Un rapport de strates est un rapport détaillant les passifs financiers réels et prévus de la Personne morale que l’acheteur rejoindra. Un rapport strata devrait également décrire tout non-respect de la réglementation, les désaccords entre les porteurs de parts, les litiges contre les constructeurs ou les commerçants ainsi que tous les aspects particuliers des règlements des appartements.
Les informations auxquelles les déclarants des strates ont accès sont essentiellement tous les documents que la personne morale est légalement tenue de conserver. Cela peut inclure les procès-verbaux des réunions de la personne morale, la correspondance par courrier électronique entre les membres concernant des questions majeures, les certificats d’assurance et autres certificats de conformité. Les bons reporters de strates tenteront également d’engager une discussion verbale avec les gestionnaires de strates pour avoir une « idée » de tout autre problème qui n’est pas évident dans cette documentation.
Les rapports de strates coûtent généralement de 200 à 300 $ et sont arrangés par votre avocat, l’agent immobilier ou peuvent être achetés en ligne auprès d’un certain nombre de fournisseurs. Il faut généralement au moins 48 heures pour se retourner.
Ces rapports varient en détail entre environ 40 pages et 300 pages. Ils sont parfois rédigés dans un langage confus, hautement qualifié et non engagé et les acheteurs se plaignent souvent qu’ils sont difficiles à digérer.
Voici sept choses à surveiller :
Qui a commandé le rapport Strata?
Il est important de noter qui a commandé le rapport. Un rapport commandé par le vendeur (ou l’agent) peut occulter des problèmes plus graves ou ne pas mettre en évidence de manière appropriée les problèmes financiers évidents dans les documents qu’ils ont examinés. Idéalement, le rapport strata serait obtenu de manière indépendante via votre avocat ou auprès d’un fournisseur indépendant directement à partir d’Internet.
Qui est le rapporteur des strates ?
En fait, cela n’a pas vraiment d’importance car les reporters de strates n’exigent aucune qualification professionnelle et la nature fade du travail rend difficile de « se démarquer de la foule ». Ce qui compte vraiment, c’est que le journaliste de Strata détient une assurance d’indemnisation professionnelle, idéalement avec une limite de police d’au moins 500 000 $. De cette façon, s’il y a quelque chose qui manque dans son rapport, votre avocat pourra poursuivre le rapporteur et l’assureur pourra répondre à la réclamation. Dott& Les avocats de Crossitt ont déjà poursuivi avec succès strata reports dans le passé.
Pouvez-vous (légalement) vous fier au rapport Strata?
Parfois, les vendeurs ou les agents immobiliers fournissent des rapports de strates « gratuits ». Ceux-ci peuvent sembler attrayants, mais ils contiennent généralement une qualification importante sur laquelle un acheteur ne peut pas « se fier » à moins que l’acheteur n’ait payé des frais au strata reporter. Cela a du sens, par exemple dans une situation de vente aux enchères, où vous n’aurez peut–être à payer que si vous gagnez la vente aux enchères – mais n’oubliez pas de payer les frais si vous le faites!
Que dit le Rapport des Strates sur les prélèvements spéciaux?
Le rapport sur les strates doit indiquer clairement et sans ambiguïté si des prélèvements spéciaux ont été frappés ou devraient l’être. Il devrait également y avoir un commentaire dans le rapport sur la question de savoir si, historiquement, le bâtiment a eu tendance à percevoir régulièrement des taxes spéciales. Si vous ne voyez pas de déclaration claire à cet effet, vous devez insister pour que le rapporteur en fournisse une. (Dans le cas où le rapporteur de strates ne fait pas le lien, toute suggestion de travaux d’immobilisation prévus qui n’ont pas été budgétés soulève généralement la possibilité d’un prélèvement spécial)
Existe-t-il une « Prévision de Fonds d’immobilisation à long terme »?
Auparavant appelée » analyse des fonds d’amortissement « , il s’agit peut-être de l’indicateur le plus important de la capacité de la Personne morale à s’acquitter de ses obligations et de la nécessité d’augmenter les contributions des porteurs de parts. Il s’agit d’une prévision tenant compte de la nature du bâtiment et des réparations et améliorations prévues requises et proposant un calendrier des contributions du fonds des immobilisations nécessaires pour couvrir ces dépenses. Bien que la loi oblige la personne morale à produire ce rapport, c’est une bonne chose si la direction a fait les frais de la commission d’un comptable actuariel qualifié pour préparer cette étude plutôt que de la faire elle-même.
La Personne morale est-elle conforme à la réglementation ?
Le rapport strata devrait indiquer si la personne morale se conforme aux exigences imposées par la loi, y compris détenir une assurance immeuble pour la valeur totale de la propriété, une assurance responsabilité civile d’un minimum de 10 000 000 $ ainsi que des certificats de conformité pour les règlements de sécurité incendie et les règlements concernant les dispositifs de sécurité des fenêtres pour enfants. Pour les deux dernières choses, en particulier, nous avons vu d’importantes taxes spéciales être imposées ces derniers temps pour remédier au non-respect dans ces domaines.
Y a-t-il une discorde au sein de la Personne morale
La discorde entre la personne morale est coûteuse. Un porteur de parts mécontent ne paie souvent pas ses cotisations de strates, ce qui laisse l’immeuble sous-financé. Les autres porteurs de parts doivent payer les frais d’un agent de recouvrement ou d’un avocat pour recouvrer les arriérés. La disharmonie au sein de la Personne morale peut également signifier que la fonction décisionnelle de la Personne morale stagne et que les travaux nécessaires ne sont pas achevés. Le fait que le gestionnaire de strates ait changé fréquemment au fil des ans peut également indiquer une personne morale dysfonctionnelle.
Dott & Crossitt Solicitors recommande toujours à ses clients d’acheter un rapport strata. Nous préférons recommander à nos clients Avant d’enchérir, un revendeur de rapports de strates de qualité. Notre expérience indique que les rapports vendus par l’intermédiaire de Before You Bid sont d’une norme toujours approfondie et nous comprenons que leurs strates de journalistes sont invitées à fournir une preuve de détenir une assurance d’indemnisation professionnelle, ce qui est essentiel.
Si vous avez des questions sur cet article, veuillez contacter le bureau au 1800 870 407 et l’un de nos avocats / convoyeurs pourra vous aider.