概要：新しい投資家が不動産に投資を始めたばかりであるとき、彼らはしばしば彼らが買うべき不動産の種類を考え出す立ち往生します。 住宅の不動産の中でさえ、プロパティの種類は、単一の家族の住居から数百のユニットまでの範囲です。 この記事では、2-4ユニットの多世帯住宅に焦点を当てることが、新しい投資家のために始めるのに最適な場所であると考える理由を説明します。
不動産初心者の方から、どんな不動産を買えばいいのかという質問をよく耳にします。
この記事では、さまざまな種類の住宅物件を比較して対比します。 私達はまた私達が2-4単位の集合住宅(MFR)が最もよい選択であることをなぜ考えるか理由を与える。
しかし、最初に、フォーカスについての単語（フォーカスの力に深いダイビングのためにここをクリック）
私たちは、最初に居住用不動産の一つのタイプに焦点を当て、それが簡単にあなたの最初の財産を購入するための最初のステップを取ることができると信じています。:
- あなたは、より迅速にそのタイプのプロパティに関するあなたの知識を増やすことができるようになります。 これは、同様の特性を絶えず比較し、対照的にした結果です。
- このアプローチは、収益率を比較し、最良の投資を選択することも容易になります。
- それはあなたの不動産業者があなたのお得な情報を見つけることが容易になります。
さて、さまざまな種類の住宅物件の比較と対比に戻ります。 私たちはそれらを四つのタイプに分割しました: 一戸建て住宅（SFR）、2-4ユニット多世帯住宅（MFR）、5-15ユニットMFRおよび>15ユニットMFR。 それぞれの長所と短所を概説し、これを以下の表に示しました。 目的はちょうど始めているとき私達が2-4単位MFRが最もよい投資の選択であることをなぜ考えるか理解するのを助けることである。
一戸建て住宅（SFR）
SFRsは、複数上場サービス（MLS）の中で最も一般的なタイプの上場です。 これらは、人々が一般的に彼らの主な住居として生きるために購入する家です。 あなたの有価証券のSFRsを持っていることへ多数の利点がある。 あなたの有価証券を造っていると同時に、私達はこのタイプの特性から始まることへ多数の欠点があることを考える。
主な問題は、あなたのキャッシュフローの要件を満たすプロパティを見つけることが難しいということです。 これは、これらのプロパティの販売価格は、賃貸収入によって駆動されていないという事実から茎;それは彼/彼女は本当にそこに住みたいので、より多くを支払うことをいとわない”感情的な買い手”によって駆動されます。
もう一つの潜在的な問題は、あなたがより多くのものを持っているという事実による単位維持費あたりの平均が高いことです。 一つの屋根の下に四つのアパートで構成されている四つのユニットMFRと、四つの屋根を交換する四つの屋根を持つ四つのSfrを比較してください。 SFRを使用すると、MFRsと比較してより多くのメンテナンス項目がある可能性があります。
SFRsの最後の問題は、空室のために時間の経過とともに賃貸収入が低下する可能性があることです。 私たちは私たちのfourplexesのいずれかに欠員を持っているとき、我々はまだ住宅ローンやその他の費用をカバーするために、他の三つのユニットから家賃を得てい SFRで欠員は、それが空に座っている間、あなたが費用をカバーするためにポケットから出てくることを意味します。
2-4ユニット多世帯住宅（MFRs）
私たちは、2-4ユニット多世帯住宅は、あなたがちょうど出始めているときに入るのが最も簡単だと信じています。 彼らはまた、最も少ない欠点で最も多くの利点を持っています。
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- 大きな物件に比べて、デュプレックス、トリプレックス、フォープレックスを購入するのは比較的安い場合があります。
- あなたは通常、商業ローンよりも良い条件を持っている住宅ローンを使用することができますので、（SFRsほど低くはありませんが）比較的低い金利を持っています（住宅対商業ローンについて読むにはここをクリックしてください）。
- 不動産投資会社からの競争力の低い圧力があります。 これらは、集合住宅を購入するために機関投資家の資金（すなわち、年金基金、401kファンド）を使用する企業です。
- その他の利点には、SFRを持つ単一のユニットではなく、2-4ユニットにわたって欠員やメンテナンスコストのリスクを分散させる能力が含まれます。
2-4多世帯カテゴリの欠点は、ほとんどの都市がSFRsと比較してかなり低い在庫を持っていることです。 MFRを供給するユーティリティのいくつかは、ユニット間で分割されていないので、あなたは、より高い光熱費を有することができます。 （例えば、あなたは通常、独自の下水道ラインを持つ個々のユニットではなく、MFRに行く一つの下水道ラインを持っています。）しかし、それは多くの場合、このタイプの投資をさらに魅力的にする、毎月賃借人に光熱費を請求することが可能です。
5-15ユニット多世帯住宅
四ユニット以上になると、住宅ローンの対象となりません。 この時点で、商業貸し手に切り替える必要があります。 商業貸付け金はあなたの月例抵当支払をより高くさせるより高い金利および/またはより短い融資期間がありがちである。
また、あなたが持っているより多くのユニットは、不動産投資会社との競争が大きくなります。 これらの企業は、より小さい（5単位未満）MFRとSFRを避ける傾向があります。 これは、取引コストと時間のためにそれらを購入する効率が低いためです。
しかし、ここ数年で大型複合施設の市場が枯渇し始めているため、これらの投資会社は5-15、さらには2-4MFRsになっているようです。 必要な資本支出が高く、借入コストが高く、このタイプの住居との競争のレベルのために、>5ユニットの建物で投資キャリアを始めることをお勧めし
>15 ユニット集合住宅
15ユニットでの分割はやや恣意的ですが、15ユニットを超えると複雑になります。 あなたは、より高い資本要件と投資会社からの激しい競争を持っています。 また、個々のテナントだけでなく、コミュニティの作成についても考えています。 これは洗濯室、運動場、バーベキュー区域、等のような共通スペースを作成し、管理することを伴うかもしれない。