Lors de l’achat d’une maison, la plupart des gens se rendent simplement à la banque pour financer leur achat. Du moins, c’est la façon traditionnelle de le faire — mais ce n’est pas la seule. Les prêts reportés du vendeur, également appelés financement du vendeur, sont un autre moyen d’obtenir un prêt immobilier.
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- Qu’Est-Ce Que Le Financement À Report Vendeur?
- Conditions de report vendeur
- Quand l’Utiliser
- Avantages et inconvénients
Qu’est-Ce que le Financement de Report vendeur?
Le financement de report du vendeur est un accord entre un vendeur et un acheteur. Le vendeur accorde un crédit à l’acheteur au lieu d’une banque ou d’une autre institution financière. L’acheteur signe un billet à ordre avec le vendeur.
Un acompte est versé et des versements sont versés au prix d’achat au fil du temps. Pour faire simple, un report vendeur est un moyen de financer l’achat d’une maison. Le vendeur reçoit le produit de la vente au fil du temps au lieu d’une somme forfaitaire. Le vendeur « reprend » le prix à l’aide d’un contrat.
Comment fonctionne le report du vendeur
Traditionnellement, les transactions immobilières sont soutenues par des institutions financières. La banque fournit l’argent pour l’achat tandis que le vendeur fournit l’acte de la maison. L’acheteur dépose de l’argent (appelé acompte) et signe un billet à ordre pour payer le solde restant au fil du temps.
La compagnie d’assurance de titres confirme que la propriété a un bon titre. Dans les transactions de report du vendeur, les choses fonctionnent un peu différemment. Au cours de ce processus, le vendeur apporte toujours la propriété à la table.
L’acheteur verse un acompte et signe un billet à ordre. La différence est que le paiement va directement au vendeur, pas à la banque. La société de titre s’assure toujours que la propriété a un bon titre et que l’acheteur porte une assurance.
L’intermédiaire (la banque) est retiré de cette transaction. Techniquement, aucun prêt n’est accordé. Après tout, le vendeur ne fournit pas l’argent à l’acheteur à l’avance, comme le ferait une banque. À sa place, le vendeur a essentiellement accordé un crédit à l’acheteur pour le prix d’achat de la maison.
Cela sera remboursé au fil du temps. Les parties conviennent des conditions de financement avant que quoi que ce soit soit signé ou échangé. Le vendeur porte le solde, d’où le nom.
Conditions de report du vendeur
Les conditions du financement de report du vendeur sont différentes d’une transaction à l’autre. Mais une transaction typique comprend:
Prix
La première considération est le prix. Sans accepter un prix, vous ne pourrez pas définir d’autres conditions. Vous ne devriez jamais payer plus qu’une propriété ne vaut la peine. Cependant, vous pouvez vous retrouver à acheter une propriété à une prime lorsque vous négociez un accord pour un report de vendeur.
En effet, le vendeur assume plus de risque de défaut. Les acheteurs ont généralement des scores de crédit inférieurs, de sorte que les vendeurs peuvent s’en sortir en facturant plus pour la propriété.
Acompte
Les vendeurs veulent presque toujours une sorte d’acompte avant la fermeture. Cela prouve que l’acheteur a de la peau dans le jeu. Les vendeurs peuvent accepter un acompte inférieur à ce qui est requis en utilisant un prêt conventionnel, mais cela dépend vraiment du vendeur.
Lorsque vous négociez avec un vendeur, n’ayez pas peur de demander aussi peu qu’un acompte de 3%. Mais ne soyez pas surpris si on vous demande de payer jusqu’à 10%.
Taux d’intérêt
Avec un financement à long terme comme celui-ci, vous pouvez payer plus d’intérêts que le prix d’achat initial, alors gardez cela à l’esprit! Il est dans l’intérêt de l’acheteur de négocier un taux d’intérêt aussi bas que possible.
Date de début et Montant du paiement
Les paiements comprennent à la fois les intérêts et le capital. Ceux-ci sont factorisés à l’aide d’un processus appelé amortissement. Habituellement, l’amortissement varie de 15 à 30 ans. Indépendamment des conditions d’amortissement, l’accord doit fonctionner à la fois pour l’acheteur et le vendeur.
Date d’échéance
Une date d’échéance est une date à laquelle la totalité du solde du capital doit être remboursée. C’est normalement lorsque l’amortissement s’épuise. Cependant, certains prêteurs choisissent d’utiliser un paiement en ballon.
C’est à ce moment qu’une somme forfaitaire doit être payée avant une certaine date. Les transactions de report du vendeur incluent généralement une forme de paiement en ballon. Ceci est important car si signifie souvent que la totalité du solde restant est due.
Par exemple, si vos paiements sont de 1 000 per par mois et que votre solde impayé est de 50 000 $, vous devrez apporter 50 000 $ à la table si le prêt devait gonfler aujourd’hui.
Ce qui se passe généralement, c’est que vous aurez amélioré votre pointage de crédit afin de pouvoir refinancer le prêt. Au lieu de proposer 50 000 $, une banque vous prêtera cet argent (rappelez-vous que vous avez amélioré votre pointage de crédit). Ensuite, vous transformerez le prêt en une hypothèque financée traditionnellement.
Garantie
La plupart des prêts immobiliers sont garantis par la propriété elle-même. Cela garantit au prêteur un recours en cas de défaut. Cependant, il y a des moments où une dette ne sera pas garantie.
Les cartes de crédit sont probablement la forme la plus familière de dette non garantie qui vous vient à l’esprit parce que vous ne mettez pas de garantie pour cela. Le financement immobilier, en revanche, est sécurisé.
L’acte de fiducie est donné en garantie lorsque vous souscrivez une hypothèque. Si les paiements ne sont pas effectués, le prêteur peut saisir. Dans les transactions de report du vendeur, la maison est la garantie du billet à ordre. Si l’acheteur ne paie pas, la transaction est annulée et le vendeur garde la maison.
Quand utiliser le Financement Report vendeur
Le financement à report vendeur est une excellente option pour les personnes qui ne peuvent pas être admissibles à un prêt hypothécaire plus traditionnel. En outre, c’est un excellent moyen pour les investisseurs qui possèdent plusieurs propriétés de réduire leur taux d’utilisation du crédit.
Rappelez-vous, ils n’ont pas à contracter plusieurs prêts auprès d’une banque – le vendeur le porte! Il y a deux perspectives différentes à considérer lors de la pesée du pour et du contre du financement de report du vendeur: le vendeur et l’acheteur.
Il est important d’examiner les avantages et les inconvénients de chacun. Nous aimons regarder chacun individuellement, car ils viennent avec des considérations différentes pour chaque partie.
Avantages pour le vendeur
Pour le vendeur, ce processus peut présenter de nombreux avantages. Ceux-ci incluent:
Revenu
Un bien vendu en location génère toujours un revenu. Cela signifie que le vendeur n’a pas à renoncer au revenu régulier. Lorsqu’ils financent la vente, le flux de revenus se poursuit alors que la propriété de la maison passe lentement à une autre partie.
C’est confortable
Si vous allez parier sur la vente d’une propriété, il est logique que ce soit une propriété dont vous avez été propriétaire et dont vous avez pris soin. Vous savez dans quoi vous vous embarquez et c’est un moyen confortable d’étirer un peu vos jambes financières.
Économisez sur les impôts
Lorsque vous utilisez un financement report vendeur, l’IRS vous permet de reporter les gains en capital sur la vente de la propriété. Cela réduit votre revenu imposable, réduisant également votre facture fiscale à l’oncle Sam.
Bon retour sur investissement
Par rapport aux obligations et aux rentes, l’intérêt que vous recevez du billet à ordre dans une transaction de report du vendeur est généralement meilleur. De plus, vous pouvez gagner des intérêts en principe, ce qui ne se produirait pas si la propriété était vendue à l’aide d’une transaction en espèces.
Meilleur prix de vente
Lorsque vous comparez un arrangement de report du vendeur avec des moyens plus traditionnels d’hypothéquer une maison, le vendeur arrive normalement en tête avec son prix de vente.
Vous mettez en garantie
Bien qu’il puisse sembler étrange de voir cela dans la catégorie positive, lorsque la propriété est la garantie de la transaction, tout défaut sur le billet à ordre signifie qu’il vous revient immédiatement. Donc, vous ne prenez pas une tonne de risques.
Inconvénients pour les vendeurs
Bien sûr, il y a quelques inconvénients dont les vendeurs doivent être conscients en ce qui concerne les bagages à main des vendeurs. Ceux-ci incluent:
Beaucoup de négociations
Littéralement, chaque aspect de la transaction est négociable avec un report du vendeur. Beaucoup de gens qui vendent leurs propriétés de cette façon ne connaissent pas assez le processus pour être de bons défenseurs pour eux-mêmes. Si cela vous décrit, c’est une bonne idée de demander conseil à des professionnels.
Il faut de la confiance
Une banque ou une autre institution financière qualifie les emprunteurs et vous devez également le faire. Vous devez vous assurer que vous pouvez faire confiance à l’acheteur pour prendre soin de la propriété et effectuer les paiements.
Au cours de mes années de gestion d’immeubles de placement, j’ai constaté que les acheteurs lésinent généralement sur l’entretien. Pour cette raison, je ne conclurais jamais un de ces accords. Cependant, ce risque peut être couvert en inspectant régulièrement la propriété.
Assujettissement à l’impôt
Vous devrez consulter un comptable ou un autre fiscaliste pour savoir quelle est l’assujettissement à l’impôt sur la propriété afin de vous assurer d’avoir suffisamment d’argent pour payer les taxes associées à la propriété.
Inflation
Une vente financée par un billet à ordre via une transaction de report du vendeur qui comporte un paiement fixe peut avoir moins de valeur au fil du temps en raison de l’inflation. Ce n’est peut-être pas un problème pour certains vendeurs disposant d’actifs suffisants, mais il faut en être conscient.
Avantages pour l’acheteur
Il y a pas mal d’avantages pour l’acheteur lorsqu’il s’agit de financer un achat immobilier avec un report vendeur. Ceux-ci incluent:
Moins de tracas
Lorsque vous comparez un report du vendeur avec une hypothèque traditionnelle, il y a généralement beaucoup moins de paperasse, ce qui signifie moins de tracas.
C’est négociable
Essayer de négocier avec une grande banque sur une hypothèque est incroyablement difficile et pas souvent très réussi pour la personne moyenne qui cherche à acheter une maison. Avec un report vendeur, il y a toujours de la place pour la négociation.
Permet d’économiser de l’argent
Parce que vous pouvez négocier sur à peu près tout, vous pourrez peut-être obtenir un taux d’intérêt inférieur, effectuer un acompte inférieur et ne mettre aucune garantie personnelle pour conclure la transaction. Cependant, cela est peu probable. N’oubliez pas que vous êtes un acheteur plus risqué, vous devrez donc probablement payer une prime.
Fermeture facile
Le processus de fermeture est beaucoup plus facile avec un report vendeur. Il y a souvent moins de répétitions dans le processus et moins de couches de formalités administratives que vous devez surmonter par rapport à traiter avec un prêteur.
Inconvénients pour l’Acheteur
Avec un report vendeur, un acheteur peut rencontrer quelques inconvénients tels que:
Négociation
Oui, la négociation est pour et contre. D’une part, vous pouvez négocier des conditions qui vous sont bénéfiques. D’un autre côté, vous devez savoir ce que vous faites pour négocier efficacement.
Problèmes possibles avec les héritiers
Si le vendeur qui finance votre maison décède, vous ferez partie de la succession et devrez traiter avec leurs héritiers. Vous avez un contrat, vous n’avez donc pas à vous soucier trop de cet aspect. Mais cela pourrait signifier une implication un peu plus personnelle que ce que vous obtenez avec un prêt bancaire.
Un mot sur les restrictions
Lorsque la loi Dodd-Frank sur la réforme de Wall Street a été adoptée en 2010, cela a eu un impact sur la façon dont les rétrocommissions des vendeurs fonctionnent. Si vous êtes un investisseur immobilier qui ne prévoit pas de vivre sur la propriété, vous n’avez pas à vous en soucier.
Mais si vous envisagez d’occuper la propriété, il y a certaines choses que vous et le vendeur devez savoir qui peuvent être un peu déroutantes. Assurez-vous de faire vos recherches afin de connaître les tenants et les aboutissants de la loi.
Devriez-Vous Utiliser Le Financement À Report Vendeur?
Le financement à report vendeur peut être un nouveau concept pour vous, mais il n’est pas difficile de comprendre les bases. Nous espérons que notre guide vous aidera à décider si c’est la bonne façon pour vous d’acheter votre prochaine propriété ou non. Et pendant que vous êtes ici, assurez-vous de consulter nos autres guides complets.
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