Overage Clauses – 10 Things To Think About for Buyers

az ingatlanokat néha overage clauses szerint értékesítik – más néven uplift vagy claw back rendelkezések. Az ötlet az, hogy ha később építési engedélyt kapnak, az eladó jogosult lesz az értékemelésben való részesedésre. Ez egyszerűnek hangzik, de az ilyen jellegű rendelkezések jogi problémák széles skáláját idézik elő, és gyakran vita tárgyát képezik.

mint mindig, az ördög a részletekben rejlik. Pontokat, hogy néz ki, mint a vevő:-

1. Meddig érvényesek ezek a rendelkezések? Ezek általában kiszabott akár 25 év, de ez egy nagyon hosszú idő. Vitathatatlanul csak akkor kell alkalmazni, ha reális esély van a tervezési engedély megszerzésére a következő 5-10 évben.

2. Az értéknövekedés hány százalékára jogosult az eladó? Az eladó gyakran azzal kezdődik, hogy az értéknövekedés 50% – át kéri, de ez valószínűleg kevés kereskedelmi ösztönzést hagy a vevőnek a föld fejlesztésére. Ne feledje, hogy a Vevőnek különféle költségei merülnek fel – például az engedély megszerzésének tervezési költségei, a föld eladásának költségei és a tőkenyereség-adó. Néhány túllépési záradék lehetővé teszi a költségek levonását a túllépés kiszámítása előtt; különben az 50% – os túllépés nagyobb profitot eredményezhet az eladónak, mint a Vevőnek.

3. Mi okozza a fizetést az eladónak? A vevő szempontjából ez nem a tervezési engedély megadása, hanem: –

• tervezési engedély végrehajtása (például amikor a vevő új házat épít, hogy elfoglalja magát); vagy
• az ingatlan eladása a tervezési engedély megadását követően.

4. A tervezési engedély kiváltja a fizetést? A felek gyakran csak akkor kívánják alkalmazni a túllépési záradékokat, ha engedélyt kapnak a lakóépület fejlesztésére, de a legtöbb túllépési záradék akkor érvényes, ha bármilyen tervezési engedélyt kapnak. Ezért a vevő bizonyos típusú fejlesztéseket ki akar zárni a túllépésből. Például egy gazdaság esetében a vevő kizárhatja:-

• bármely mezőgazdasági célú épület;
• bármilyen lovas célú épület;
• bármely megújuló energia/távközlési létesítmény;
• bármilyen kereskedelmi célú felhasználás (például istállók átalakítása irodákká vagy műhelyekké); vagy
• parasztház bővítése vagy mezőgazdasági nyakkendővel ellátott ház építése mezőgazdasági munkás vagy családtag számára.

e változások némelyike jelenleg nem igényel tervezési engedélyt, de a kétségek elkerülése érdekében a legjobb kizárni őket – ne feledje, hogy a tervezési szabályok a jövőben változhatnak.

5. Hogyan kell kiszámítani a túllépést? Gyakran meglehetősen bonyolult képlet lehet a dokumentumokban. Ellenőrizze, hogy ez helyes-e néhány példa áttekintésével, figyelembe véve annak biztosítását, hogy az eladónak történő fizetés nem tartalmazza a normál “inflációs” értéknövekedést.

ha a felek nem tudnak megállapodni a túlköltekezés összegéről (amely általában a földterület szabadpiaci értékének különbségén alapul, a kérdéses tervezési engedéllyel vagy anélkül), akkor ezt független földmérő határozza meg. Ez drága folyamat lehet, és valami lottó, mivel a különböző felmérőknek nagyon eltérő véleményük lehet a piaci értékekről.

ha kamatot kell fizetni a túlfizetés után, győződjön meg arról, hogy ez csak akkor kezdődik, amikor a túlfizetést a független földmérő megállapodta vagy meghatározta. Ha a kamat az engedély dátumától kezdődik, ez nagy kamatszámlát eredményezhet, miközben az árat rendezik.

6. Az eladónak egynél több harapása lesz a cseresznyéből? A legtöbb túllépési záradék minden alkalommal érvényes, amikor a tervezési engedélyt megkapják a túllépési időszak alatt. Tehát, ha egy korábbi túlfizetés történt, mondjuk, 5 Ház engedélye alapján, akkor további kifizetés esedékes, ha később engedélyt kapnak 10 házra. Fontos annak biztosítása, hogy a jóváírást csak az első túlfizetésre adják meg.

7. Hogyan biztosított a túlterhelés? Az eladó általában korlátozza a vevő tulajdonjogát, így a jövőbeni ügyleteket az eladó beleegyezése nélkül nem lehet nyilvántartásba venni a földhivatalban. Ez az eladó szempontjából szükséges annak biztosításához, hogy az új vevő új szövetségi okiratot kössön a többletköltség megfizetésére (mivel az ilyen jellegű pozitív szövetségek egyébként nem kötelezőek a vevő jogutódjára). A korlátozás azonban problémákat vagy késedelmeket okozhat a jövőbeni ügyletekben, és a vevőnek meg kell próbálnia kizárni az ilyen korlátozás alól az újrahitelezéseket és a rövid távú lízingeket.

előfordul, hogy az eladónak vissza kell fizetnie az ingatlant, hogy biztosítsa a túllépés kifizetését. A Vevőnek ellen kell állnia ennek, különösen akkor, ha egy bankon keresztül finanszírozást gyűjt az ingatlan megvásárlásához. A bank az első díjat akarja, és nem biztos, hogy örül annak, hogy az eladónak még egy második díja is van.

8. A túllépés előnye eszköz. Ezt az eladó eladhatja, vagy ha az eladó elmúlik, a juttatás átadható a birtokukkal. Ezért a vevő számára a jövőben nehéz lehet tudni, hogy kinek van előnye a túllépésnek. Ez további problémákat okoz, különösen akkor, ha a vevő tulajdonjogának korlátozása megköveteli, hogy az előnyben részesülő személy hozzájáruljon a jövőbeni ügyletekhez.

a Vevőnek ezért kérnie kell a dokumentumokban, hogy a Vevőt értesítsék a túlköltekezés előnyeit élvező személyek bármilyen változásáról, de még akkor is gyakran gyakorlati problémák merülnek fel, ha ez nem történik meg.

9. A túlfizetési záradékok bonyolítják a vevő adóhelyzetét. Ha túlfizetést váltanak ki, további bélyegilleték-földadót kell fizetni (mivel a vételár nőtt). A HMRC valóban előírja, hogy a vásárlás befejezésekor (még akkor is, ha a túlköltekezés kifizetése nagyon távoli) a Vevőnek SDLT-t kell fizetnie a vételárról és a földterület becsült megnövelt értékéről, ha a túlköltekezés bekövetkezik. A vevő azonban alkalmazni, hogy a HMRC a halasztás bármilyen extra SDLT, amely esedékessé válhat, ha a felesleget be.

kereskedelmi ingatlan esetében, ha az eredeti eladás HÉA-köteles volt, akkor az Áfa-t minden túlfizetés után is meg kell fizetni.

10. A túlfizetési rendelkezések sokkal bonyolultabbá teszik az adásvételi szerződés tárgyalásait. Ez elkerülhetetlenül további jogi díjakat eredményez a felek számára, és késedelmeket okoz a dokumentumok megegyezésében. Ezenkívül a túllépési rendelkezések számos vitát váltottak ki a bíróságok előtt. Ezért érdemes lehet megfontolni, hogy van – e más módja az üzlet átalakításának-talán egy kissé magasabb ár fizetésével.

ez csak egy általános adatlap, amelyre semmilyen konkrét ügyben nem lehet hivatkozni. A túlköltekezésre vonatkozó rendelkezések nagyon bonyolultak, és minden túlköltekezéssel járó tranzakcióval kapcsolatban konkrét tanácsot kell adni.

nem tudunk általános vagy konkrét tanácsot adni a túllépéssel kapcsolatos kérdésekben, kivéve meglévő ügyfeleinket. Ha azonban azt szeretné, hogy árajánlatot adjunk Önnek, kérjük, vegye fel velünk a kapcsolatot, és a kereskedelmi ingatlan osztály egyik tagja felveszi Önnel a kapcsolatot.