Un arpentage d’ALTA est un arpentage spécialisé d’une propriété qui respecte des normes strictes élaborées par l’American Land Title Association (ALTA) et la National Society of Professional Surveyors (NSPS). Partie essentielle de toute propriété légale d’un terrain, les limites d’une propriété doivent être correctement et professionnellement délimitées, en prenant note des servitudes ou des emprises publiques, ou de tout autre ajout ou suppression de la propriété tout au long de l’histoire de la parcelle. Définir clairement les limites d’une propriété empêche tout différend sur l’endroit où une parcelle se termine et où une autre commence. Une enquête sur les titres fonciers de l’ALTA/SNACN est un élément fondamental de toute période de diligence raisonnable immobilière et est nécessaire pour obtenir une assurance complète des titres de propriété pour tout bien en tant qu’acheteur, vendeur ou propriétaire. Mise à jour le 16 décembre 2020.
Carte d’arpentage de l’ALTA
Assurance titre
Il est nécessaire d’avoir une assurance titre pour protéger le propriétaire et le prêteur contre tout litige ou réclamation concernant une partie du bien, ou une compensation financière due à une autre partie en association avec ledit bien. En d’autres termes, il garantit le propriétaire au cas où quelqu’un apporterait une réclamation légitime sur le terrain lui-même, ou de l’argent dû en raison de quelque chose lié à l’histoire de la propriété. Les poursuites courantes intentées contre les propriétaires de cette manière comprennent des poursuites pour l’argent dû en raison d’arriérés d’impôts ou de contamination de l’environnement, qui sont appliquées via un privilège contre la propriété. Si un nouveau propriétaire qui a récemment acheté une propriété tombe sans le savoir dans ce type de passif lié à la propriété d’avant, il est important qu’il porte une assurance de titre afin de pouvoir éviter des pertes financières.
Enquête de titre aux fins de l’assurance
La raison pour laquelle une enquête ALTA est importante aux fins de l’assurance remonte à cet aspect fondamental de la propriété: les limites de la propriété. Lorsque les compagnies d’assurance émettent une police à un propriétaire foncier ou à un prêteur, une section intitulée » exception d’enquête standard » sera incluse dans la police. »En bref, il indiquera que la politique ne couvre pas les pertes dues à des questions telles que les différends sur la ligne de démarcation, qui auraient pu être évitées si elles avaient été clarifiées auparavant par un arpentage approprié.
Afin de supprimer cette exception et d’émettre une police d’assurance de titre sans exception d’arpentage, un arpentage officiel doit être effectué. Et, pour que les compagnies d’assurance acceptent l’enquête comme légitime, elle doit être menée par des professionnels possédant les qualifications appropriées et réalisée d’une manière qui répond aux normes convenues. C’est ainsi que l’ALTA et la SNACN en sont venues à établir la norme de l’industrie pour les enquêtes sur les titres fonciers qui sont effectuées aujourd’hui comme une partie essentielle de toute transaction immobilière et reconnues comme universellement acceptables pour les acheteurs, les vendeurs et les prêteurs.
Examen des dossiers
Le processus d’arpentage des titres fonciers de l’ALB/SNACN comporte trois parties principales, et chaque étape doit respecter les Exigences minimales en matière de détails qui définissent les normes établies pour la première fois en 1962 et récemment mises à jour en 2016. La première étape consiste à collecter des informations à partir de documents historiques contenus dans des documents publics et privés. Les données de l’enquête initiale doivent être examinées attentivement. Cependant, il convient de noter que ces documents peuvent être vieux de plusieurs décennies, difficiles à localiser ou totalement indisponibles. Ces données historiques peuvent inclure des enregistrements de coins, qui sont des descriptions écrites des identificateurs de limites, préparées par les arpenteurs et stockées dans les dossiers du greffier et du registraire de l’administration locale. Si possible, l’arpenteur professionnel retracera les étapes que l’arpenteur d’origine a prises lors de l’établissement de la parcelle.
Monuments d’arpentage
La prochaine étape de l’arpentage de l’ALTA consiste à localiser des marqueurs physiques qui aident à identifier les coins et les limites du bien. Les « coins » peuvent inclure les points réels où les lignes de frontière se croisent ou tout autre point le long de la ligne de propriété. Il peut s’agir d’un coin d’arpentage public établi par le gouvernement américain il y a longtemps, ou d’un marqueur, placé plus récemment par un arpenteur-géomètre. Ces marqueurs, également appelés « monuments », comprennent généralement une broche en acier insérée dans le sol, surmontée d’un disque plat en acier contenant le nom de l’arpenteur-géomètre et le numéro de licence professionnelle. Étant donné que les monuments d’arpentage sont essentiels pour définir les limites des propriétés, des lois sont en place pour empêcher la destruction ou l’enlèvement de ces objets.
Monument d’enquête ALTA
Monuments de référence et accessoires
Les monuments d’enquête seront idéalement placés sur le coin exact de la propriété, mais lorsque cela n’est pas possible, ils peuvent être positionnés aussi près que possible et sont alors appelés « monuments de référence. »Un monument de référence doit décrire la relation du marqueur qui est dit « témoin » de l’emplacement réel du coin. De plus, les documents peuvent inclure ce qu’on appelle des « accessoires », ou des objets facilement identifiables utilisés pour aider à localiser les monuments d’angle. Les accessoires peuvent être des éléments naturels tels que de grands arbres ou des rochers, ou des objets fabriqués par l’homme comme des statues ou des mâts de drapeau. Comme un monument de référence, l’accessoire fonctionne pour aider à localiser le coin.
Création de la carte
Une fois que tous les monuments historiques ont été localisés et que de nouveaux monuments ont été installés, les coins de la propriété auront tous été identifiés et les limites réelles de la propriété confirmées. Ensuite, la phase finale du relevé ALTA est en cours avec la préparation du plat / carte. Le logiciel de dessin assisté par ordinateur (CAO) aide à créer une représentation visuelle non seulement des limites de la propriété, mais également des bâtiments et des caractéristiques géographiques de la propriété, ainsi que des servitudes, des droits de passage et de tout chevauchement dans les limites de propriété adjacentes pouvant potentiellement entraîner un différend frontalier. De plus, ces informations doivent toutes être présentées d’une manière conforme aux normes clairement définies de l’ALB/SNACN.
Exigences relatives à l’arpentage de l’ALTA
Le plan/carte final, qui doit être spécifiquement intitulé » Arpentage des titres fonciers de l’ALTA/SNACN « , doit être présenté sur une page complète et contenir toutes les caractéristiques essentielles de la cartographie standard telles que l’échelle, une flèche directionnelle et une légende. Et des pièces justificatives supplémentaires doivent également être incluses, telles qu’une carte des environs montrant la région environnante et les principales autoroutes. Les coordonnées de l’arpenteur-géomètre et le numéro de licence professionnelle doivent également être affichés sur la carte. La date du projet doit également être précisée avec la signature et le sceau de l’arpenteur dans une déclaration de certification. Ce n’est qu’après que toutes les Exigences de détail Standard minimum 2016 ci-dessus auront été satisfaites que des copies du produit final seront livrées au client.
Équipement D’Arpentage Des Titres Fonciers De l’ALTA
Auteurs:
Écrit Par: Michael Joseph Sabo
Édité Par: Adam Azad Kaligi
Sources D’information:
https://www.alta.org/
https://www.nsps.us.com/page/ALTANSPSStandards
https://www.bpelsg.ca.gov/laws/pls_act.pdf
https://dpw.lacounty.gov/smpm/landrecords/docs/RSCR_guide.pdf
https://www.consumerfinance.gov/ask-cfpb/what-is-owners-title-insurance-en-164/
https://www.californiasurveyors.org/moncon.html
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