Les options de vente et d’achat sont utilisées afin que les parties puissent conclure un accord de vente ou d’achat de biens immobiliers à l’avenir pour un prix particulier. L’accord donne à l’acheteur la possibilité d’acheter la propriété et au vendeur la possibilité de vendre la propriété.
Options de vente et d’achat: comprendre les options sur les biens
Les options de vente et d’achat ont un large éventail d’utilisations, y compris pour la planification des biens et de la succession. L’accent de cet article sera mis sur leur utilisation pour les biens immobiliers. En substance, les options de vente et d’achat sont une méthode extrêmement utile par rapport à la transaction immobilière.
Avoir des options de vente et d’achat permet aux parties de conclure des accords de vente ou d’achat de biens:
- à un moment ultérieur; ou
- sur la survenance d’un événement.
Tout en nécessitant un engagement initial très minimal.
En termes simples, les droits accordés dans le cadre d’une option de vente et d’achat sont un droit futur d’obliger:
- un vendeur pour vendre un terrain (appelé « option d’achat ») ou
- un acheteur pour acheter un terrain (appelé « option de vente »).
‘ L’option de vente et d’achat’ offre conjointement aux deux parties le droit d’obliger l’autre partie à acheter ou à vendre le bien.
Qu’est-ce qu’une option d’achat lors de l’achat / la vente d’une propriété?
Une option d’achat est accordée en faveur d’un acheteur par un vendeur. Comme il s’agit d’un droit exécutoire, lorsque ce droit est exercé par un acheteur, il oblige le vendeur à vendre le terrain faisant l’objet de l’option d’achat à l’acheteur.
Une option d’achat présente une pléthore d’avantages pour l’acheteur. Par exemple, sous réserve de négociations, il offre à l’acheteur la possibilité de
- effectuer une diligence raisonnable appropriée en ce qui concerne le terrain,
- déposer une approbation de développement,
- obtenir des approbations pour le développement du terrain et / ou
- financer l’acquisition du bien avant que l’acheteur ne puisse choisir d’exercer son option d’achat.
Une option d’achat génère également un intérêt de mise en garde sur le bien en faveur de l’acheteur.
De plus, le prix d’achat du bien, qui est convenu avant la création de l’acte d’option d’achat, ne variera pas quelles que soient les fluctuations du marché. Ceci, bien sûr, serait très avantageux pour les acheteurs lorsque la valeur marchande du terrain augmente pendant la période d’option d’achat.
Qu’est-ce qu’une option de vente lors de l’achat / la vente d’une propriété?
Une option de vente est accordée en faveur d’un vendeur de terrain par un acheteur. En substance, c’est le contraire d’une option d’achat. Un droit exécutoire est accordé au vendeur par l’acheteur qui permet au vendeur de contraindre l’acheteur, à un moment ultérieur ou lors de la survenance d’un événement, à acheter le bien faisant l’objet de l’option de vente.
Comment une option de vente et d’achat est-elle documentée?
Généralement, un acte est utilisé pour documenter les options de vente et d’achat. Les termes techniques qui sont souvent utilisés pour les parties à un acte d’option sont le constituant et le bénéficiaire.
Sont généralement:
- le constituant étant le vendeur; et
- bénéficiaire, étant l’acheteur.
Remarque: Un contrat de vente et d’achat de terrain valide, en plus de tous les documents techniques pertinents (le cas échéant) sont requis avant que l’acte d’option puisse être formulé.
L’acte d’option doit alors être annexé à ce contrat. En tant que tel, ce processus nécessite que tous les aspects vitaux de la transaction soient convenus et exécutés avant que l’acte d’option puisse être conclu par les parties (par exemple, le prix d’achat et les dépôts).
Accord d’option
Les accords d’option peuvent inclure des périodes de temps définies pendant lesquelles une partie peut exercer son option ou les périodes d’option peuvent être déclenchées en raison de la survenance de certains événements. Un exemple est lorsque l’acheteur obtient avec succès une approbation de développement. Dès que l’option concernée est exercée par une partie, le contrat de vente annexé à l’acte d’option devient contraignant pour les parties et la transaction se déroule comme un moyen de transport ordinaire.
Considérations relatives aux droits de transfert
Une option de vente et d’achat est une opération passible de droits, car il s’agit de l’acquisition d’un nouveau droit. Cependant, une option de vente n’est pas considérée comme une acquisition d’un droit et un accord d’option de vente n’est donc pas une transaction passible de droits.
Le droit payable sur une option d’achat ou une option de vente et d’achat sera le plus élevé des montants suivants ::
- Les frais de l’option d’achat; et
- La valeur marchande du droit accordé en vertu de l’option.
Remarque: Si l’option d’achat est adoptée, un crédit pour les droits de mutation déjà payés peut être possible. Cela ne sera cependant pas possible si le prix d’achat sur le contrat est réduit pour prendre en compte les frais d’option déjà payés.
Pourquoi utilisons-nous des options de vente et d’achat sur la propriété
Il y a tellement d’avantages à choisir un accord d’option de vente et d’achat.
Ceux-ci incluent:
- Avantages pratiques –
- Pour les promoteurs, dans certaines circonstances, ils peuvent vouloir bloquer l’option d’acheter une propriété à un prix fixe, mais sous réserve de son droit d’obtenir des approbations de développement pour le terrain et de déterminer une entité d’achat finale; ou
- pour l’acheteur, avant d’exercer qui a conclu une option d’achat, il est en droit de céder ses droits à un tiers et ce dernier peut procéder à la transaction avec le vendeur.
- Avantages fiscaux –
- pour l’acheteur, le droit de mutation ne peut être payable sur le contrat d’option et uniquement sur le contrat de vente; ou
- pour le vendeur, l’impôt sur les plus-values sur le prix de vente ne sera pas payable tant que le contrat de vente n’est pas réglé.
Veuillez noter cependant que l’impôt sur les gains en capital peut être payable sur les frais d’option payés.
Ce qui précède est un bref résumé des options de vente et d’achat lors de l’achat / la vente de biens. De manière réaliste, de nombreuses autres considérations doivent être prises en compte et un acte d’option est adapté à votre rôle pour répondre à vos attentes.
L’équipe immobilière de NB Lawyers – Lawyers for Employers possède des connaissances et une expérience approfondies dans l’action pour les acheteurs, les groupes de propriétaires et les vendeurs sur les transactions d’options de vente et d’achat.
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Rédigé par
Kayleigh Swift, Associée
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À propos de l’auteur
Kayleigh Swift est une collaboratrice de notre équipe Commerciale et immobilière qui intervient en matière de droit du travail. Avec une grande expérience en location commerciale et de détail, en acquisitions d’achat et de vente volontaires et involontaires, en développement immobilier et en relations avec les employés, Kayleigh fournit des conseils pratiques pour assurer la fluidité des transactions commerciales.
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