Questo post spiega tutto ciò che riguarda le locazioni periodiche, i contratti di locazione a rotazione, i rinnovi e cosa fare quando il termine minimo (fisso) del tuo AST sta per scadere!
Ma prima:
- Hai bisogno di aiuto con ciò che accade in una locazione congiunta quando un inquilino vuole lasciare, ma gli altri inquilini vogliono rimanere nella proprietà?
- Vuoi aiuto con la tua situazione specifica? Scrivi un post sul nostro forum della Community!
Quando un padrone di casa affitta una proprietà a un inquilino, ci sarà di solito un contratto di locazione che specifica un periodo di tempo che la locazione durerà per.
Questo periodo di tempo è il “termine” della locazione. Quando il termine è indicato nel contratto di locazione, è usuale riferirsi al contratto come “termine determinato”, in quanto sarà per un periodo di tempo determinato. Questo sarà normalmente per sei mesi o un anno. Meno comunemente, può essere per altri periodi di tempo.
Ma cosa succede quando finisce questo periodo di tempo? Andiamo attraverso i diversi scenari.
Cosa succede quando termina il termine minimo di un contratto
Questo dipenderà dal fatto che gli inquilini si siano trasferiti o meno. Diamo un’occhiata a entrambi i casi.
Se gli inquilini si sono trasferiti
Se gli inquilini si trasferiscono alla fine del periodo determinato, la locazione termina. Non esisterà più. Questo è sotto una regola stranamente conosciuto dagli avvocati come’efflusso del tempo’.
Quindi, se gli inquilini si sono spostati entro quella data, allora questa è la fine. Gli inquilini non hanno più alcuna responsabilità sotto la locazione e il proprietario non ha più alcun diritto di addebitare l’affitto.
I proprietari spesso si arrabbiano per questo se gli inquilini si sono trasferiti senza dare loro alcun preavviso. A volte essi possono anche mettere nel loro contratto di locazione una clausola che richiede l’inquilino di dare preavviso se vogliono lasciare alla fine del termine stabilito e che prevede per loro di pagare ‘affitto al posto di preavviso’ se non lo fanno.
Purtroppo (per i proprietari) queste clausole saranno quasi certamente nulle ai sensi del contratto ingiusto Termini regolamenti (ora parte del Consumer Rights Act 2015).
L’inquilino si è registrato solo per un determinato periodo di tempo. Qualsiasi clausola che lo costringa a rimanere più a lungo o che tenti di renderlo responsabile per l’affitto continuato se si è trasferito sarà considerata “ingiusta” e inapplicabile.
Se gli inquilini rimangono in occupazione
La situazione è diversa se gli inquilini rimangono a vivere nella proprietà. Anche se, salvo che vi sia una locazione periodica contrattuale stabilita (vedi sotto su questo), la locazione terminerà comunque a mezzanotte dell’ultimo giorno della durata stabilita.
Se gli inquilini rimangono occupati, nella maggior parte dei casi, se non è stato firmato un nuovo contratto di locazione a tempo determinato o “rinnovo”, non appena il contratto di locazione a tempo determinato è terminato, al suo posto verrà automaticamente creato un nuovo contratto di locazione “periodica”.
A meno che o fino a quando non viene firmato un nuovo contratto di locazione a tempo determinato o un documento di “rinnovo”, l’affitto continuerà su questa base periodica.
Non c’è niente di sbagliato in questo. Alcuni contratti di locazione hanno funzionato per anni su base periodica. Non devi dare agli inquilini un nuovo termine o rinnovo fisso.
I termini fissi sono spesso preferibili in quanto danno maggiore sicurezza sia al proprietario che all’inquilino. Inoltre, danno ai proprietari l’opportunità di aumentare l’affitto. A volte, tuttavia, ad esempio se il proprietario o l’inquilino sono incerti dei loro piani, potrebbe essere meglio lasciare che l’affitto funzioni come periodico, in quanto ciò è più flessibile.
Il padrone di casa può anche preferire di non essere legato a un lungo periodo fisso se non è soddisfatto del comportamento del loro inquilino e sono disposti a consentire loro di rimanere solo se si comportano su base mensile.
Se si consente l’esecuzione della locazione come periodica o si insiste su un nuovo termine fisso dipende in realtà da ciò che si desidera e da ciò che è meglio date le circostanze.
Per inciso, gli agenti di locazione sono spesso desiderosi di rinnovare i contratti di locazione in quanto ciò farà scattare il loro diritto a una tassa di “rinnovo”. Non lasciare che ti convincano troppo. Se le circostanze della tua locazione sono che è preferibile la locazione periodica più flessibile, allora dovrebbero accettarlo. Non hanno un diritto assoluto a una tassa di rinnovo-per quanto possano volerlo!
Come vengono create le locazioni periodiche?
Quindi se gli inquilini rimangono nella proprietà e non viene firmato alcun rinnovo, ci sarà una locazione periodica. Come vengono creati? Ci sono fondamentalmente tre opzioni:
- Se la locazione è una locazione brevettata assicurata
- Se la locazione è una locazione non regolamentata di “common law”
- Se l’accordo di locazione prevede una locazione periodica contrattuale
Diamo un’occhiata a questi a turno.
1. Locazione periodica statutaria
Se la locazione è una locazione brevettata assicurata, quando scade il termine minimo, la locazione continuerà a causa dello statuto.
Dei tre, questa è la situazione più comune. La nuova locazione sorgerà perché la sezione 5 della legge Housing 1988 dice che sarà.
L’Housing Act 1988 è la legge che istituisce e regola le locazioni assicurate e assicurate. La sezione 5 dice che se l’inquilino rimane in occupazione dopo la fine del periodo determinato, verrà automaticamente creata una nuova locazione “periodica”. Questa nuova locazione periodica sarà:
- Avvia immediatamente dopo il termine fissato termina
- Essere considerata tra le stesse persone che sono stati il proprietario e l’inquilino, al momento del termine fissato termina
- Essere nel rispetto dei locali stessi
- Essere ‘periodico’ il che significa che verrà eseguito da periodo a periodo, di norma a cadenza mensile o settimanale (vedere più avanti)
- Salva per questo, sarà sotto gli stessi termini e condizioni del precedente termine fissato locazione
Questo tipo di periodici di locazione è conosciuta come ‘legge’ periodici di locazione – perché è stato creato da statuto, i.e. sezione 5 del Housing Act 1988.
Nella maggior parte dei casi, il periodo sarà mensile o settimanale, a seconda di come l’affitto è pagabile secondo i termini del contratto di locazione. Tuttavia, se l’ultimo pagamento dell’affitto è stato diverso – ad esempio se l’inquilino ha pagato tutto l’affitto in anticipo con un pagamento per il valore di sei mesi di affitto – allora il periodo dell’affitto rifletterà quest’ultimo pagamento (quindi nel nostro esempio sarà un affitto periodico di sei mesi).
La maggior parte delle locazioni oggi sono assicurate locazioni abbreviate, quindi nella maggior parte delle situazioni in cui gli inquilini rimangono dopo la fine del periodo determinato, avranno una locazione periodica legale.
2. ‘Common Law’ Locazione non regolamentata
Alcune locazioni non rientrano nel codice statutario istituito dal Housing Act 1988. Nel complesso questi sono:
- Locazioni in cui il locatore è un locatore residente poiché vive nello stesso edificio (vedi più avanti)
- Locazioni in cui l’inquilino è una società a responsabilità limitata, o
- Se l’affitto è o:
- più di £100.000 pa, o
- meno di £750 pa (o £1.500 pa nella Greater London)
Troverete un elenco completo nel programma 1 della legge Housing 1988.
Per quanto riguarda i proprietari residenti, questo sarà normalmente il luogo in cui qualcuno sta affittando una sorta di annesso nonnino di “garden flat”. Non si applica alle situazioni in cui il proprietario possiede due o più proprietà in un blocco appositamente costruito di appartamenti e affitta uno e vive in un altro-qui le proprietà affittate saranno ASTs. Se il padrone di casa sta affittando una stanza a un inquilino, questo normalmente non sarà affatto un affitto(vedi di più su questo nel mio sito web del padrone di casa).
Quindi, cosa succede se un inquilino rimane attivo dopo la fine del periodo determinato in un contratto di locazione di common law? La sezione 5 non si applica in quanto non si tratta di un AST. Generalmente, tuttavia, la legge implicherà una locazione periodica in cui l’inquilino paga e il proprietario accetta l’affitto.
Ai sensi della sezione 54(2) della legge di proprietà Act 1925 non è necessario avere un atto formale contratto di locazione scritta se un inquilino vive in una proprietà e pagare l’affitto dove c’è una durata fissa di 3 anni o meno. Una nuova locazione verrà creata automaticamente.
Le uniche circostanze in cui non verrà creato saranno se l’inquilino non paga l’affitto o il proprietario rifiuta di accettarlo. In generale, il proprietario cercherà di recuperare il possesso della proprietà qui, nel qual caso si noti che avranno ancora bisogno di ottenere un ordine di possesso attraverso i tribunali (la mia guida allo sfratto della legge sul padrone di casa ha istruzioni su come farlo).
3. Il contratto di locazione prevede un contratto di locazione periodica
Il terzo tipo di caso che crea un contratto di locazione periodica è ‘contratto di locazione periodica’. Questi non sono comuni e esistono solo se il contratto di locazione firmato dall’inquilino li prevede specificamente.
Quando ciò viene fatto, la locazione in realtà non termina affatto, ma continua (supponendo che gli inquilini non si spostino) su base periodica, come stabilito nell’accordo. Normalmente questo sarà per una locazione periodica mensile.
Uno dei vantaggi delle locazioni periodiche contrattuali è che puoi specificare quale sarà il periodo della tua locazione periodica, quindi questo crea certezza.
Cosa non accadrà
Probabilmente vale la pena ricordare, per concludere questo articolo, che dove qualcuno ha vissuto in una proprietà come inquilino, non si trasformerà in uno “squatter” se rimarrà nella proprietà dopo la scadenza del termine stabilito.
Rimarranno un inquilino e avranno diritto a rimanere nella proprietà fino allo sfratto attraverso i tribunali.
Un’altra preoccupazione proprietari hanno è che se gli inquilini rimanere nella proprietà un lungo periodo di tempo, che improvvisamente acquisire diritti extra, come il diritto di acquistare la proprietà. Non succedera ‘ neanche questo.
I proprietari avranno quasi sempre il diritto di sfrattare gli inquilini che rimangono a vivere nella proprietà dopo la scadenza del termine stabilito. Le uniche circostanze in cui questo non è il caso è dove l’inquilino ha una locazione protetta ai sensi del Rent Act 1977. Ma dal gennaio 1989 non sono state create (o possono essere) locazioni protette da Rent Act, quindi questo non accadrà con una locazione più recente.
In conclusione
Nella stragrande maggioranza dei casi in cui un inquilino rimane accesa dopo il termine stabilito, dove nessun nuovo accordo è stato firmato, egli continuerà ad avere un affitto – periodico di locazione, Infatti, avrà anche un contratto di locazione ai termini del precedente contratto di locazione continuerà ad applicare.
Tuttavia, non c’è nulla da temere per le locazioni periodiche e ci sono momenti in cui consentire a una locazione di “funzionare” come periodica è una buona idea, speriamo che questo articolo ti abbia aiutato a capire i problemi e come funzionano le regole.
Cosa succede quando un solo inquilino vuole lasciare un contratto di locazione congiunta?
In una locazione congiunta, tutti gli inquilini sono solidalmente responsabili dei doveri della locazione (ad esempio pagare l’affitto) ma anche dei privilegi (ad esempio godere dell’accesso all’intera proprietà).
Fintanto che seguono i termini stabiliti nel contratto, qualsiasi inquilino in una locazione congiunta può dare preavviso di lasciare la proprietà. Se il contratto dice che è richiesto un preavviso di 2 mesi, qualsiasi inquilino può dare questo avviso e uscire due mesi dopo.
A questo punto, il contratto di locazione sarà terminato per tutte le parti a meno che il contratto di locazione non dica diversamente. Se gli altri inquilini rimangono e continuano a pagare lo stesso affitto, non sarà semplicemente business as usual, poiché la locazione che esisteva in precedenza, insieme ai suoi termini, sarà stata interrotta.
Sarà nell’interesse di tutti giungere al più presto a un nuovo accordo. Idealmente, i restanti inquilini e padrone di casa avranno preso accordi durante il periodo di preavviso e firmato un nuovo contratto di locazione per iniziare non appena il vecchio finisce.
È possibile scaricare il contratto di locazione congiunta gratuito di OpenRent qui.
Tessa Shepperson
Tessa è un locatore specialista & avvocato inquilino. Più dei suoi scritti possono essere trovati sul blog Landlord Law. Gestisce anche il popolare servizio online di Landlord Law. L’ultima sezione, OpenRent supplementare, non è di Tessa Shepperson.