lakásvásárláskor a legtöbb ember egyszerűen a bankba megy, hogy finanszírozza vásárlását. Legalábbis ez a hagyományos módszer – de nem ez az egyetlen. Eladó carryback hitelek, más néven eladó finanszírozás, egy másik módja annak, hogy biztosítsa a lakáshitel.
jogi nyilatkozat: A REthority-t hirdetések és affiliate programokban való részvétel támogatja. Mi lehet keresni a Bizottság, ha rákattint a linkeket. Az ebben a bejegyzésben szereplő információk csak tájékoztató jellegűek, és nem tekinthetők jogi vagy pénzügyi tanácsadásnak.
ugrás a:
- mi az eladó visszaváltási finanszírozása?
- eladó Carryback feltételek
- mikor kell használni
- érvek és ellenérvek
mi az eladó Carryback finanszírozás?
az eladó visszaváltási finanszírozása az eladó és a vevő közötti megállapodás. Az eladó bank vagy más pénzügyi intézmény helyett hitelt nyújt a Vevőnek. A vevő kötelezvényt ír alá az eladóval.
előleget fizetnek, és a részleteket idővel a vételár felé fizetik. Egyszerűen fogalmazva, egy eladó carryback egy módja annak, hogy finanszírozza a lakásvásárlás. Az eladó az eladási bevételt idővel kapja meg, nem pedig egy összegben. Az eladó szerződés alapján” visszaviszi” az árat.
hogyan működik az eladó visszavétele
hagyományosan az ingatlanügyleteket pénzügyi intézmények támogatják. A bank biztosítja a pénzt a vásárláshoz, míg az eladó szállítja a ház okiratát. A vevő leteszi a pénzt (előlegként ismert), és aláírja a váltót, hogy idővel kifizesse a fennmaradó egyenleget.
a cím Biztosító társaság megerősíti az ingatlan egy jó címet. Az eladó visszavásárlási tranzakcióiban a dolgok kicsit másképp működnek. E folyamat során az eladó továbbra is az asztalra hozza az ingatlant.
a vevő előleget fizet, és aláírja a váltót. A különbség az, hogy a fizetés közvetlenül az eladónak, nem pedig a banknak történik. A cím társaság továbbra is biztosítja az ingatlan jó tulajdonjogát, a vevő pedig biztosítást köt.
a közvetítő (a bank) eltávolításra kerül ebből a tranzakcióból. Technikailag nincs kölcsön. Végül is az eladó nem biztosítja a vevőnek a pénzt előre,mint egy bank. Helyette az eladó alapvetően meghosszabbította a vevőnek a ház vételárát.
ez idővel visszafizetésre kerül. A Felek megállapodnak a finanszírozási feltételekben, mielőtt bármit aláírnának vagy kicserélnének. Az eladó viseli az egyensúlyt, így a nevet.
eladó Carryback feltételek
az eladó visszavásárlási finanszírozásának feltételei tranzakciónként eltérőek. De egy tipikus tranzakció tartalmazza:
Ár
az első szempont az ár. Anélkül, hogy beleegyezne az árba, nem lesz képes más feltételeket meghatározni. Soha ne fizessen többet, mint amennyit egy ingatlan ér. Előfordulhat azonban, hogy prémium áron vásárol egy ingatlant, amikor tárgyalásokat folytat az eladó visszavásárlásáról.
ez azért van, mert az eladó nagyobb nemteljesítési kockázatot vállal. A vásárlók általában alacsonyabb hitelképességgel rendelkeznek, így az eladók többet fizethetnek az ingatlanért.
Előleg
az eladók szinte mindig valamilyen előleget akarnak zárás előtt. Ez bizonyítja, hogy a Vevőnek bőre van a játékban. Az eladók elfogadhatnak egy kisebb előleget, mint ami egy hagyományos hitelhez szükséges, de ez valóban az eladón múlik.
amikor egy eladóval tárgyal, ne féljen 3 százalékos előleget kérni. De ne lepődj meg, ha 10 százalékot kell fizetned.
kamatláb
ilyen hosszú távú finanszírozással több kamatot fizethet, mint az eredeti vételár, ezért ezt tartsa szem előtt! A vevő érdeke, hogy olyan alacsony kamatlábról tárgyaljon, amennyit csak tud.
Kezdő dátum és kifizetési összeg
a kifizetések Tartalmazzák mind a kamatot, mind a tőkét. Ezeket az amortizációnak nevezett folyamat segítségével veszik figyelembe. Az amortizáció általában 15-30 év. Az amortizációs feltételektől függetlenül az üzletnek mind a vevő, mind az eladó számára működnie kell.
lejárati dátum
a lejárati dátum az az időpont, amikor a teljes tőkeegyenleget vissza kell fizetni. Ez általában akkor fordul elő, amikor az amortizáció lejár. Néhány hitelező azonban úgy dönt, hogy felhasználja a ballonfizetést.
ez az, amikor egy átalányösszeget kell fizetni egy bizonyos időpontig. Az eladó visszaváltási tranzakciói általában tartalmaznak valamilyen ballonfizetést. Ez azért fontos, mert ha gyakran azt jelenti, hogy a teljes fennmaradó egyenleg esedékes.
például, ha a kifizetések $1,000 havonta, és a fennálló egyenleg $ 50,000, akkor kell, hogy $50,000 az asztalra, ha a hitel volt, hogy ballon ma.
általában az történik, hogy javította a hitel pontszámát, így refinanszírozhatja a kölcsönt. Ahelyett, hogy jön a $50,000, A bank kölcsön ezt a pénzt (ne feledje, már javult a hitel pontszám). Ezután a kölcsönt hagyományosan finanszírozott jelzáloggá alakítja.
biztosíték
a legtöbb lakáshitelt maga az ingatlan biztosítja. Ez biztosítja, hogy a hitelező nemteljesítés esetén igénybe vegye. Vannak azonban olyan esetek, amikor az adósság fedezetlen lesz.
hitelkártyák talán a legismertebb formája a Fedezetlen adósság, ami eszembe jut, mert nem tesz fel biztosítékot érte. Az ingatlanfinanszírozás viszont biztosított.
a bizalmi okirat zálogjogként szolgál, amikor jelzálogot vesz fel. Ha a kifizetéseket nem teljesítik, a hitelező kizárhatja. Az eladó visszaváltási tranzakcióiban az otthon a biztosíték a váltóra. Ha a Vevő nem fizet, akkor az üzlet ki van kapcsolva, és az eladó megtartja a házat.
mikor kell használni eladó Carryback finanszírozás
az eladó visszaváltási finanszírozása nagyszerű lehetőség azok számára, akik esetleg nem tudnak jogosultságot szerezni egy hagyományosabb jelzálogra. Ezenkívül nagyszerű módja annak, hogy a több ingatlannal rendelkező befektetők csökkentsék hitelkihasználási arányukat.
ne feledje, hogy nem kell több kölcsönt felvenniük egy banktól-az eladó hordozza! Két különböző szempontot kell figyelembe venni az eladó visszavásárlási finanszírozásának előnyeinek és hátrányainak mérlegelésekor: az eladó és a vevő.
fontos megvizsgálni mindegyik előnyeit és hátrányait. Szeretjük, hogy nézd meg minden külön-külön, mert jönnek a különböző szempontok az egyes felek.
előnyök az eladó számára
az eladó számára ez a folyamat számos előnnyel járhat. Ezek a következők:
jövedelem
a bérleti díjként eladott ingatlan továbbra is jövedelmet generál. Ez azt jelenti, hogy az eladónak nem kell lemondania a rendszeres jövedelemről. Amikor finanszírozzák az eladást, a jövedelemáram folytatódik, amikor a ház tulajdonjoga lassan átkerül egy másik félhez.
kényelmes
ha kockáztatni akarsz egy ingatlan eladását, akkor van értelme, hogy ez egy olyan ingatlan, amelyet birtokolt és gondozott. Tudod, mibe keveredsz, és ez egy kényelmes módja annak, hogy egy kicsit nyújtsd a pénzügyi lábaidat.
adócsökkentés
az eladó visszaváltási finanszírozásának használatakor az IRS lehetővé teszi, hogy elhalassza az ingatlan eladásából származó tőkenyereséget. Ez csökkenti az adóköteles jövedelmét, csökkentve az adószámláját Sam bácsinak is.
jó megtérülés
a kötvényekhez és járadékokhoz képest az eladó visszaváltási tranzakciójában a váltóból kapott kamat általában jobb. Plusz, lehet keresni kamat elv, ami nem valami, ami történne, ha az ingatlan értékesített egy készpénzes tranzakció.
jobb eladási ár
ha összehasonlít egy eladó carryback megállapodás több hagyományos módon jelzálog egy otthon, az eladó általában megy, hogy jöjjön ki a tetején az eladási ár.
letette biztosíték
bár furcsának tűnhet, hogy ezt a pozitív kategóriában, amikor az ingatlan a biztosíték az üzlet, akkor minden alapértelmezett a váltóban azt jelenti, hogy csak megy vissza hozzád. Szóval nem vállalsz túl sok kockázatot.
hátrányok az eladók számára
természetesen van néhány hátránya, hogy az eladóknak tisztában kell lenniük az eladó visszaküldésével. Ezek a következők:
sok tárgyalás
szó szerint a tranzakció minden aspektusa átruházható az eladóval. Sokan, akik így értékesítik ingatlanjaikat, nem ismerik eléggé a folyamatot ahhoz, hogy jó ügyvédek legyenek maguknak. Ha ez leírja Önt, akkor jó ötlet tanácsot kérni a szakemberektől.
bizalmat igényel
egy bank vagy más pénzügyi intézmény minősíti a hitelfelvevőket, és ezt is meg kell tennie. Meg kell győződnie arról, hogy megbízhat a vevőben, hogy vigyázzon az ingatlanra és fizesse meg a kifizetéseket.
a befektetési ingatlanok kezelésének éveiben azt tapasztaltam, hogy a vásárlók általában spórolnak a karbantartással. Ezért soha nem kötnék ilyen megállapodást. Ezt a kockázatot azonban az ingatlan rutinszerű ellenőrzésével lehet fedezni.
adókötelezettség
konzultálnia kell egy könyvelővel vagy más adószakértővel, hogy megtudja, mi az adókötelezettség az ingatlanon, hogy megbizonyosodjon arról, hogy elegendő pénze van az ingatlanhoz kapcsolódó adók megfizetésére.
infláció
az értékesítés, amely finanszírozza a váltót keresztül eladó visszaváltási tranzakció, amely egy fix fizetési lehet kevésbé értékes idővel az infláció miatt. Lehet, hogy ez nem jelent problémát néhány, elegendő vagyonnal rendelkező eladó számára, de tisztában kell lennie ezzel.
előnyök a vevő számára
jó néhány előnye van a vevő számára, amikor egy lakásvásárlást finanszíroznak egy eladóval. Ezek a következők:
kevesebb szóváltás
ha összehasonlítja az eladó visszaváltását a hagyományos jelzáloggal, akkor általában sokkal kevesebb a papírmunka, ami kevesebb gondot jelent.
ez forgatható
próbál tárgyalni egy nagy bank a jelzálog hihetetlenül nehéz, és nem gyakran nagyon sikeres az átlagember keres, hogy vesz egy lakást. Az eladó visszavásárlásával mindig van hely a tárgyalásokra.
potenciálisan pénzt takarít meg
mert lehet tárgyalni szinte mindent, akkor lehet, hogy pont egy alacsonyabb kamatláb, hogy egy alacsonyabb előleget, és fel nem személyes biztosíték annak érdekében, hogy az üzlet. Ez azonban nem valószínű. Ne feledje, hogy kockázatosabb vásárló vagy, ezért valószínűleg prémiumot kell fizetnie.
könnyű zárás
a zárási folyamat sokkal könnyebb az eladó visszavételével. Gyakran kevesebb ismétlés van a folyamatban, és kevesebb bürokráciaréteget kell átjutnia, mint egy hitelezővel.
hátrányok a vevő számára
az eladó visszavételével a Vevő néhány hátrányt tapasztalhat, például:
tárgyalás
igen, a tárgyalás pro és kontra. egyrészt tárgyalhat az Ön számára előnyös feltételekről. Másrészt tudnia kell, mit csinál, hogy hatékonyan tárgyaljon.
lehetséges problémák örökösök
ha az eladó, aki finanszírozza az otthoni meghal, akkor lesz egy része a hagyaték és meg kell foglalkozni az örökösök. Van szerződése, így nem kell túl sokat aggódnia ennek a szempontnak. De ez azt jelentheti, egy kicsit több személyes részvétel, mint amit kap egy banki hitel.
egy szó a korlátozásokról
amikor a Dodd-Frank Wall Street reformtörvényt 2010-ben elfogadták, ez befolyásolta az eladó visszavezetésének működését. Ha ingatlanbefektető vagy, aki nem tervezi, hogy az ingatlanon él, akkor nem kell aggódnia.
de ha azt tervezi, hogy elfoglalja az ingatlant, akkor van néhány dolog, amit Önnek és az eladónak tudnia kell, ami kissé zavaró lehet. Ügyeljen arra, hogy végezzen kutatást, hogy ismerje a törvény szerinti csínját-bínját.
Kell Használni Eladó Carryback Finanszírozás?
az eladó visszaváltási finanszírozása új koncepció lehet az Ön számára, de nem nehéz megérteni az alapokat. Reméljük, hogy útmutatónk segít eldönteni, hogy ez a megfelelő módja-e a következő ingatlan megvásárlásának vagy sem. És amíg itt vagy, feltétlenül nézd meg a többi teljes útmutatónkat.
lehet, hogy tetszik:
- Hogyan juthat el a lakáshitel: a teljes útmutató az ingatlanfinanszírozás.
- kiadó saját otthonok: egy átverés, vagy egy jó módja annak, hogy vásárolni sub-par hitel?
- Lakásvásárlási Útmutató: A teljes útmutató, hogyan kell vásárolni egy házat.