ez a bejegyzés mindent elmagyaráz az időszakos bérleti szerződésekről, a gördülő bérleti szerződésekről, a megújításokról és arról, hogy mi a teendő, ha az AST minimális (rögzített) futamideje lejár!
de először:
- segítségre van szüksége abban, hogy mi történik a közös bérleti díjban, amikor az egyik bérlő el akar menni, de a többi bérlő az ingatlanban akar maradni?
- segítségre van szüksége az adott helyzetben? Írj egy bejegyzést a közösségi fórumunkon!
amikor a bérbeadó bérel egy ingatlant egy bérlőnek, általában bérleti szerződés jön létre, amely meghatározza azt az időtartamot, amelyre a bérleti szerződés tart.
ez az időtartam a bérleti szerződés kifejezése. Amennyiben a bérleti szerződésben meghatározott időtartamról van szó, a megállapodást általában határozott időtartamúnak nevezik, mivel az határozott időre szól. Ez általában hat hónapra vagy egy évre szól. Ritkábban más időszakokra is lehet.
de mi történik, ha ez az időszak véget ér? Menjünk át a különböző forgatókönyveken.
mi történik, ha a szerződés minimális időtartama lejár
ez attól függ, hogy a bérlők elköltöztek-e vagy sem. Nézzük meg mindkét esetet.
ha a bérlők elköltöztek
ha a bérlők a határozott időtartam végén költöznek ki, a bérleti jog véget ér. Nem fog többé létezni. Ez egy olyan szabály alatt áll, amelyet az ügyvédek az idő kiáramlásaként ismernek.
tehát, ha a bérlők ezen időpontig elköltöztek, akkor ez a vége. A bérlők már nem vállalnak felelősséget a bérleti díj alapján, és a bérbeadónak már nincs joga a bérleti díj felszámítására.
a földesurak gyakran idegesek emiatt, ha a bérlők értesítés nélkül költöztek ki. Néha még a bérleti szerződésbe is beilleszthetnek egy olyan záradékot, amely előírja a bérlő számára, hogy értesítse, ha a határozott időtartam végén el akar távozni, és előírja számukra, hogy a felmondás helyett bérleti díjat fizessenek, ha nem.
sajnos (a földesurak számára) ezek a záradékok szinte biztosan érvénytelenek lesznek a tisztességtelen szerződési feltételek szabályai szerint (jelenleg a 2015.évi fogyasztói jogokról szóló törvény része).
a bérlő csak egy meghatározott időtartamra jelentkezett be. Minden olyan záradék, amely arra kényszeríti, hogy hosszabb ideig maradjon, vagy megpróbálja felelőssé tenni a bérleti díj folytatásáért, ha elköltözött, tisztességtelennek és végrehajthatatlannak minősül.
ha a bérlők továbbra is foglalkozásban maradnak
más a helyzet, ha a bérlők továbbra is az ingatlanban élnek. Bár, kivéve, ha szerződéses időszakos bérleti szerződést állítanak fel (lásd alább), a bérleti szerződés továbbra is a határozott időtartam utolsó napján éjfélkor ér véget.
ha a bérlők továbbra is foglalkozásban maradnak, akkor a legtöbb esetben, ha nem írtak alá új határozott idejű bérleti szerződést vagy megújítást, akkor a határozott idejű bérleti szerződés lejártával automatikusan új időszakos bérleti szerződés jön létre a helyén.
hacsak nem írnak alá új határozott idejű bérleti szerződést vagy megújítási dokumentumot, a bérleti szerződés ezen időszakonként folytatódik.
nincs semmi baj ezzel. Néhány bérlet évek óta rendszeresen fut. Nem kell új határozott időtartamot vagy megújítást adnia a bérlőknek.
A rögzített feltételek gyakran előnyösebbek, mivel mind a bérbeadó, mind a bérlő nagyobb biztonságot nyújtanak. Ráadásul lehetőséget adnak a bérbeadóknak a bérleti díj növelésére. Néha azonban, például ha a bérbeadó vagy a bérlő bizonytalan a terveikben, jobb lehet, ha hagyja, hogy a bérleti díj időszakos legyen, mivel ez rugalmasabb.
a bérbeadó is inkább nem kell lekötni egy hosszú határozott idejű, ha nem elégedettek a viselkedését a bérlő, és csak hajlandó lehetővé teszi számukra, hogy továbbra is, ha viselkednek magukat egy hónapról hónapra alapon.
az, hogy engedélyezi-e a bérleti szerződést időszakos jelleggel, vagy ragaszkodik-e egy új határozott időtartamhoz, valójában attól függ, hogy mit akar, és mi a legjobb az adott körülmények között.
egyébként a bérbeadók gyakran szívesen megújítják a bérleti díjakat, mivel ez kiváltja a megújítási Díjra való jogosultságukat. Ne hagyd, hogy túl meggyőzzenek. Ha bérlésének körülményei az, hogy a rugalmasabb időszakos bérleti díj előnyösebb, akkor ezt el kell fogadniuk. Nincs abszolút joguk a megújítási díjhoz – bármennyire is akarják!
hogyan jönnek létre az időszakos bérleti díjak?
tehát ha a bérlők az ingatlanban maradnak, és nem írják alá a megújítást, akkor időszakos bérleti szerződést kell kötni. Hogyan jönnek létre ezek? Alapvetően három lehetőség van:
- ha a bérleti szerződés biztosított rövid távú bérleti szerződés
- ha a bérleti szerződés ‘common law’ szabályozatlan bérleti szerződés
- ha a bérleti szerződés szerződéses időszakos bérleti szerződést ír elő
vessünk egy pillantást ezekre egymás után.
1. Törvényes időszakos bérleti díj
ha a bérleti díj biztosított rövid távú bérleti díj, akkor a minimális időtartam lejártakor a bérleti díj a törvény miatt folytatódik.
A három közül ez a leggyakoribb helyzet. Az új bérleti díj azért merül fel, mert az 5.Szakasz a Lakásügyi Törvény 1988 azt mondja, hogy lesz.
az 1988.évi Lakásügyi törvény az a törvény, amely létrehozta és szabályozza a biztosított és biztosított rövid távú bérleti szerződéseket. Az 5. szakasz azt mondja, hogy ha a bérlő a határozott idő lejárta után is foglalkozásban marad, akkor automatikusan létrejön egy új időszakos bérleti díj. Ez az új időszakos bérleti díj:
- közvetlenül a határozott időtartam lejárta után kezdődik
- ugyanazon emberek között kell tekinteni, akik a bérbeadó és a bérlő voltak a határozott időtartam lejártakor
- ugyanazon helyiségek tekintetében
- legyen ‘időszakos’, ami azt jelenti, hogy időszakról időszakra fog futni – általában havonta vagy hetente (erről bővebben lásd alább)
- kivéve ezt, ugyanazokkal a feltételekkel lesz, mint az előző határozott idejű bérleti szerződés
ez a fajta időszakos bérleti szerződés törvényes időszakos bérleti szerződésként ismert – mert törvény hozta létre, én.e. a Lakásügyi törvény 5. szakasza 1988.
a legtöbb esetben az időszak havi vagy heti lesz, attól függően, hogy a bérleti szerződés feltételei szerint hogyan kell fizetni a bérleti díjat. Ha azonban az utolsó bérleti díj más volt – például ha a bérlő az összes bérleti díjat előre kifizette egy fizetéssel hat hónapos bérleti díjért -, akkor a bérleti időszak ezt az utolsó kifizetést tükrözi (tehát példánkban hat hónapos időszakos bérleti díj lesz).
A legtöbb Bérleti ma biztosított shorthold bérleti, így a legtöbb esetben, amikor a bérlők marad vége után a határozott idejű, akkor lesz egy törvényes időszakos bérleti.
2. ‘Common Law’ szabályozatlan bérleti
egyes bérleti díjak kívül esnek az 1988. évi lakhatási törvény által létrehozott törvényi kódexen. Főleg ezek a következők:
- bérletek, ahol a bérbeadó rezidens bérbeadó, mivel ugyanabban az épületben él (erről bővebben lásd alább)
- bérletek, ahol a bérlő korlátolt felelősségű társaság, vagy
- ha a bérleti díj vagy:
- több mint 100 000 pa, vagy
- kevesebb mint 750 pa (vagy nagy-Londonban 1500 pa)
A teljes listát az 1. Háztörvény 1988. évi ütemtervében találja meg.
ami a rezidens földesurakat illeti, ez általában ott lesz, ahol valaki bérel valamilyen nagyi mellékletet a kerti lakásból. Nem vonatkozik azokra a helyzetekre, amikor a bérbeadó két vagy több ingatlant birtokol egy erre a célra épített társasházban, és bérel egyet, és egy másikban él-itt a bérelt ingatlanok ASTs lesznek. Ha a bérbeadó bérel egy szobát egy albérlőnek, ez általában nem lesz bérleti díj (erről bővebben a bérbeadó bérbeadó webhelyén olvashat).
Szóval, mi történik, ha a bérlő marad vége után a határozott idejű közös jog bérleti? Az 5. szakasz nem alkalmazandó, mivel ez nem AST. Általában azonban a törvény időszakos bérleti szerződést jelent, ahol a bérlő fizet, és a bérbeadó elfogadja a bérleti díjat.
szakasz szerint 54 (2) A törvény a tulajdon törvény 1925 nem szükséges, hogy egy hivatalos írásbeli bérleti szerződés okirat, ha a bérlő él egy ingatlan és a bérleti díj fizet, ahol van egy határozott idejű 3 év vagy annál kevesebb. Az új bérleti díj automatikusan létrejön.
az egyetlen körülmény, amikor nem jön létre, akkor lesz, ha a bérlő nem fizet bérleti díjat, vagy a bérbeadó nem hajlandó elfogadni. Általában a bérbeadó itt szeretné visszaszerezni az ingatlan birtoklását, ebben az esetben vegye figyelembe, hogy továbbra is birtokba kell adniuk a bíróságokon keresztül (a bérbeadói törvény kilakoltatási útmutatója utasításokat tartalmaz erre vonatkozóan).
3. A bérleti szerződés Szerződéses időszakos bérleti szerződést ír elő
A harmadik típusú eset, amely időszakos bérleti szerződést hoz létre, a szerződéses időszakos bérleti szerződés. Ezek nem gyakoriak, és csak akkor léteznek, ha a bérlő által aláírt bérleti szerződés kifejezetten előírja őket.
amikor ez megtörtént, a bérleti szerződés valójában egyáltalán nem ér véget, hanem rendszeresen folytatódik (feltételezve, hogy a bérlők nem költöznek ki), a megállapodásban meghatározottak szerint. Általában ez lesz a havi időszakos bérleti.
A szerződéses időszakos bérleti szerződések egyik előnye, hogy megadhatja, hogy mi legyen az időszakos bérleti időszak, így ez bizonyosságot teremt.
mi nem fog történni
valószínűleg érdemes megemlíteni, hogy a cikk lezárásaként, hogy ha valaki bérlőként él egy ingatlanban, akkor nem válik guggolóvá, ha a határozott idő lejárta után az ingatlanban marad.
bérlőként maradnak, és jogosultak maradnak az ingatlanban, amíg a bíróságokon ki nem kilakoltatják őket.
a földesurak másik aggodalma az, hogy ha a bérlők hosszú ideig tartózkodnak az ingatlanban, hirtelen extra jogokat szereznek, például az ingatlan megvásárlásának jogát. Ez sem fog megtörténni.
a bérbeadók szinte mindig jogosultak arra, hogy kilakoltassák azokat a bérlőket, akik a határozott idő lejárta után is az ingatlanban élnek. Az egyetlen körülmény, amikor ez nem így van, az, amikor a bérlő védett bérleti joggal rendelkezik az 1977.évi bérleti törvény alapján. De 1989 januárja óta nem hoztak létre (vagy lehet) védett bérleti szerződést, tehát ez nem fog megtörténni egy újabb bérleti szerződéssel.
összefoglalva
az esetek túlnyomó többségében, amikor a bérlő a határozott időtartam lejárta után marad, ahol új megállapodást nem írtak alá, továbbra is bérleti szerződéssel rendelkezik – időszakos bérleti szerződéssel.
azonban nem kell félni az időszakos bérleti díjaktól, és vannak olyan esetek, amikor a bérleti díj időszakos futtatása jó ötlet, Remélhetőleg ez a cikk segített megérteni a kérdéseket és a szabályok működését.
mi történik, ha csak egy bérlő akarja elhagyni a közös bérleti szerződést?
közös bérleti díj esetén minden bérlő egyetemlegesen felelős a bérleti díj kötelezettségeiért (például a bérleti díj megfizetéséért), de a kiváltságokért is (például az egész ingatlanhoz való hozzáférés élvezéséért).
mindaddig, amíg betartják a szerződésben meghatározott feltételeket, a közös bérleti szerződés bármely bérlője értesítést küldhet az ingatlan elhagyásáról. Ha a szerződés szerint 2 hónapos felmondásra van szükség, akkor bármely bérlő megadhatja ezt az értesítést, és két hónappal később elköltözhet.
ezen a ponton a bérleti szerződés minden fél számára megszűnik, hacsak a bérleti szerződés másként nem rendelkezik. Ha a többi bérlő továbbra is ugyanazt a bérleti díjat fizeti, akkor nem csak a szokásos módon működik, mivel a korábban fennálló bérleti szerződés, annak feltételeivel együtt, megszűnik.
mindenkinek az lesz az érdeke, hogy a lehető leghamarabb új megállapodásra jussunk. Ideális esetben a fennmaradó bérlők és bérbeadók a felmondási idő alatt megállapodtak, és új bérleti szerződést írtak alá, amint a régi véget ér.
az OpenRent Ingyenes közös bérleti szerződését itt töltheti le.
Tessa Shepperson
Tessa egy speciális bérbeadó & bérlő ügyvéd. További írásai megtalálhatók a Landlord Law blogon. Ő is fut a népszerű bérbeadó törvény online szolgáltatás. Az utolsó szakasz, OpenRent kiegészítő, nem Tessa Shepperson készítette.