melyek az A, B és C osztályú tulajdonságok?

Bevezetés

az emberek sok zsargont használnak a kereskedelmi ingatlanok megvitatásakor. Az egyik leggyakrabban idézett mondatcsoport az” A osztály, B osztály és C osztály ” tulajdonság. Valaki azt mondhatja például, hogy a B osztályú értéknövelt eszközökbe fektet be. Olyan tulajdonságtípusra utalnak, amelyet bizonyos jellemzők különböztetnek meg, például elhelyezkedése, kora és állapota.

az “osztályok” használata hasonló a tulajdonságok osztályozásához. Csakúgy, mint egy csúcsminőségű hallgatót a-plus hallgatónak nevezhetünk, a premier állapotban lévő ingatlant A osztályú ingatlannak nevezzük. Ahogy várható volt, a B osztály, A C osztály, sőt a D osztály tulajdonságai is kevésbé csúcsminőségűek, amikor lefelé mozog az “osztály” spektrumban.
bár nincs általánosan elfogadott definíció az A, B és C osztályú tulajdonságokra, vannak olyan általános jellemzők, amelyeket bármely tulajdonságosztály esetében elvárhatunk. A mai cikkben leírjuk az egyes ingatlanosztályokhoz kapcsolódó közös jellemzőket. Sok befektető az ingatlan “ABC-jéről” fog beszélni, de ma kibővítjük ezt a “D osztályú” ingatlan megtekintésével, amely egy gyakran figyelmen kívül hagyott osztály, amely fantasztikus lehet azoknak a befektetőknek, akik át akarják helyezni és újra akarják stabilizálni az ilyen típusú épületeket.

Kapcsolódó: Mik Azok Az Illikvid Befektetések?

olvassa el, hogy többet tudjon meg a kereskedelmi ingatlanosztályok ABC-jéről (és Ds-jéről).

mi az A, B és C osztályú tulajdonság?

A osztályú ingatlan

az A osztályú épületeket általában felső szintű befektetési ingatlannak tekintik. Ezek a tulajdonságok általában újonnan épültek, és csúcsminőségű felületeket, anyagokat, rendszereket és kényelmi szolgáltatásokat tartalmaznak. Például egy A osztályú tulajdonságot LEED Gold vagy LEED Platinum néven lehet megtervezni, amely megjelölés azt jelzi, hogy az ingatlan jelentős fenntartható vagy energiatakarékos tulajdonságokkal rendelkezik. Az A osztályú tulajdonságok néha egyedi építészeti jellemzőket is tartalmaznak. Az ingatlan típusától függően az épületnek akár saját márkája vagy életmódja is lehet.

az A osztályú ingatlanok gyakran a városi magban találhatók, olyan belvárosi piacokon, mint Manhattan, Los Angeles és Miami. Gyakran nagy foglalkoztatási központok, egyetemek, kórházak, művészeti és kulturális tevékenységek közelében találhatók. Általában jó hozzáféréssel rendelkeznek a főbb autópályákhoz vagy a tömegközlekedéshez.

az A osztályú tulajdonságokat néha “trófea eszközöknek” nevezik.”Nagyon kívánatos eszközök, amelyek a befektetők széles körének érdeklődését vonzzák, beleértve az intézményi és nemzetközi befektetőket is. Az egyik oka annak, hogy a befektetők versenyeznek ezekért az ingatlanokért, az, hogy erős bérlőik vannak. A kereskedelmi oldalon ez magában foglalhatja a magas hitelképes bérlőket és a nagyvállalatokat. Ez magában foglalhatja a gazdag bérlőket, akik hajlandóak prémiumot fizetni hogy ezekben az aprólékos ingatlanokban éljenek a lakossági oldalon. Mivel a kereslet a bérlők, ezek az ingatlanok gyakran stabil cash flow és tekinthető viszonylag “biztonságos” egy befektető szemszögéből.

B osztályú ingatlan

A B osztályú ingatlanok egy lépéssel lejjebb vannak az A osztályú épületektől. Gyakran 10-30 évesek, és lehet, hogy egyszer már A osztályú ingatlan volt, mielőtt újabb épületek jöttek az internetre. A B osztályú ingatlanok általában jó elhelyezkedésűek, de évjáratuk miatt nem rendelkeznek a legújabb technológiával, kényelemmel és egyéb funkciókkal, amelyeket egy újonnan épített ingatlan elvárhat. A javítás és a karbantartás szempontjából is többet igényelnek életkoruk miatt. Lehet, hogy a rendszereket cserélni kell, és indokolt lehet a közös terület javítása, az új homlokzatok és a tereprendezés korszerűsítése.

A B osztályú ingatlanok továbbra is szilárd bérlőket vonzanak. Ezek lehetnek költségtudatosabb bérlők vagy vállalkozások, akik nem hajlandók elkötelezni magukat egy drágább, hosszú távú bérleti díj mellett egy A osztályú épületben. A B osztályú ingatlanok általában erős cash flow-val rendelkeznek, és szerény fejlesztésekkel erős felértékelődési potenciállal rendelkeznek.

A B osztályú tulajdonságok általában jól teljesítenek, függetlenül attól, hogy hol vagyunk az adott piaci ciklusban. A bikapiacon azok, akik korábban C osztályú helyet béreltek, gyakran magasabb szintű B osztályú épületre frissítenek. Egy lefelé irányuló piacon, az A osztályú ingatlanok bérbeadása gyakran B osztályú ingatlanokká válik, mivel ez megfizethetőbb, de még mindig számos olyan funkciót kínál, amelyekhez hozzászoktak az A osztályú élethez.

C osztályú ingatlanok

a C osztályú ingatlanok általában idősebbek (30+ évesek), és gyakran a romlás látható jeleit mutatják, mint például a benőtt tereprendezés vagy a viharvert homlokzatok. Mivel ezek a tulajdonságok idősebbek, kevesen rendelkeznek modern kényelemmel. Néhányan egyáltalán nem rendelkeznek helyszíni kényelemmel. Az ingatlan és az egység jellemzői gyakran elavultak. Lehet, hogy az ingatlan nem rendelkezik liftekkel, például, vagy a lakóegységekben nincs frissített felszerelés vagy kívánatos elrendezés.

a C osztályú épületek gyakran kevésbé kívánatos helyeken találhatók. Lehet, hogy távolabb vannak a nagyobb foglalkoztatási központoktól, vagy olyan területeken, ahol magasabb a bűnözés vagy kevés a környék kényelme. A lakossági oldalon a bérlők gyakran magukban foglalják azokat, akik nem engedhetik meg maguknak, hogy máshol éljenek. A kereskedelmi oldalon a bérlők jobban korlátozhatják az indulást vagy a cash flow-t, mint az A vagy B osztályú épületekben helyet bérlő bérlők.

a menedzsment általában meglehetősen intenzív A C osztályú tulajdonságoknál. Javításra és karbantartásra rutinszerűen van szükség. A halasztott karbantartás gyakran költségesebb javításokhoz vezet, mintha a tulajdonos az egész élettartama alatt fenntartotta volna az ingatlant. Ezek az ingatlanok az átlagosnál magasabb bérlői forgalmat is tapasztalnak, ami cash flow-zavarokat okozhat a befektetők számára. Ez azt jelenti, hogy a C osztályú épületek beszerzési költségei sokkal alacsonyabbak, mint az A vagy B osztályú ingatlanok, és ha a cash flow állandó, akkor nagyon erős lehet.

D osztályú ingatlan

D osztályú ingatlanokat néha a kereskedelmi ingatlanok fekete bárányának tekintik. Ezek az épületek régiek, leromlottak, és gyakran jelentős javításra szorulnak (ha nem is széles körű rehabilitációra). Sokaknak jelentős kódsértése lesz, vagy ami még rosszabb, a helyi önkormányzat elítélte. A befektetők gyakran találnak D osztályú ingatlanokat csökkenő vagy más módon veszélyes környéken. Ezek a peremterületeken találhatók, gyakran távol a szükségletektől (például élelmiszerboltok és gyógyszertárak).

menedzsment szempontból a D osztályú tulajdonságok a legnagyobb kihívást jelentik. A bérlők gyakran alacsony jövedelműek, rossz hitelekkel. Néhányuknak bűnügyi háttere vagy kilakoltatási története lehet. A bérbeadóknak gyakran kell üldözniük ezeket a bérlőket bérleti díjaikért.

a D osztályú ingatlanok a leginkább megfizethetőek a befektetők számára, és azok, akik ezt megteszik, magas bérleti díj / ár arányt találnak (legalábbis papíron). Elméletileg a D osztályú ingatlanok a legmagasabb cash-on-cash hozammal rendelkezhetnek-feltételezve, hogy a bérlők fizetik a bérleti díjat. A D osztályú ingatlanok ritkán fognak értékelni, kivéve, ha a befektető jelentős tőkejavításokat hajt végre.

Kapcsolódó: Ingatlan Szindikálás: Mi Ez?

melyik a legjobb befektetési célú ingatlan?

a befektetők gyakran megkérdezik, hogy melyik osztályba” legjobb ” befektetni—de valójában nincs jó vagy rossz válasz. Minden eszközosztály érdemes befektetési lehetőség lehet. Mindez a befektető kockázati toleranciájától és az előnyben részesített megtérülési rátától függ.

általában fordított kapcsolat van az ingatlanosztály és a cap arányok között. Az A osztályú ingatlanok ára a legmagasabb, szemben a D osztályú tulajdonságokkal, amelyek a legolcsóbbak. A B és C osztályú ingatlanok valahol a kettő közé esnek. Az egyes ingatlanosztályokhoz kapcsolódó kockázati szint szintén változik. A stabilizált A osztályú ingatlanokat a “biztonságosabb” befektetéseknek tekintik a C vagy D osztályú épületekhez képest, amelyek “kockázatosabb” befektetések. Ennek megfelelően a felső határértékek az A. osztályú épületek esetében a legalacsonyabbak, a D. osztályú épületek esetében pedig általában a legmagasabbak. Az A osztályú ingatlan 3 sapkával kereskedhet, míg a C vagy D osztályú épület gyakran jól kereskedik a kétszámjegyűekkel.

az alacsony kockázati toleranciával rendelkező befektetők természetesen jobban vonzódnak az A és B osztályú eszközökhöz. Ez az oka annak, hogy sok intézményi befektető vonzza az A osztályú ingatlanokat – hajlandóak alacsonyabb hozamot elfogadni a biztonságosabb, stabilizált Eszközökért cserébe, amelyek idővel értékelhetők. A magasabb kockázati toleranciával rendelkezők fontolóra vehetik a C vagy D osztályú ingatlanokba történő befektetést. Ez utóbbi magasabb hozamot kínál, de ismét magasabb kockázati profillal rendelkezik, és ritkán értékelik jelentős befektetés nélkül.

a “probléma” az ingatlanok osztályozásával

a tulajdonosztály-címkék kereskedelmi ingatlanokhoz való hozzárendelésével kapcsolatos probléma. A probléma az, hogy az osztálykülönbségek mind relatívak. Például, amit Milwaukee belvárosában A osztályú ingatlannak tekintünk, csak San Francisco belvárosában lehet B osztályú eszköznek tekinteni. A San Francisco-i bérlők például eltérő elvárásokat támaszthatnak az A osztályú ingatlanokhoz kapcsolódó minőséggel, funkciókkal és kényelmi szolgáltatásokkal kapcsolatban, amelyek egyszerűen még nem léteznek a Milwaukee piacon.

mi több, az ingatlanosztályok folyékonyak lehetnek. Az A osztályú ingatlan 2010-ben már nem tekinthető a osztálynak, csak tíz évvel később, miután ugyanazon az alpiacon több új épület is online lett. Ezek az újabb épületek gyakran a legújabb technológiával és funkciókkal rendelkeznek, így a 2010-ben épült ingatlan szinte egyik napról a másikra elavultnak tűnik.

a helyszín túlméretezett szerepet is biztosít az ingatlanbesorolásokban. Például egy bostoni Back Bay környéken épített többcsaládos épület 200 + éves lehet, mégis ez lehet a város egyik legexkluzívabb címe. Az életkor és az ingatlan kényelme gyakran beárnyékolódik, ha egy ingatlan egyébként jól karbantartott és hihetetlenül jó elhelyezkedésű.

végül vannak olyan esetek, amikor egy tulajdonságot bizonyos osztálynak tekintenek olyan okok miatt, amelyeknek semmi köze sincs az életkorhoz, állapothoz vagy helyhez. Erre példa, amikor egy C osztályú ingatlant rosszul kezeltek, ezért magas az üresedés, gyenge a cash flow és többszörös függőben lévő kilakoltatások vannak. Az ingatlan egyébként a felső C vagy az alsó B osztályú tartományban lehet, ha nem, de a rossz vagyonkezelés esetén. Új Ingatlankezelő telepítése és továbbfejlesztett folyamatok lehetnek mindaz, ami az ingatlan stabilizálásához szükséges.

Pluses and Minuses of Property Classification

most nézzük réteg egy másik elem, amely csak tovább zavaros a besorolás vizek. Az A osztály, A B osztály, A C osztály és a D osztály tulajdonságosztályai mellett vannak olyan pluszok és mínuszok is, amelyek gyakran kapcsolódnak az egyes osztályokhoz. Például egy valóban trófea minőségű eszköz, például egy újonnan épített irodaház Manhattan belvárosában található, a++ eszköznek tekinthető. Csak az utcán, egy másik premier irodatorony A – nak vagy a-nak tekinthető-sajátosságaitól függően. Ezek mind kiváló minőségű irodaházak, de a pluszok és mínuszok hozzáadása különbséget tesz közöttük.
ugyanez vonatkozik a B, C és D osztályú tulajdonságokra is. Például egy értéknövelt lakásbefektető megvásárolhat egy C osztályú épületet azzal a szándékkal, hogy a B+ szabványokhoz igazítsa. Ismét, hogy egy ingatlan garantálja a plusz vagy mínusz valóban függ a helyi tömörít és piaci szabványok.

végső gondolat az A, B és C osztályú tulajdonságokról

a Tulajdonságbesorolások széles körben használatosak, de sajnos messze nem objektívek. Az az eladó, aki erősen befektetett az ingatlanába, ingatlanminőséget rendelhet az épületéhez, amelyet a piacon mások másképp értékelnének. Ezért kell az ingatlanbesorolásokat útmutatóként használni; a befektetőknek ezt követően saját átvilágításukat kell elvégezniük annak meghatározása érdekében, hogy az ingatlan hogyan viszonyul a saját elvárásaik és szabványaik szerint.

a Smartland-nél kétágú befektetési filozófiánk van. A középnyugaton a D vagy a C osztályra koncentrálunk-olyan beruházásokra, amelyeket aztán B osztályú állapotba hozunk–, miközben olyan A osztályú funkciókat is beépítünk, mint például az Alexa által működtetett világítás, hang-és beléptető rendszerek. Néha ezek a tulajdonságok valóban szorongatottak. Más esetekben ezek a tulajdonságok egyszerűen nagyon fáradtak és depressziósak. Értéknövelt beruházásaink közé tartoznak a nagy felújítások, amelyek javítják az egység elrendezését és jellemzőit. Gyakran adunk új szolgáltatásokat olyan épületekhez, amelyek korábban nem voltak.
a Smartland befektetési filozófiája délkeleten nagyon másképp néz ki. Itt, olyan területeken, mint Miami-Dade, költséghatékonyabb az alapfejlesztésekbe fektetni. Tehát ezen a piacon a Smartland földet vásárol, és új ingatlanokat épít B+ vagy magasabb osztályú szabvány szerint.

mi egy végrendelet, hogy “osztály” önmagában nem lehet az egyetlen hajtóereje, hogy valaki befektet. A konkrét földrajzi és piaci feltételeket mindig figyelembe kell venni.

szeretne többet megtudni a Smartland befektetési stratégiájáról? Vegye fel velünk a kapcsolatot még ma, hogy többet tudjon meg arról, hogy kétirányú megközelítésünk hogyan teremt lehetőségeket a befektetési célokkal és mindenféle kockázati toleranciával rendelkezők számára.

Related: Recesszió-Proofing Az Ingatlan Portfolió