Összegzés: amikor az új befektetők csak most kezdik befektetés ingatlan, gyakran elakad kitalálni, hogy milyen típusú ingatlan kell vásárolni. Még a lakóingatlanon belül is, az ingatlantípusok egyetlen családi lakóhelytől több száz egységig terjednek. Ebben a bejegyzésben elmondjuk, miért gondoljuk, hogy az 2-4 egység többcsaládos rezidenciákra való összpontosítás a legjobb hely az új befektetők számára.
gyakran hallunk azoktól az új ingatlanoktól, akik azt kérdezik: milyen típusú ingatlant kell vásárolnom?
ebben a bejegyzésben összehasonlítjuk és szembeállítjuk a különböző típusú lakóingatlanokat. Azt is megadjuk önnek, hogy miért gondoljuk, hogy a 2-4 egység multifamily residences (MFR) a legjobb választás.
de először is, egy szót a focus (kattintson ide a mélyebb merülés a hatalom a focus)
úgy gondoljuk, hogy összpontosítva egy típusú lakóingatlan elején megkönnyíti az Ön számára, hogy az első lépéseket a vásárlás az első ingatlan, mert a cél az, hogy a cél az, hogy a:
- gyorsabban bővítheti ismereteit az ilyen típusú ingatlanokról. Ez a hasonló tulajdonságok folyamatos összehasonlításának és kontrasztjának eredménye.
- ez a megközelítés megkönnyíti a megtérülési ráták összehasonlítását és a legjobb befektetés kiválasztását.
- Ez megkönnyíti az ingatlanügynök, hogy megtalálja foglalkozik.
most vissza a különböző típusú lakóingatlanok összehasonlításához. Négy típusra bontottuk őket: egy családi rezidenciák (SFR), 2-4 egység többcsaládos rezidenciák (MFR), 5-15 egység MFR és >15 egység MFR. Felvázoltuk az egyes előnyöket és hátrányokat, és ezt az alábbi táblázatban is bemutattuk. A cél az, hogy segítsen megérteni, miért gondoljuk, hogy a 2-4 egység MFR a legjobb befektetési választás, amikor még csak most kezdődik.
egycsaládos rezidenciák (SFR)
az SFRs a leggyakoribb típus a többszörös listázási szolgáltatásban (MLS). Ezek azok az otthonok, amelyeket az emberek általában vásárolnak, hogy elsődleges lakóhelyükként éljenek. Számos előnye van annak, ha SFRs van a portfóliójában. Ahogy a portfólióját építi, úgy gondoljuk, hogy számos hátránya van az ilyen típusú ingatlanok elindításának.
a fő probléma az, hogy nehezebb megtalálni a cashflow követelményeinek megfelelő ingatlanokat. Ez abból a tényből fakad, hogy ezeknek az ingatlanoknak az eladási árát nem a bérleti jövedelem hajtja; az “érzelmi vevő” hajtja fel, aki hajlandó többet fizetni, mert valóban ott akar élni.
egy másik lehetséges probléma az egységenkénti karbantartási költségek magasabb átlaga, ami annak a ténynek köszönhető, hogy mindenből több van. Hasonlítsa össze a négy egységből álló MFR-t, amely négy apartmanból áll egy tető alatt, négy SFR-rel, amelyeknek négy tetője lesz. Az SFR-rel valószínűleg több karbantartási elem lesz az MFRs-hez képest.
az SFR-ekkel kapcsolatos utolsó kérdés az, hogy az üres álláshelyek miatt idővel alacsonyabb bérleti jövedelem alakulhat ki. Ha van egy üresedés az egyik fourplexes, még mindig kapok bérleti díjak a másik három egység, hogy segítsen fedezni a jelzálog és egyéb költségek. Egy SFR üresedés azt jelenti, hogy jön ki a zsebéből, hogy fedezze a költségeket, miközben ül üres.
2-4 egység Multifamily Residences (MFRs)
úgy gondoljuk, 2-4 egység multifamily residences a legkönnyebb bejutni, ha csak most kezdik el. Nekik is a legtöbb előnyük van a legkevesebb hátránnyal.
az előnyök közé tartozik:
- viszonylag olcsó lehet duplex, triplex vagy fourplex vásárlása egy nagyobb ingatlanhoz képest.
- akkor viszonylag alacsony kamatok (bár nem olyan alacsony, mint SFRs), mert használhatja a lakossági hitel, amely általában jobb feltételekkel, mint a kereskedelmi hitel (kattintson ide, hogy olvassa el a lakossági vs.kereskedelmi hitelek).
- az ingatlanbefektetési vállalkozások kevésbé gyakorolnak versenynyomást. Ezek olyan vállalatok, amelyek intézményi alapokat (azaz nyugdíjalapokat, 401k alapokat) használnak lakáskomplexumok vásárlására.
- egyéb előnyök közé tartozik az a képesség, hogy az üres álláshelyek kockázatát és a karbantartási költségeket 2-4 egységre osztják, nem pedig egyetlen egységre SFR-rel.
a 2-4 többcsaládos kategória hátránya, hogy a legtöbb városban meglehetősen alacsony a készlet az SFRs-hez képest. Lehet, hogy magasabb a közüzemi költségek, mert az MFR-t ellátó közművek egy része nem oszlik meg az egységek között. (például általában van egy csatornavezeték, amely egy MFR-hez megy, nem pedig minden egyes egységnek, amelynek saját csatornavezetéke van.) Azonban gyakran lehetséges, hogy a bérleti díjakat havonta számlázzák vissza a bérlőknek, így ez a fajta befektetés még vonzóbbá válik.
5-15 egység többcsaládos rezidenciák
ha négy egység fölé kerül, akkor már nem jogosult lakáshitelre. Ezen a ponton át kell váltania a kereskedelmi hitelezőkre. A kereskedelmi hitelek általában magasabb kamatlábakkal és/vagy rövidebb hitelidőszakokkal rendelkeznek, így a havi jelzálogfizetés magasabb.
továbbá a több egység van, annál nagyobb a verseny az ingatlan befektetési vállalkozások. Ezek a cégek hajlamosak elkerülni a kisebb (kevesebb, mint öt egység) MFR és SFR. Ez azért van, mert kevésbé hatékony számukra, hogy megvásárolják őket a tranzakciós költség és az idő miatt.
mivel azonban a nagyobb komplexumok piaca az elmúlt években kiszáradni kezdett, úgy tűnik, hogy ezek a befektetési vállalkozások 5-15, sőt 2-4 MFRs-be kerülnek. A szükséges magasabb tőkeköltségek, a magasabb hitelfelvételi költségek és az ilyen típusú lakóhelyekkel való verseny szintje miatt javasoljuk, hogy ne kezdje befektetési karrierjét > 5 egységnyi épülettel.
>15 Unit Multifamily Residences
a felosztás 15 egységnél kissé önkényes, de 15 egység felett összetetté válik. Magasabb tőkekövetelmények és intenzív verseny áll fenn a befektetési vállalkozások részéről. Nem csak az egyéni bérlőkre, hanem a közösség létrehozására is gondolnia kell. Ez magában foglalhatja a közös terek létrehozását és kezelését, például mosókonyhákat, játszótereket, grillezőhelyeket stb.