détérioration, tels que l’aménagement paysager envahi par la végétation ou les façades altérées. Étant donné que ces propriétés sont plus anciennes, peu auront des équipements modernes. Certains n’auront aucun équipement sur place. Les caractéristiques des propriétés et des unités sont souvent obsolètes. La propriété peut ne pas avoir d’ascenseurs, par exemple, ou les unités résidentielles peuvent ne pas avoir de luminaires mis à jour ou de dispositions souhaitables.

Les bâtiments de classe C sont souvent situés à des endroits moins souhaitables. Ils peuvent être plus éloignés des grands centres d’emploi ou dans des zones où la criminalité est plus élevée ou où les commodités du quartier sont rares. Du côté résidentiel, les locataires comprennent souvent ceux qui n’ont pas les moyens de vivre ailleurs. Sur le plan commercial, les locataires pourraient être plus contraints au démarrage ou aux flux de trésorerie que les locataires louant des locaux dans des immeubles de classe A ou B.

La gestion a tendance à être plutôt intensive dans les propriétés de classe C. Les réparations et l’entretien sont régulièrement nécessaires. Souvent, l’entretien différé entraîne des réparations plus coûteuses que si le propriétaire avait entretenu la propriété tout au long de sa durée de vie. Ces propriétés connaissent également un roulement de locataires plus élevé que la moyenne, ce qui peut entraîner des perturbations des flux de trésorerie pour les investisseurs. Cela dit, les coûts d’acquisition des immeubles de classe C sont beaucoup plus bas que ceux des immeubles de classe A ou de classe B, et lorsque les flux de trésorerie sont stables, ils peuvent être très importants.

Propriété de classe D

Les propriétés de classe D sont parfois considérées comme le mouton noir de l’immobilier commercial. Ces bâtiments sont vieux, délabrés et nécessitent souvent des réparations importantes (sinon une réhabilitation généralisée). Beaucoup auront des violations importantes du code ou, pire, auront été condamnés par la municipalité locale. Les investisseurs peuvent souvent trouver des propriétés de classe D dans des quartiers en déclin ou autrement dangereux. Ils sont situés dans des zones marginales, souvent loin des nécessités (comme les épiceries et les pharmacies).

Du point de vue de la gestion, les propriétés de classe D sont parmi les plus difficiles. Les locataires sont souvent à faible revenu avec un mauvais crédit. Certains peuvent avoir des antécédents criminels ou des antécédents d’expulsion. Les propriétaires devront souvent poursuivre ces locataires pour leurs paiements de loyer.

Les propriétés de catégorie D sont les plus abordables pour les investisseurs, et ceux qui le font trouveront que ces propriétés ont des ratios loyer / prix élevés (du moins sur papier). En théorie, les propriétés de catégorie D peuvent avoir les rendements cash-on-cash les plus élevés – en supposant que les locataires paient leur loyer. Les propriétés de catégorie D apprécieront rarement à moins qu’un investisseur ne fasse des améliorations significatives du capital.

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Quel Est le Meilleur Investissement Immobilier?

Les investisseurs demanderont souvent dans quelle catégorie est la « meilleure » pour investir — mais en réalité, il n’y a pas de bonne ou de mauvaise réponse. Toutes les classes d’actifs peuvent être des opportunités d’investissement intéressantes. Tout dépend de la tolérance au risque de l’investisseur et du taux de rendement préféré.

Il existe généralement une relation inverse entre la catégorie de propriété et les taux de plafonnement. Les propriétés de classe A sont au prix le plus élevé par rapport aux propriétés de classe D, qui sont les plus abordables. Les propriétés de classe B et C se situent quelque part entre les deux. Le niveau de risque associé à chacune de ces catégories de biens varie également. Les immeubles stabilisés de catégorie A sont considérés comme faisant partie des investissements  » plus sûrs  » par rapport aux immeubles de catégorie C ou D qui sont des investissements  » plus risqués « . Par conséquent, les taux de plafonnement sont les plus bas pour les bâtiments de classe A et généralement les plus élevés pour les bâtiments de classe D. Une propriété de catégorie A peut se négocier à un plafond de 3, alors qu’un bâtiment de classe C ou de classe D se négocie souvent pour des biens à deux chiffres.

Les investisseurs ayant une faible tolérance au risque seront naturellement plus attirés par les actifs de classe A et de classe B. C’est pourquoi tant d’investisseurs institutionnels sont attirés par les propriétés de catégorie A – ils sont prêts à accepter des rendements plus faibles en échange d’actifs plus sûrs et stabilisés qui pourraient s’apprécier avec le temps. Ceux qui ont une tolérance au risque plus élevée peuvent envisager d’investir dans des propriétés de catégorie C ou de catégorie D. Ces derniers offriront des rendements plus élevés, mais encore une fois, ont un profil de risque plus élevé et s’apprécient rarement sans investissement important.

Le « Problème » De la classification des propriétés

Il existe un problème inhérent à l’attribution d’étiquettes de classes de propriétés à des biens immobiliers commerciaux. Le problème est que les distinctions de classe sont toutes relatives. Par exemple, ce qui est considéré comme une propriété de classe A dans le centre-ville de Milwaukee pourrait seulement être considéré comme un actif de classe B dans le centre-ville de San Francisco. Les locataires de San Francisco, par exemple, peuvent avoir des attentes différentes quant à la qualité, aux caractéristiques et aux équipements associés à une propriété de classe A qui n’existe tout simplement pas encore sur le marché de Milwaukee.

De plus, les classes de propriétés peuvent être fluides. Une propriété de catégorie A en 2010 peut ne plus être considérée comme une catégorie A seulement dix ans plus tard après la mise en ligne de plusieurs nouveaux bâtiments dans ce même sous-marché. Ces bâtiments plus récents auront souvent les dernières technologies et fonctionnalités, ce qui rend la propriété construite en 2010 obsolète presque du jour au lendemain.

L’emplacement joue également un rôle démesuré dans les classifications de propriétés. Par exemple, un immeuble multifamilial construit dans le quartier de Back Bay à Boston pourrait avoir plus de 200 ans, et pourtant, cela pourrait être l’une des adresses les plus exclusives de la ville. L’âge et les commodités de la propriété sont souvent éclipsés lorsqu’une propriété est par ailleurs bien entretenue et incroyablement bien située.

Enfin, il existe des cas dans lesquels une propriété est considérée comme une certaine classe pour des raisons qui n’ont absolument rien à voir avec l’âge, l’état ou l’emplacement. Un exemple de ceci est lorsqu’une propriété de classe C a été mal gérée et, par conséquent, présente une vacance élevée, un flux de trésorerie médiocre et de multiples expulsions en attente. La propriété pourrait autrement être dans la gamme supérieure de classe C ou inférieure de classe B sinon pour la mauvaise gestion de la propriété. L’installation d’un nouveau gestionnaire immobilier et l’amélioration des processus peuvent suffire à stabiliser la propriété.

Avantages et inconvénients de la Classification des propriétés

Maintenant, ajoutons un autre élément qui ne fait que brouiller davantage les eaux de classification. En plus des catégories de propriétés de classe A, de classe B, de classe C et de classe D, il existe également des avantages et des inconvénients souvent associés à chaque catégorie. Par exemple, un actif de qualité trophée, tel qu’un immeuble de bureaux nouvellement construit situé au centre-ville de Manhattan, pourrait être considéré comme un actif A ++. Juste en bas de la rue, une autre tour de bureaux de premier plan pourrait être considérée comme un A ou un A – selon ses caractéristiques spécifiques. Ce sont tous deux des immeubles de bureaux de haute qualité, mais l’ajout d’avantages et d’inconvénients crée une certaine distinction entre eux.
Il en va de même pour les propriétés de classe B, de classe C et de classe D. Un investisseur d’appartements à valeur ajoutée, par exemple, pourrait acheter un immeuble de classe C avec l’intention de le mettre aux normes B+. Encore une fois, le fait qu’une propriété justifie un plus ou un moins dépend vraiment des comps locaux et des normes du marché.

Réflexion finale sur les propriétés de classe A, de classe B et de classe C

Les classifications de propriétés sont largement utilisées mais, malheureusement, sont loin d’être objectives. Un vendeur qui est fortement investi dans sa propriété pourrait attribuer une note de propriété à son immeuble que d’autres sur le marché évalueraient différemment. C’est pourquoi les classifications des biens doivent être utilisées comme guide; les investisseurs doivent ensuite faire leur propre diligence raisonnable pour déterminer comment ces biens se comparent en fonction de leurs propres attentes et normes.

Chez Smartland, nous avons une philosophie d’investissement à deux volets. Dans le Midwest, nous nous concentrons sur les investissements de classe D ou de classe C – que nous amenons ensuite à la condition de classe B – tout en incluant des fonctionnalités de classe A telles que les systèmes d’éclairage et de sonorisation commandés par Alexa. Parfois, ces propriétés sont vraiment en détresse. D’autres fois, ces propriétés sont simplement très fatiguées et déprimées. Nos investissements à valeur ajoutée comprennent des rénovations lourdes qui améliorent la disposition et les caractéristiques des unités. Nous ajoutons souvent de nouvelles commodités à des bâtiments qui n’en avaient pas auparavant.
La philosophie d’investissement de Smartland dans le Sud-Est est très différente. Ici, dans des domaines comme Miami-Dade, il est plus rentable d’investir dans des développements de base. Ainsi, sur ce marché, Smartland achète des terrains et construit de nouvelles propriétés selon une norme de classe B + ou supérieure.

Nous témoignons que la « classe » seule ne doit pas être le seul moteur de la façon dont quelqu’un investit. La géographie spécifique et les conditions du marché doivent toujours être prises en compte.

Souhaitez-vous en savoir plus sur la stratégie d’investissement de Smartland ? Contactez-nous dès aujourd’hui pour en savoir plus sur la façon dont notre approche à deux volets crée des opportunités pour ceux qui ont des objectifs d’investissement et des tolérances au risque de toutes sortes.

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