Di: Garry Shapiro, BCL, LLB, MBA e Evan Shapiro, HBA, JD
Al momento dell’acquisto di immobili residenziali, gli acquirenti di solito acquistano più di un semplice terreno. Stanno anche acquisendo la proprietà della casa e di altri beni, mobili o apposti. Mentre un acquirente può aspettarsi di ricevere gli elettrodomestici da cucina, la lavatrice, asciugatrice e lampade, non dovrebbe essere assunto. Acquirenti e venditori avranno inevitabilmente la loro comprensione soggettiva di ciò che è incluso come parte della transazione. Per evitare disaccordi, l’Accordo di acquisto e vendita (“APS”) dovrebbe definire chiaramente quali chattel e infissi sono inclusi o esclusi come parte della transazione.
cosa sono le chattel e gli infissi?
Le chattel sono generalmente considerate proprietà personali mobili o trasferibili (al contrario della proprietà reale). Esempi di chattel possono includere elettrodomestici da cucina, mobili, tende e tende (escluse le staffe).
Infissi, in confronto, sono tutto ciò che sarebbe altrimenti considerato chattels che hanno, in ragione di incorporazione o apposizione, diventare permanentemente attaccato al terreno. Esempi di infissi possono includere l’impianto idraulico e sistemi elettrici della casa.
La definizione di chattels e infissi lascia una sostanziale zona grigia che spesso è lasciata aperta all’interpretazione. Ci sono un certo numero di oggetti che sono fonti comuni di disaccordo, quando il chattel può essere stato convertito in un apparecchio, come una libreria (se costruito in), apparecchi di illuminazione, un forno o unità di aria condizionata, così come televisori a parete (mentre il televisore può essere mobile, la staffa fissata al muro non è).
Se la questione deve essere dibattuta, un tribunale esaminerà vari fattori per determinare se l’oggetto è un chattel o un apparecchio, come se sia distaccato alla proprietà, tranne che per il proprio peso, e può essere rimosso senza danni o alterazioni a dispositivi o terreni. Un oggetto che è collegato e può essere rimosso senza danni è generalmente considerato un chattel.
come evitare controversie
Distinguere tra chattels e infissi può diventare un esercizio complicato e costoso con conseguente contenzioso. Se non diversamente contenuto nell’APS, i beni mobili sono considerati esclusi dal prezzo di acquisto e gli infissi sono considerati inclusi. Il problema è se le parti possono concordare su ciò che costituisce un chattel o un apparecchio.
Un altro problema correlato è se ci sono oggetti di noleggio in casa, come un forno o un serbatoio di acqua calda. Questi oggetti possono essere considerati apparecchi e acquistati come parte della transazione; tuttavia, se sono affittati, il Venditore non può trasferire la proprietà degli oggetti e l’Acquirente dovrà assumere obblighi di pagamento in corso.
È essenziale per acquirenti e venditori indicare chiaramente quali chattel sono inclusi e quali infissi sono esclusi nell’ambito della transazione, così come gli articoli di noleggio, al fine di evitare controversie. Le parti dovrebbero tenere sufficientemente conto di tali questioni al momento della stesura dell’APS e, per eccesso di cautela, tutte le inclusioni, le esclusioni e gli elementi di noleggio pertinenti dovrebbero essere contenuti nell’APS.