a szövetségi kormány több mint 80 éve támogatja a jelzáloghitelezést különféle politikák, programok és intézmények révén. Ez a támogatás segített abban, hogy középosztálybeli és feltörekvő középosztálybeli családok milliói vásárolhassanak otthont.1 e siker ellenére egyes konzervatívok továbbra is megkérdőjelezik a régóta fennálló kormányzati lakáspolitikák relevanciáját és hatékonyságát.2
az elmúlt években azok a konzervatívok, akik azzal érvelnek, hogy a szövetségi lakáspolitika egyes aspektusai okozták a pénzügyi válságot, olyan jogszabályokat szorgalmaztak, amelyek megszüntetik vagy korlátozzák azokat a kormányzati programokat, amelyek megfizethetőbbé teszik a háztulajdont az amerikaiak számára. Ezek a kritikusok a szövetségi lakásügyi Igazgatóság lábnyomának drámai szűkítését javasolták, vagy FHA; a közösségi újrabefektetési törvény megszüntetése, vagy CRA; és felszámolják a kormány által támogatott vállalatokat, vagy a Gses-t, a Fannie Mae-t és a Freddie Mac-et, amelyek segítenek likviditást biztosítani a jelzálogpiacoknak, és biztosítják a 30 éves fix kamatozású jelzálog rendelkezésre állását.3 ugyanakkor a Kongresszus néhány tagja is támogatta azokat a jogszabályokat, amelyek újból megnyitnák az ajtókat a ragadozó hitelezés és a felügyelet hiánya előtt, amelyek a lakás-és pénzügyi válságot okozták.4 e kérdések némelyikére vonatkozó jogszabályok várhatók a jelenlegi Kongresszusi ülésen a régóta fennálló szövetségi lakáspolitikák elleni széles körű konzervatív támadás részeként.5
ezeket a konzervatív érveket szkepticizmussal kell kezelni. A bizonyítékok azt mutatják, hogy a konzervatív támadás szokásos célpontjai nem játszottak jelentős szerepet a lakás-és pénzügyi válságban. Azok a kormányzati politikák, amelyek megfizethetőbbé teszik a lakásvásárlást, nem voltak felelősek a válságért. Valójában azok a fogyasztók, akik már jelzáloggal rendelkeztek, és akik saját tőkét építettek otthonukban, nagyobb valószínűséggel voltak a ragadozó másodlagos hitelek célpontjai, mint az első lakásvásárlók.6
a túl sok kormány helyett a megfelelő kormányzati felügyelet hiánya volt a kulcsfontosságú területeken—beleértve a fogyasztóvédelmet, a saját márkás jelzálog—értékpapírosítást, a banki kapitalizációt és a pénzügyi piacokat -, amely a lakásbuborékot globális pénzügyi válsággá változtatta.
háttér: Szövetségi politikák a háztulajdon támogatására
a szövetségi kormány a nagy gazdasági világválság után olyan politikákat fogadott el, amelyek az évtizedek során elősegítették a háztulajdon kialakítását az amerikai középosztály kulcsfontosságú pilléreként. Miután a jelzálogpiac befagyott az 1930-as években, és a bankok nem voltak hajlandók vagy nem voltak képesek folytatni a hitelezést, a szövetségi kormány közbelépett, hogy stabilitást teremtsen az Országos lakáspiacon.7
1934-ben a Kongresszus létrehozta az FHA-t, amely kormányzati biztosítást kínál a jelzáloghitelekre. Az FHA megvédi a bankokat a minősített FHA-biztosított hitelek veszteségeitől, ami a bankokat hajlandóbbá teszi jelzálogkölcsönök felajánlására a nyilvánosság számára, különösen nehéz gazdasági időkben, amikor egyébként bezárhatják kapuikat.8
ugyanaz a törvény, amely létrehozta az FHA-t, megkövetelte a nemzeti jelzálogszövetségek létrehozását is, 1938-ban pedig a Fannie Mae kormányzati támogatással jött létre. A Fannie Mae-t nyilvánosan bérelték, hogy előmozdítsa a nagyobb likviditás és stabilitás biztosítását a jelzálogpiacokon. Korai éveiben a Fannie Mae monopóliummal rendelkezett az ország másodlagos jelzálogpiacán, FHA – és Veterans Administration-t vásárolva, vagy VA által biztosított jelzálogkölcsönöket.9
a második világháború után a GI-törvényjavaslat felhatalmazta a VA-t arra, hogy jelzáloghiteleket biztosítson a visszatérő katonáknak, kormányzati támogatást nyújtva megfizethető jelzáloghitelek millióinak, amelyek a háború után ösztönözték az ország gazdasági növekedését. Az 1950-es években a Fannie Mae szerepe az FHA és a VA jelzáloghitelek hagyományos hitelekbe történő vásárlásán túl is kiterjedt, ami tovább csökkentette a költségeket a fogyasztók számára. Az 1970-es években a Freddie Mac néven ismert Federal Home Loan Mortgage Corporation-t a hagyományos jelzáloghitelek megvásárlására és értékpapírosítására hozták létre.10 Freddie Mac, Fannie Mae, az FHA és a jelzálogadó-levonás képezik a kortárs szövetségi lakáspolitika magját.
a jelzálogpiac kormányzati támogatása jelentősen növelte a lakástulajdon arányát. 1940 és 1960 között a nemzet lakástulajdonosi aránya 44 százalékról 62 százalékra nőtt—mind az FHA, mind a VA által a GI törvényjavaslaton keresztül nyújtott erőteljes kormányzati támogatásnak, valamint a háború utáni fellendülést jellemző erős demográfiai, termelékenységi és gazdasági növekedésnek köszönhetően.11 Az 1960-as évek óta a kormányzati politika segített fenntartani ezt a magasabb tulajdonosi arányt, a háztulajdon aránya folyamatosan 60 százalék felett maradt, 69 százalékon tetőzött 2005-ben. Ma 64 százalékon áll.12 e szövetségi egységek létrehozása előtt a bankok valószínűleg nem folyósítottak jelzáloghiteleket, kivéve, ha a hitelfelvevő nagyon nagy, gyakran 50 százalékos előleget fizetett, és megígérte, hogy három-öt éven belül visszafizeti vagy refinanszírozza a kölcsönt. Amikor a gazdaság összeomlott, a bankok egyáltalán nem voltak hajlandók hitelezni.13 a jelzálogpiac Szövetségi támogatása azt jelentette, hogy a hitelfelvevők jobb hiteltermékek közül választhatnak; a népszerű 30 éves, fix kamatozású jelzálog például világszerte egyedülálló, és az amerikai jelzálogpiacok erős szövetségi támogatásának eredménye.14 Ezek a szövetségi jelzáloghitelek biztosítják a jelzáloghitelek rendelkezésre állását a nehéz gazdasági időkben is, amikor a magánpiac teljesen bezárja kapuit a fogyasztók előtt.
generációk óta a háztulajdon jelentette a legnagyobb vagyonforrást a legtöbb amerikai háztartás számára.15 a lakástulajdonosok felhasználhatják lakásvagyonukat, hogy más tevékenységekbe fektessenek be—ideértve gyermekeik oktatásának támogatását, a kisvállalkozások finanszírozásának megszerzését vagy pénzügyi vészhelyzet kezelését. A lakástulajdon nagyobb pénzügyi kiszámíthatóságot és stabilitást tesz lehetővé a háztartások számára, és szociális előnyökkel jár, beleértve az élettel való elégedettség magasabb arányát, a politikai részvételt és az önkéntességet.16
míg ezek a szövetségi lakástulajdonba történő befektetések segítettek a fehér családoknak gazdagságot építeni, a színes családokat gyakran kizárták. Az FHA, a VA és a GSEs megkönnyítette az olyan politikákat, mint a redlining és a diszkriminatív hitelezés, amelyek fokozták a szegregációt és megakadályozták, hogy a színes emberek elérjék a háztulajdont a kívánatos területeken.17 kutatások kimutatták, hogy ez a diszkriminatív politika jelentősen hozzájárult a modern faji háztartások vagyoni különbségeihez—és jelentősen aláásta az afroamerikaiak és a latinok gazdasági és társadalmi mobilitását.18
ezt a káros politikát az 1960-as és 1970-es években kezdték megfordítani a polgári jogi jogszabályok elfogadásával, beleértve az Egyesült Államok létrehozását. Lakásügyi és Városfejlesztési Minisztérium 1965-ben; a Fair Housing Act 1968-ban; a közösségi újrabefektetési törvény 1977-ben; és az FHA hitelezési gyakorlatának változásai.19 a szövetségi politika lassan elkezdte előmozdítani a történelmileg diszkriminált és alulteljesített közösségek lakhatáshoz való hozzáférését az értékpapírosítás és a jelzáloghitelek biztosítása révén, valamint a hitelezés ösztönzésével, amely később a GSE megfizethető lakhatási céljává fejlődött az 1990-es években. A hibák kijavításának folyamata azonban lassú volt, jelentős visszaeséssel, és e szégyenteljes politikák kárának nagy része a mai napig fennáll.20
a 2008-as lakásválság gyökerei
a 2000-es évek elején a jelzálogpiac kormányzati és GSE részesedése csökkenni kezdett, mivel a tisztán magán értékpapírosítási piac, az úgynevezett private label securities market, vagy PLS bővült. Ebben az időszakban drámai mértékben bővült a jelzáloghitelezés, amelynek nagy része ragadozó jellegű másodlagos hitelekben volt.21 ennek a jelzáloghitelezésnek a többsége a meglévő lakástulajdonosok refinanszírozása volt, sokan úgy vélték, hogy az alacsonyabb kamatlábakat használják ki az otthoni tőke kivonására. Ehelyett gyakran összetett és kockázatos termékeknek voltak kitéve, amelyek gyorsan megfizethetetlenné váltak, amikor a gazdasági feltételek megváltoztak.22 a felfaló hitelezés bővülésével és a PLS-piac növekedésével összefüggésben e kockázatos hitelek bonyolult termékekké való átcsomagolása következett be, amelyeken keresztül ugyanazokat az eszközöket többször értékesítették a pénzügyi rendszerben.
ez elterjesztette a kockázatos jelzáloghitelek veszélyét, rendszerezve a lakáspiac kockázatait az egész globális pénzügyi rendszerben.23 ezek a fejlemények egy olyan környezetben történtek, amelyet minimális kormányzati felügyelet és szabályozás jellemzett, és állandóan alacsony kamatkörnyezettől függtek, ahol a lakásárak tovább emelkedtek, és a refinanszírozás továbbra is életképes lehetőség maradt a hitelfelvétel folytatására. Amikor a lakáspiac leállt, és a kamatlábak emelkedni kezdtek a 2000-es évek közepén, a kerekek leereszkedtek, ami a 2008-as pénzügyi válsághoz vezetett.
a szakértők között szinte egyetértés van abban, hogy a lakásválságot elsősorban a ragadozó hitelezés és az egzotikus tulajdonságokkal rendelkező termékek növekedése okozta, amelyeket megfelelő tájékoztatás vagy előkészítés nélkül, esetenként csalárd információk felhasználásával forgalmaztak a fogyasztóknak, valamint a PLS-piac kudarca.24 egyes konzervatívok azonban továbbra is megkérdőjelezték a szövetségi lakáspolitika alapelveit, és a válságért a jelzáloghitelezés állami támogatását tették felelőssé. Ez a támadás az FHA, a Fannie Mae és a Freddie Mac jelzálogpiaci támogatásának jelzáloghitelezésére, valamint a hitelminősítő intézetek hitelezési ösztönzésére irányul az alulteljesített közösségek számára. Ezek a szövetségi lakáspolitikára irányuló állítások ellentmondanak a bizonyítékoknak.
a Federal Housing Administration által biztosított jelzáloghitelek nem okozták a válságot
az 1934-es létrehozása óta az FHA 34 millió jelzáloggal biztosított biztosítást, segítve az előlegek csökkentését és jobb feltételek megteremtését a minősített hitelfelvevők számára, akik lakást vásárolnak vagy refinanszíroznak.25 Ha a jelzáloghitelező FHA-jóváhagyással rendelkezik, és a jelzálog az FHA határain belül van, az FHA biztosítást nyújt, amely nemteljesítés esetén védi a hitelezőt. Bár ez a szerep kiterjeszti a jelzáloghitelekhez való hozzáférést, és kulcsszerepet játszott Az Amerikai lakástulajdon növekedésének elindításában a nagy gazdasági világválságot követően, az FHA által biztosított jelzáloghitelek soha nem uralták az amerikai lakáspiacot.
a kritikusok támadták az FHA-t, mert fenntarthatatlan és túlzottan olcsó jelzáloghiteleket nyújtott, amelyek a lakásbuborékba táplálkoztak. Valójában, messze nem járult hozzá a lakáspiaci buborékhoz, az FHA a lakásválság előtti időszakban jelentősen csökkentette a származások piaci részesedését.26 ennek oka az volt, hogy a standard FHA-kölcsönök nem tudtak versenyezni az alacsonyabb kezdeti költségekkel, a lazább jegyzésekkel és a saját márkás másodlagos jelzáloghitelek alacsonyabb feldolgozási követelményeivel.27 a brókerek sok esetben a magasabb kockázatú másodlagos jelzáloghitelek felé terelték a hitelfelvevőket, még akkor is, ha biztonságosabb FHA-fedezetű jelzáloghitelekre jogosultak. Az FHA piaci részesedésének csökkenése jelentős volt: 2001-ben az FHA a lakásvásárlási hitelek körülbelül 14 százalékát biztosította; a buborék magasságáig 2007-ben csak 3 százalékot biztosított.28 ezenkívül a kizárási válság tetőpontján az FHA-hitelek súlyos késedelmi rátái alacsonyabbak voltak az országos átlagnál, és jóval alacsonyabbak, mint a nem elsődleges hitelfelvevőknek nyújtott magánhiteleké.29
a válság után az FHA piaci részesedése jelentősen visszapattant, 25% – os csúcsra emelkedett 2011-ben, mivel kitöltötte a piaci rést, amikor a magán jelzálogbiztosítók kudarcot vallottak vagy visszavonultak.30 Ez összhangban van az FHA stabilizáló szerepével a jelzálogpiacok kormányzati támogatásában. Az elemzők megfigyelték, hogy ha az FHA nem lett volna elérhető a likviditási rés kitöltésére, a lakásválság sokkal rosszabb lett volna, ami potenciálisan kettős recesszióhoz vezetett.31 Ez a beavatkozás, amely valószínűleg több millió dollárt takarított meg a háztulajdonosoknak az otthoni tőkében, nem volt költség nélkül az FHA számára.32 az FHA pénzügyi helyzete szenvedett, mivel a nagy recesszió idején hiteleket vásárló lakásvásárlók nagyobb számban kezdtek fizetésképtelenné válni. Az FHA nagyrészt felépült ebből az időszakból a hitelfeltételek és követelmények módosításával, és ismét erős pénzügyi alapokon áll.33 az FHA által biztosított hitelek nemteljesítési aránya a legalacsonyabb az elmúlt évtizedben.34
a lakás-és pénzügyi válság valódi okai a ragadozó magán jelzáloghitelezés és a szabályozatlan piacok voltak
a jelzálogpiac a 2000-es évek elején jelentősen megváltozott a másodlagos jelzáloghitelek növekedésével, amelyek jelentős része túlzottan kockázatos és ragadozó termékekké vált. Míg a ragadozó hitelek táplálták a buborékot, ennek a hitelezésnek az elsődleges mozgatórugója a Wall Street-i befektetők jelzálogkölcsön iránti igénye volt, minőségüktől függetlenül, ami a szabályozatlan jelzáloghitelezés veszélyes feleslegét hozta létre.
abban az időben a hitelfelvevők védelme nagyrészt a hagyományos korlátozott közzétételi szabályokból állt, amelyek nem voltak elegendőek a ragadozó brókeri gyakorlatok ellenőrzéséhez és a hitelfelvevők írástudatlanságához a komplex jelzálogtermékekkel kapcsolatban, míg a hagyományos banki szabályozó ügynökségek—mint például a Federal Reserve, a takarékossági felügyelet Hivatala és a valuta ellenőrének Hivatala—elsősorban a bankok strukturális biztonságára és megbízhatóságára összpontosítottak, nem pedig a fogyasztóvédelemre.35
sok ilyen esetben a brókerek kölcsönöket kínáltak a hitelfelvevők számára nem megfelelő vagy megfelelő feltételekkel. A brókerek maximalizálták tranzakciós díjaikat a ragadozó hitelek agresszív marketingjével, amelyekről gyakran tudták, hogy kudarcot vallanak.36
a válság előtt a nem elsődleges hitelfelvevők többségét hibrid, állítható kamatozású jelzálogkölcsönökkel vagy fegyverekkel értékesítették, amelyek kezdeti “teaser” aránya alacsony volt, amely az első két-három évig tartott, majd utána nőtt.37 e termékek közül sokat nem magyaráztak el megfelelően azoknak a hitelfelvevőknek, akik akkor a megfizethetetlen jelzálogkötelezettségek miatt kerültek bajba. Ezen jelzálogkölcsönök közül sok úgy lett felépítve, hogy a hitelfelvevőktől a jövőben refinanszírozást vagy újabb hitelt igényeljenek adósságuk kiszolgálása érdekében, így csapdába ejtve őket.38 az állandó lakásár-emelkedés és az alacsony kamatok nélkül a refinanszírozás sok hitelfelvevő számára gyakorlatilag lehetetlen volt, és ezeknek a másodlagos jelzáloghiteleknek a nagy száma ténylegesen garantálta a fizetésképtelenséget.39
a másodlagos hitelezés növekedését nagyrészt a Wall Street látszólag kimeríthetetlen kereslete táplálta az értékpapírosításhoz szükséges magasabb hozamú eszközök iránt. Különösen a hosszú távú, alacsony kamatkörnyezetben ezek a hitelek, magasabb kamatokkal, óriási keresletet mutattak a befektetők körében—ezt a keresletet a Wall Street alig várta. A private label securities market, vagy PLS, a Wall Street alternatívája a kormány által támogatott másodlagos jelzálogpiacokkal szemben, jelentősen nőtt a válság előtti időszakban. A szabályozatlan PLS-piac terjeszkedése és a hozzá kapcsolódó egyre bonyolultabb pénzügyi eszközök fejlődése az, ami a lakásbuborékot a nagy gazdasági világválság óta a legnagyobb pénzügyi válsággá változtatta. A PLS volumene 148 milliárd dollárról 1999-re 1,2 billió dollárra nőtt 2006-ra, növelve a PLS piac részesedését a teljes jelzálog-értékpapírosításban 18 százalékról 56 százalékra.40
a PLS piac gyors növekedése arra támaszkodott, hogy a brókerek szisztematikusan csökkentették, és sok esetben figyelmen kívül hagyták a jegyzési normáikat, miközben egyre kockázatosabb termékeket árultak a fogyasztóknak. A jelzáloghiteleket értékpapírosító felek, a magán hitelminősítő intézetek és a bankok nem vizsgálták meg alaposan vagy értették meg ezeket a termékeket—vagy fordítva néztek, mivel profitáltak a buborékból—, míg a befektetési bankok egyre összetettebb termékeket fejlesztettek ki, amelyek ezen jelzálogfedezetű értékpapírok értéke alapján kereskedtek.41
az egész folyamat összetett, összekapcsolt és hatalmas volt—és mindezt a lakásárak értékelése támasztotta alá. Miután az árak csökkentek, a kevés részvényből származó értékpapírok, a rossz brókeri jegyzési gyakorlatok és a rosszul szabályozott értékpapírosítási piacok sokkal kevesebbet értek, mint a matricaáraik.42 a jelzálogfedezetű értékpapírokhoz kötött származtatott termékek és egyéb pénzügyi eszközök-amelyeket gyakran arra terveztek, hogy segítsék az intézményeket a kockázat elleni védekezésben—végül a mögöttes eszközök gyors leértékelődését követően koncentrálták a kockázatot. A bankok mérlegükben jelentős mértékben voltak kitéve megkérdőjelezhető jelzálog-fedezetű értékpapíroknak, de túl kevés tőkét különítettek el a veszteségek elnyeléséhez. Az a tény, hogy oly sok pénzügyi termék, bank és más befektető volt kitéve a jelzálogpiacnak, gyorsan csökkentette a befektetői bizalmat.43
világszerte elterjedt a félelem a pénzügyi piacokon, ami az Egyesült Államokban, Európában és másutt a pénzügyi intézményeket sújtotta.44 A globális bankoknak nem feltétlenül kellett jelentős pozíciókkal rendelkezniük az amerikai jelzálogpiacokon ahhoz, hogy ki legyenek téve a következményeknek.45 tekintettel a modern Pénzügy összekapcsoltságára; a banki mérlegek átláthatatlanságára és összetettségére; a pénzügyi intézmények rövid távú finanszírozástól való függése miatt a befektetők nem voltak biztosak abban, hogy ki van kitéve kockázatos PLS-nek, és a világ pénzügyi piacai pánikot tapasztaltak.
nem a Fannie Mae és a Freddie Mac okozta a válságot
mint fentebb kifejtettük, a Fannie Mae és a Freddie Mac likviditást biztosít az ország jelzálogpiacának támogatására azáltal, hogy kölcsönöket vásárol a hitelezőktől, és azokat jelzálogfedezetű értékpapírokba csomagolja. Ezután eladják ezeket az értékpapírokat a befektetőknek, garantálva az értékpapírok havi kifizetéseit. Ez a rendszer lehetővé teszi a bankok számára, hogy megfizethető termékeket kínáljanak az otthoni vásárlóknak, mint például a 30 éves, fix kamatozású jelzálog: a Fannie Mae és a Freddie Mac ezeket a hiteleket a hitelezőktől vásárolja meg, lehetővé téve a hitelezők számára, hogy gyorsan visszafizessék ahelyett, hogy akár 30 évet várnának pénzeszközeik feltöltésére. A két GSE garanciájának ezekre az értékpapírokra történő kiterjesztésével lehetővé teszi a kamatbefektetők számára, hogy otthoni jelzáloggal fedezett értékpapírokat vásároljanak, miközben a GSE-k megtartják és kezelik hitelkockázatukat.
a kritikusok támadták a GSEs-t, és hibáztatták őket a veszélyes hitelezés és az értékpapírosítás támogatásáért, amelyek a lakásválsághoz vezettek. A válságot megelőző években azonban a magán értékpapírosítók egyre inkább piaci részesedést szereztek a GSEs-ből egy hatalmas pls-piac kialakulásával, amelyet nagy Wall Street-i bankok támogattak.46 a Fannie Mae és a Freddie Mac kevesebb piaci szerepet játszott a válság előtt, mint a háború utáni időszak nagy részében. A Wall Street pénzügyi intézményei nem tartották be ugyanazokat a normákat, mint a Fannie Mae és a Freddie Mac, ösztönözve a kockázatos hitelezést, hogy kielégítsék a befektetők étvágyát a PLS jelzálogfedezetű értékpapírok iránt; ez a hitelezés a másodlagos jelzáloghitelezés jelentős bővülését táplálta.
ez a váltás a jelzáloghitelezés minőségének gyors csökkenéséhez vezetett. A hitelezőnek már nem kellett jó kölcsönt nyújtania ahhoz, hogy eladja azt a másodlagos jelzálogpiacon—bármilyen kölcsön megteszi. A pénzügyi Válságvizsgáló Bizottság megállapította, hogy 2008-ban a GSE-hitelek késedelmi aránya 6 volt.2 százalék, a hagyományos jegyzési és képesítési követelmények miatt, szemben a nem GSE vagy private label hitelek 28,3 százalékával, amelyek nem rendelkeznek ezekkel a követelményekkel.47
ezenkívül nem valószínű, hogy a GSEs régóta fennálló megfizethető lakhatási céljai arra ösztönözték a hitelezőket, hogy növeljék a másodlagos hitelezést.48 1992 óta a Fannie Mae-re és a Freddie Mac-re olyan megfizethető lakhatási célok vonatkoznak, amelyek célja az egy-és többcsaládos jelzáloghitelezés támogatásának megcélzása a gazdaságilag marginalizált közösségekben a lakástulajdon növelése érdekében.49 a célok az 1992. évi lakhatási és közösségfejlesztési törvényből erednek, amely elsöprő kétpárti támogatással ment át.50
a megfizethető lakhatási célok meglehetősen széles körű megbízatása ellenére kevés bizonyíték van arra, hogy az alulteljesített közösségek hitelfelvevői felé történő hitelirányítás okozta a lakhatási válságot. A program nem változtatta meg jelentősen a jelzáloghitelezés általános mintáit az alulszolgáltatott közösségekben, és több mint egy évtizedig elég jól működött, mielőtt a magánpiac erősen kockázatosabb jelzáloghitel-termékeket kezdett piacra dobni.51
az biztos, hogy a GSEs költséges hibákat követett el, amelyek hozzájárultak a lakhatási buborékhoz, és végül kormányzati Konzervatórium alá kerültek. Ahogy a Wall Street részesedése az értékpapírosítási piacon nőtt a 2000-es évek közepén, a Fannie Mae és a Freddie Mac bevétele jelentősen csökkent.52 eltökélt szándéka, hogy megakadályozza a részvényesek pánikját, saját befektetési portfólióikat a Wall Street-től vásárolt kockázatos jelzálogfedezetű értékpapírokkal töltötték meg, amelyek nagyobb hozamot generáltak részvényeseik számára.53
a válságot megelőző években az általuk vásárolt és garantált hitelek hitelminőségi előírásait is csökkentették, mivel megpróbáltak versenyezni a piaci részesedésért más magánpiaci szereplőkkel. Garantálták az Alt-a jelzálog néven ismert kölcsönöket, amelyek magas kamatokkal nem teljesítettek.54 ezek a hitelek jellemzően nagy előlegekből származtak, de kevés dokumentációval.55 míg ezek az Alt-a jelzáloghitelek a GSE által fedezett jelzáloghitelek kis részét-körülbelül 12 százalékot—képviselték, a GSE hitelezési veszteségeinek 40-50 százalékát tették ki 2008 és 2009 során.56
ezek a hibák együttesen a gses—t a csőd közelébe sodorták, és konzervatóriumba helyezték őket, ahol ma is-közel egy évtizeddel később.57 azonban elkéstek a játékból, és nem vezették a lakásválsághoz vezető ragadozó hitelezést, amelyet ehelyett elsősorban a Wall Street-i bankok és értékpapírosítók finanszíroztak.58 és a fent leírtaknak megfelelően a GSE által támogatott hitelek összességében jobban teljesítettek, mint a nem GSE által nyújtott hitelek a válság idején.
nem a közösségi újrabefektetési törvény okozta a válságot
a közösségi újrabefektetési törvény (community Reinvestment Act, azaz hitelminősítő intézetek) célja, hogy foglalkozzon a diszkriminatív hitelezés hosszú múltra visszatekintő történetével, és arra ösztönözze a bankokat, hogy segítsék a hitelfelvevők szükségleteinek kielégítését közösségük minden szegmensében, különösen az alacsony és közepes jövedelmű lakosság körében.59 A kongresszus 1977-ben elfogadta a hitelminősítő Intézetet, hogy hitelezési ösztönzőket nyújtson az állampolgári jogok megkülönböztetésellenes jogszabályainak támogatására, valamint válaszul a helyi bankbezárásokra és egyes közösségek indokolatlanul alacsony hitelezési szintjére, amelyek egész lakosságot kizártak a lakástulajdon előnyeiből. A hitelminősítő intézet központi gondolata az életképes magánhitelezés ösztönzése és támogatása az alulteljesített közösségek számára a lakástulajdon és más közösségi beruházások előmozdítása érdekében. A törvényt az eredeti elfogadása óta számos alkalommal módosították, és a szövetségi közösség fejlesztési politikájának sarokkövévé vált.60 a hitelminősítő intézet több mint 1,5 billió dollárnyi magánhitelezést tett lehetővé az alulteljesített közösségek számára, nagyban elősegítve az alacsony és közepes jövedelmű csoportok megfizethető lakhatásának fejlesztését, valamint a szélesebb körű közösségi gazdasági fejlődést.61
a konzervatív kritikusok azzal érveltek, hogy a hitelminősítő intézetek követelményeinek való megfelelés szükségessége arra késztette a hitelezőket, hogy lazítsák hitelezési normáikat, ami a lakásválsághoz vezetett, hatékonyan ösztönözve a hitel kiterjesztését a meg nem érdemelt hitelfelvevőkre, és egy fenntarthatatlan lakásbuborékot táplálva.62 a bizonyítékok azonban nem támasztják alá ezt az elbeszélést.
2004-től 2007-ig a hitelminősítő intézetek által lefedett bankok az összes másodlagos jelzálogkölcsön kevesebb mint 36% – át származtatták, mivel a nem banki hitelezők a legtöbb másodlagos hitelezést végezték.63 ebből a kisebbségi részesedésből a hitelminősítő intézetek által fedezett bankok és leányvállalataik által alacsonyabb jövedelmű személyeknek nyújtott hitelek mindössze 10% – a volt jogosult a hitelminősítő intézetek által nyújtott hitelekre.64 összességében a pénzügyi válságot Vizsgáló Bizottság megállapította, hogy az alacsony jövedelmű hitelfelvevőknek nyújtott másodlagos hiteleket helyettesítő magas költségű hitelek mindössze 6%-ának volt egyáltalán bármilyen kapcsolata a hitelminősítő Intézettel, messze egy olyan küszöb alatt, amely jelentős okozati összefüggést jelentene a lakhatási válságban.65 ennek az az oka, hogy a válságot megelőző időszakban a nem hitelminősítő intézetek és a nem banki hitelezők gyakran voltak a legveszélyesebb másodlagos jelzáloghitelek bűnösei.
a hitelminősítő intézetek által nyújtott hitelek csak fele akkora valószínűséggel voltak fizetésképtelenek, mint a törvény hatálya alá nem tartozó magán nem banki jelzálogkölcsönök által ugyanazon környéken nyújtott hasonló hitelek—amelyek közül 400 országosan csődbe ment a lakhatási válság idején.66 ez összhangban van a törvény viszonylag korlátozott hatókörével és alapvető funkciójával, amely a minősített, hagyományosan alulteljesítő hitelfelvevők hitelhez jutásának elősegítése. A hitelminősítő intézetnek a válságban betöltött feltételezett szerepe miatt történő kibelezése vagy megszüntetése nemcsak rossz célt követne, hanem visszavetné a diszkriminatív jelzáloghitelezés csökkentésére irányuló erőfeszítéseket is.
sikeres rekord védelme
bár senki sem vitathatja, hogy a szövetségi lakáspolitika tökéletes volt, a jelzáloghitelezés és a jelzálogpiacok likviditásának kormányzati támogatása valódi előnyöket nyújtott a fogyasztók és a gazdaság számára. A megfizethetőséget, a likviditást és a hozzáférést elősegítő szövetségi lakáspolitika nem valami meggondolatlan kísérlet, hanem válasz a piaci kudarcokra, amelyek az 1930-as években összetörték a lakáspiacot, és azóta is magas a lakástulajdon aránya. Szövetségi Támogatással, sokkal nagyobb számú amerikai élvezte a háztulajdon előnyeit, mint a nagy gazdasági világválság előtti szabadpiaci környezetben.
a lakhatási válság felelősségének a kormányra helyezése téves, és rossz megoldásokhoz vezet a GSE reformjával, az FHA-val és a megfizethető hitelezési jogszabályokkal kapcsolatos lakáspolitikai kérdésekben. Ahelyett, hogy a jelzálogpiacok állami támogatásának veszélyére összpontosítanának, a politikai döntéshozókat jobban szolgálná annak vizsgálata, hogy a legtöbb szakértő szerint mi okozta a válságot: ragadozó hitelezés és a pénzügyi szektor rossz szabályozása. A lakhatási politika hibáztatása nem beszél a tényekről, és azzal a kockázattal jár, hogy visszafordul az idő, amikor a legtöbb amerikai még csak álmodni sem tudott egy otthon birtoklásáról.
Colin McArthur az amerikai haladás Központjának volt jogi munkatársa. Sarah Edelman a központ lakáspolitikai igazgatója.