オーバーエイジ条項–バイヤーのために考えるべき10のこと

プロパティは、オーバーエイジ条項の対象として販売されることがあります-アップリフトまたはクローバック条項としても知られています。 アイデアは、計画許可がその後取得された場合、売り手は価値の隆起のシェアを受ける権利があるということです。 これは単純に聞こえるが、この性質の規定は、法的問題の広い範囲を生じさせると、多くの場合、作りの紛争です。

いつものように、悪魔は細部にあります。 購入者として気をつけるべきポイントは以下の通りです。:-

1. これらの規定はどのくらい適用されますか？ 彼らは一般的に25年まで課されますが、これは非常に長い時間です。 おそらく彼らは、次の5-10年以内に計画許可を得る現実的なチャンスがある場合にのみ適用する必要があります。

2. 価値の隆起の何パーセントの状態は販売人に資格を与えられるべきであるか。 販売人は頻繁に価値の隆起の50%を頼むことによって始まるが、これは土地を開発する少し商業刺激をバイヤーを残して本当らしい。 例えば、土地とキャピタルゲイン税を販売する際の許可、コストを取得する際の計画コスト–買い手は、様々なコストが発生することに留意してくださ ある超過句は超過が計算される前に費用が控除されるようにする;さもなければ50%の超過はバイヤーより大きい利益を販売人に残すかもしれない。

3. 売り手への支払いをトリガーするものは何ですか？ 購入者の観点からは、これは計画権限の付与ではなく、次のいずれかである必要があります: –

• 計画許可の実施（例えば、買い手が自分自身を占有するために新しい家を建てる場合）;または
• 計画許可の付与に続く財産の売却。

4. 任意の計画の許可は、支払いをトリガしますか？ 多くの場合、当事者は、許可が住宅開発のために得られた場合にのみ適用する超過条項を意図するが、任意の計画の許可が得られた場合、ほとんどの超過条項が適用されます。 したがって、購入者は、特定の種類の開発を超過から除外したいと思うかもしれません。 たとえば、農場の場合、購入者は除外することを希望する場合があります:-

• 農業用の建物、
• 建物用の乗馬用、
• 再生可能エネルギー/電気通信設備、
• 商業用（納屋のオフィスやワークショップへの変換など）、または
• 農家への拡張、または農場労働者または家族のための農業用ネクタイ付きの家の建設。

これらの変更のいくつかは、現時点では計画の許可を必要としないかもしれませんが、疑いを避けるためにそれらを除外するのが最善です。

5. 超過額はどのように計算されますか？ 多くの場合、文書には非常に複雑な式が存在する可能性があります。 これは、売り手への支払いは、値の通常の”インフレ”の増加が含まれていないことを確認するために注意して、いくつかの例を介して作業することによ

当事者が超過額（通常、問題の計画許可の有無にかかわらず土地の公開市場価値の差に基づいている）について同意できない場合、これは独立した測量 これは、高価なプロセスをすることができますし、宝くじのような別の測量士は、市場価値に非常に異なる見解を持つことができます。

超過支払いに利息が支払われる場合は、超過支払いが独立した測量者によって合意または決定されたときからのみ実行されることを確認してくださ 関心が許可の日付から実行された場合は、価格が整理されている間、これは大きな関心法案を生じさせることができます。

6. 売り手は桜の複数の一口を持っていますか？ ほとんどの超過条項は、超過期間中に計画許可が取得されるたびに適用されます。 したがって、5軒の住宅の許可に基づいて以前の超過支払いが行われた場合、その後10軒の住宅の許可が得られた場合、さらに支払いが行われます。 クレジットは、最初の超過支払いのためにのみ与えられることを確認することが重要です。

7. 超過料金はどのように確保されていますか？ 通常、売り手は買い手の所有権に制限を課し、売り手の同意なしに将来の取引を土地登記簿に登録することはできません。 これは新しいバイヤーが超過を支払う契約の新しい行為に入ることを保障するために販売人の観点から必要である(この性質の肯定的な契約がタイトルのバイヤーの後継者で別の方法で結合しないので)。 制限は、しかし、将来の取引に問題や遅延を引き起こす可能性があり、買い手は、そのような制限から抵当条件や短期リースを除外しようとする必要があ

時には、売り手は超過料金の支払いを確保するために、プロパティの上に戻って電荷を必要とします。 バイヤーは特に彼らが特性を購入するために銀行を通して財政を上げていればこれに抵抗するべきである。 銀行は、最初の電荷をしたいと売り手も第二の電荷を持っているために幸せではないかもしれません。

8. 超過の利点は資産である。 これは、売り手が売却することができますか、売り手が亡くなった場合、利益は彼らの財産と一緒に渡すことができます。 したがって、買い手が超過の利益を誰が持っているかを知ることは、将来的には困難になる可能性があります。 これは特にあらゆる未来の取引に同意する利点を持っている人を要求するバイヤーのタイトルの制限があるところでそれ以上の問題を、引き起こ

したがって、購入者は、超過の利益を有する者の変更について購入者に通知することを要求する文書を求めるべきであるが、それでも、これが行われな

9. 超過条項は、買い手の税の位置を複雑にします。 超過支払いがトリガされた場合、さらに印紙税の土地税が原因となります（購入価格が増加しているように）。 実際、HMRCは、購入の完了時に（超過の支払いが非常に遠隔であっても）、購入者は、超過がトリガされた場合、購入価格と土地の推定増強された価値にSDLTを支払 ただし、買主は、超過が発生した場合に期限となる可能性のある追加のSDLTの延期をHMRCに申請することができます。

商業用不動産の場合、元の売却にVATが適用された場合、超過料金の支払いにもVATが適用されます。

10. 超過規定は、購入契約の交渉を行い、はるかに複雑に転送します。 これは必然的に当事者のための追加の弁護士費用と文書の同意の遅延になります。 また、超過規定は、裁判所の前に多くの紛争を生じさせています。 したがって、取引を再構築する別の方法があるかどうかを検討する価値があるかもしれません–おそらく最初に支払われるわずかに高い価格によ

これは一般的な情報シートのみであり、特定の問題に関連して信頼してはなりません。 超過規定は非常に複雑であり、特定の助言は超過を含むあらゆるトランザクションに関連して取られるべきである。

私たちは、既存のクライアントを除いて、超過に関する事項について一般的または具体的なアドバイスを与えることはできません。 但し、私達に引用を与えることを望んだら私達に連絡すれば商業財産部のメンバーはあなたに戻ります。