a bérleti jövedelem amerikai adóztatása általában
általános szabály, hogy az egyesült államokbeli otthonát bérbe adó nem Amerikai személyekre 30%-os forrásadó vonatkozik az egyes bérleti díjak bruttó összegére. Ez azt jelenti, hogy ha egy külföldi személy rendelkezik egy Irvine, California házzal, és havonta 2000 dollárért bérli, akkor a külföldi tulajdonosnak fizetendő havi 2000 dolláros bérleti díj 600 dollárját közvetlenül az IRS-be kell küldeni (és nem a nem Amerikai tulajdonosnak kell elküldeni). Ki a felelős azért, hogy a bruttó bérleti díj 30% – át az IRS-be küldje? A külföldi tulajdonos, az amerikai Ingatlankezelő (azaz bárki, aki összegyűjti a külföldi tulajdonos bérleti díját), sőt a bérlő is felelős azért, hogy a 30% – os adót az IRS-be küldje. Az IRS bármelyik fél (bérlő, Ingatlankezelő és külföldi tulajdonos) után mehet, akik nem küldik be a bruttó bérleti díjak adójának 30% – át. A nem amerikai tulajdonos, aki bérleti jövedelmet szerez az amerikai ingatlanokból (és nem 30% – ot küld az IRS-nek), felelős az IRS-nek a bérleti jövedelmük visszatartásának elmulasztásáért, kivéve, ha az alábbiakban ismertetett lépéseket követik. Az amerikai ingatlan nem amerikai tulajdonosa számára a megfelelő IRS adószabályok betartásának elmulasztása zálogjogot eredményezhet az amerikai ingatlanokon, és negatívan befolyásolhatja az amerikai bevándorlási jogaikat.
de a teljes 30% – os forrásadó-kötelezettség könnyen eltávolítható
a bérleti jövedelmet kereső külföldi tulajdonos könnyen eltávolíthatja a 30% – os forrásadó-kötelezettséget. Hogyan? A külföldi tulajdonosnak ezt az egyszerű képletet kell követnie a 30% – os forrásadó-kötelezettség megszüntetéséhez:
- a külföldi tulajdonosnak a bérleti jövedelem megszerzését követő évben el kell készítenie az amerikai adóbevallást. A tulajdonosnak be kell jelentenie az Egyesült Államok bérleti jövedelmét, és meg kell fizetnie a megfelelő adót (ha van ilyen). De valóban tartoznak-e adót? Sok esetben a válasz nem. A külföldi tulajdonosnak csak az amerikai adóbevallás nettó bérleti jövedelme után kell adót fizetnie, ami azt jelenti, hogy a nem amerikai tulajdonos rengeteg levonást vehet igénybe (az ingatlan bérbeadásakor alkalmazott általános levonások magukban foglalják a jelzálogkölcsönök kamatkedvezményeit, a hirdetési költségeket, a takarítási költségeket, az ingatlankezelő költségeit és még sokan mások). A végeredmény könnyen az lehet, hogy a külföldi tulajdonos nulla adót (vagy nagyon kevés adót) fizet. Példánkban az a külföldi személy, aki Irvine-házat birtokol, és havonta 2000 dollár bérleti jövedelmet keres, rendkívül gyakori, hogy ez a külföldi tulajdonos az amerikai adóbevallás elkészítése után 0 dollár adót fizetne az IRS-nek, és már nem lenne szükség arra, hogy 30% – ot visszatartson minden bérleti díjból.
- a nem Amerikai tulajdonosnak be kell szereznie az Egyesült Államok egyéni adófizetői azonosító számát (“ITIN”), ha még nem szerezték be.
- végül a nem Amerikai tulajdonosnak ki kell töltenie az IRS W-8ECI űrlapot. Az IRS W-8ECI formanyomtatványt csak akkor töltik ki, ha a külföldi tulajdonos megszerzi az ITIN-t. Egy új IRS forma W-8ECI kell kitölteni minden 3 évben.
az ITIN megszerzésével és az IRS W-8eci formanyomtatvány kitöltésével az Irvine-ház külföldi tulajdonosa, aki havonta 2000 dollárt gyűjt, ténylegesen megállapodást kötött az IRS-szel: az IRS eltávolítja a bruttó bérleti díjak forrásadó-követelményének 30% – át, ha a külföldi tulajdonos évente amerikai adóbevallást készít az amerikai bérleti jövedelem bejelentésére. Tehát a külföldi tulajdonosnak már nem kell minden bérleti díj 30% – át visszatartania minden évben, hanem adóbevallást kell benyújtania. Miután a tulajdonos megteszi a megengedett levonásokat (beleértve például a jelzáloghitel-kamatokat, a háztulajdonos társulási díjait, valamint a javításokat és karbantartást), nagyon lehetséges (és gyakori), hogy a külföldi tulajdonos 0 dollárral tartozik.
DIRECTS segíthet a külföldi tulajdonosok az amerikai Ingatlan, és az amerikai ingatlan menedzserek a külföldi tulajdonosok az amerikai ingatlan, megfelelően jelentést és adót fizetni (ha van ilyen) az amerikai bérleti jövedelem.