Les prêts d’argent dur peuvent être le meilleur ami d’un investisseur immobilier. Aussi cliché que cela puisse paraître, la déclaration retient l’eau. Ces prêts fournissent un flux de fonds stable aux investisseurs immobiliers qui cherchent à compléter leurs transactions d’investissement.
Qu’un investisseur ait besoin de fermer rapidement une propriété sous-évaluée ou de la réparer pour un acheteur potentiel, un prêt d’argent dur est un outil précieux à conserver dans sa ceinture d’outils. Mais comme pour un prêt conventionnel, les prêts d’argent dur ont des coûts. Les comprendre est la clé pour tirer le meilleur parti de la plus grande source de capital d’un investisseur immobilier.
La plupart des investisseurs immobiliers chevronnés connaissent l’essentiel des prêts en argent dur. Cependant, beaucoup ne semblent toujours pas comprendre la mécanique réelle de leur fonctionnement ni ce qu’ils coûtent vraiment. C’est pourquoi nous avons pris le temps de décomposer les bases des coûts des prêts et des taux d’intérêt.
Paiements mensuels de prêts en argent dur
Les prêts en argent dur, également appelés prêts relais, sont un prêt à court terme basé sur un actif dur. La plupart des prêteurs d’argent dur réputés examineront à la fois l’actif et la solvabilité d’un emprunteur avant d’accepter de prêter de l’argent sur une transaction. Cela dit, les exigences et la paperasse impliquées sont souvent un peu moins strictes qu’un prêt conventionnel. Les prêts d’argent dur peuvent donc généralement se conclure en quelques jours au lieu de plusieurs semaines et ont la capacité de financer plus d’argent dans une transaction qui nécessite moins d’argent de la poche de l’emprunteur. Bien que ce soit ce qui rend les prêts d’argent durs si attrayants, c’est aussi leur principal inconvénient. Pourquoi? Eh bien, donner des prêts avec des exigences de souscription plus faciles et financer plus d’argent sur une transaction signifie un plus grand risque pour le prêteur.
Par conséquent, ils facturent souvent des taux d’intérêt élevés pour atténuer les risques. Bien que ces taux varient d’un prêteur à un autre, le taux d’intérêt moyen des prêts en argent dur pour 2020 est de 11 à 13%, selon Bankrate. Pourtant, selon le prêteur, il peut se situer entre 7% et 15% par an.
Comment obtenir de meilleurs taux d’intérêt sur les prêts en argent dur
Même si les taux d’intérêt ou les paiements mensuels pour les prêts en argent dur sont généralement plus élevés que les taux conventionnels, on peut être en mesure de baisser le taux d’intérêt en procédant comme suit:
- Augmentez Votre Acompte: Une mise de fonds aide un prêteur à atténuer les risques associés à l’octroi de prêts à des particuliers lorsque le prêteur finance la transaction à un ratio Prêt/ valeur (LTV) inférieur. L’augmentation de l’acompte prouve que l’emprunteur est engagé dans le projet en question et qu’il sera moins susceptible de faire défaut.
- Améliorez votre crédit personnel : Une bonne cote de crédit est la mesure de la littératie financière. Des mois avant de faire une demande, améliorez votre crédit afin que le prêteur puisse être sûr qu’il n’y aura pas de défaut de paiement.
- Compléter et rembourser plusieurs prêts avec un prêteur d’argent dur: Plus on a de bons antécédents lorsqu’on traite avec le prêteur, plus il sera ouvert d’esprit à ajuster le taux d’intérêt ou le montant facturé, car théoriquement, il devrait y avoir moins de risque.
Frais de clôture de fonds durs
Outre les taux d’intérêt mensuels, les frais supplémentaires de fonds durs comprennent:
- Les frais d’origine / Points: Les Points couvrent les coûts d’emprunt de l’argent et de traitement du prêt. Les points pour un prêt d’argent dur sont généralement plus élevés que ceux d’un prêt conventionnel. En fonction des spécificités du prêt et du prêteur, l’origine peut se situer entre 1% et 5% du prêt total. Mais pourquoi sont-ils plus élevés? Eh bien, les prêteurs d’argent dur créent et accordent des prêts rapidement et avec un taux d’avance plus élevé. Comme pour toute autre entreprise, leur activité comporte également des coûts et des risques opérationnels. Par exemple, pour gérer avec succès une facilité de prêt d’argent dur, le prêteur doit payer la technologie, l’espace de bureau et un personnel travaillant dur. De plus, ils doivent s’aligner sur des partenaires stratégiques tels que des sociétés de titres, des évaluateurs, des agents d’assurance, etc. qui peuvent aider à faciliter la clôture rapide et efficace des prêts. Étant donné que leurs prêts doivent être remboursés dans un délai plus court, ils n’ont généralement pas le luxe d’économies d’échelle, d’où les frais d’origine plus élevés.
- Frais de souscription: Pour obtenir un prêt d’argent dur, le prêteur doit légalement garantir son intérêt dans la propriété qui est placée en garantie. Pour ce faire, les deux parties acceptent ces conditions dans un accord juridiquement contraignant. Un avocat qualifié d’un cabinet d’avocats réputé aide à rédiger cet accord et tout autre document juridique impliqué dans la transaction. Cela entraîne encore un autre coût de clôture connu sous le nom de doc de prêt ou de frais de souscription. Selon la complexité du prêt, les frais de doc peuvent être aussi bas que 500 $ ou aussi élevés que 5 000 $.
Combien d’Argent Devez-vous mettre sur un Prêt d’argent dur?
La majorité des prêteurs exigent souvent que les emprunteurs mettent un acompte de 10 à 20% sur un prêt pour une propriété résidentielle, et de 30 à 40% dans le cas d’une propriété commerciale. Le montant exact déposé varie en fonction du prêteur, de la valeur du prêt par rapport au ratio et des autres conditions du prêt. Cependant, tous les prêteurs n’exigent pas un acompte. Cela dépend du programme spécifique et de la façon dont le prêteur atténue les risques au sein de ses frais.
Cela étant dit, portez une attention particulière aux prêteurs qui prétendent offrir des prêts d’argent dur sans mise de fonds à tous les emprunteurs, car il peut y avoir d’autres coûts associés au prêt. Par exemple, ils peuvent vous offrir une option de paiement sans mise de fonds, mais facturer des taux d’intérêt et des frais d’origine ridiculement élevés, imposer des conditions de pré-pénalité absurdes ou des calendriers de paiement irréalistes.
Autres Frais de prêt d’argent dur
Les autres frais qui ne font pas partie des frais de clôture mais qui peuvent être inclus dans votre prêt comprennent, sans s’y limiter ::
- Frais de prolongation: Les prêteurs s’attendent à ce que vous remboursiez le prêt dans un délai précis, généralement entre six mois et deux ans, en fonction du montant en question et des autres conditions du prêt. Cependant, la vie arrive et vous risquez de vous retrouver dans l’incapacité de payer dans les délais requis. Si tel est le cas, certains prêteurs peuvent prolonger votre délai, mais facturer des frais de prolongation. Assurez-vous de demander à un prêteur potentiel ce qui se passe si vous avez besoin d’un peu plus de temps pour rembourser votre prêt.
- Les frais de pré-pénalité: Alors que certains prêteurs vous pénalisent pour avoir payé en retard, d’autres vous factureront pour avoir payé tôt. Ils s’attendent à ce que vous restiez avec le prêt pendant la durée minimale fixée afin qu’ils puissent tirer des bénéfices de votre taux d’intérêt mensuel. Par exemple, si vous devez rembourser votre prêt dans six mois, ils peuvent s’attendre à ce que vous conserviez le prêt pendant au moins quatre mois. Le rembourser avant cette heure fixe leur refuse les bénéfices de vos intérêts mensuels. Pour vous assurer de ne pas payer plus tôt, ces prêteurs imposeront des frais avant pénalité. Assurez-vous de lire les petits caractères du contrat pour voir si ces frais font partie des conditions, ou demandez simplement au prêteur d’avance.
Exigences de prêt d’argent dur
Bien que les prêts d’argent dur puissent être facilement accessibles, cela ne signifie pas que les prêteurs donnent leur argent à quiconque passe la porte. À la lumière de cela, voici quelques-unes des exigences:
Qualifications de l’emprunteur
Alors que certains prêteurs sont basés sur les actifs, la plupart se soucient également de l’apparence de l’emprunteur sur papier. Les réserves liquides et la solvabilité de l’emprunteur sont deux indicateurs principaux de la probabilité qu’un emprunteur rembourse le prêt en temps opportun. Maintenant, les critères spécifiques de la façon dont les prêteurs mesurent le montant d’argent nécessaire à la banque ou un pointage de crédit spécifique varient selon le prêteur individuel, il est donc important de comprendre cela dès le début du processus.
Un acompte ou une peau dans le jeu
Bien que tous les prêteurs n’exigent pas un acompte, beaucoup d’entre eux le font. Le prêt qu’ils vous offrent couvrira la majorité des coûts d’achat, mais l’acompte prouve l’engagement envers le projet. Cela aide également le prêteur à atténuer les risques. Après tout, ils investissent beaucoup d’argent dans le projet, il serait donc juste que l’investisseur partage le risque en mettant également une partie de son capital. Même si un prêteur financera la majorité ou la totalité du prix d’achat et de la rénovation, il voudra généralement de la peau dans le jeu, qui peut prendre la forme de points d’origine, de frais d’administration, de frais de doc et d’autres termes décrits de la même manière.
Une transaction réalisable
Les prêteurs de cette catégorie sont des professionnels et cherchent à maximiser les profits avec chaque prêt qu’ils accordent. Le prêteur et l’emprunteur sont sur la même longueur d’onde que le prêteur veut que l’emprunteur réussisse afin que l’emprunteur gagne de l’argent et rembourse avec succès le prêt. Le prêteur voudra d’abord s’assurer que l’emprunteur est qualifié selon les critères qu’il a définis. Ensuite, ils évaluent l’accord pour déterminer sa faisabilité avant d’approuver la demande de prêt. En d’autres termes, les chances d’être approuvé sont plus élevées une fois que le prêteur est convaincu que la propriété et la transaction ont du sens.
Lors de l’évaluation de la prise d’un prêt pour réparer et retourner une propriété ou créer une location, assurez-vous d’évaluer sa valeur par rapport aux coûts de réparation pour déterminer la marge bénéficiaire. Assurez-vous que la marge bénéficiaire est suffisamment élevée pour non seulement rembourser le prêt, mais aussi générer de bons rendements, qu’il s’agisse de profits purs en vendant à un acheteur final ou de flux de trésorerie provenant de la location à un locataire.
Devriez-Vous Utiliser des Prêts d’argent Dur pour l’immobilier?
Les prêts en argent dur sont un outil qui offre aux investisseurs la possibilité de se lancer dans le jeu de l’investissement immobilier. Tout le monde ne peut pas se permettre d’acheter une propriété et de la réparer s’il doit débourser 100k en espèces sur place, mais beaucoup de gens ont 15k-20k d’économies ou de chèques, ce qui leur permettrait d’acheter leur premier flip ou d’acheter et de détenir une propriété. En échange de l’utilisation de l’argent d’un prêteur pour acheter un flip ou démarrer un portefeuille de location, la commodité est assortie de mises en garde telles que des taux d’intérêt plus élevés et des frais d’origine. Il est sage d’utiliser un prêt d’argent dur si vous êtes convaincu que le travail impliqué peut être effectué assez rapidement, il y a donc suffisamment de temps pour vendre la propriété et rembourser le prêt dans les limites de la durée du prêt.
Il est également important pour l’investisseur de faire ses devoirs en ce qui concerne les réparations et les frais de port impliqués afin qu’il se sente en mesure de couvrir les dépassements et de supporter le prêt tout en réalisant un profit sain.
Découvrez les prêts d’argent dur Aujourd’hui
Rappelez-vous, le royaume des prêts d’argent dur est saturé de toute la gamme des prêteurs. Ces prêteurs ont tous des exigences, des conditions et des produits légèrement différents. Il est important d’en trouver un qui vous aidera à réussir et à travailler avec vous pendant la durée d’un accord. Ne faites le saut que si vous êtes confiant de travailler avec un prêteur bien établi et réputé qui vous accompagnera à chaque étape du processus.
Si vous êtes convaincu qu’une propriété a le potentiel de générer une marge immobilière saine, mais que vous manquez de fonds, ne laissez pas l’opportunité vous passer. Demandez un prêt d’argent dur aujourd’hui et commencez tout de suite.