クラスA、クラスB、およびクラスCのプロパティは何ですか？

はじめに

商業用不動産を議論するとき、人々は多くの専門用語を使用します。 最も頻繁に引用されるフレーズのグループの1つは、「クラスA、クラスB、およびクラスC」プロパティです。 たとえば、付加価値クラスB資産に投資すると言う人がいます。 彼らは、その場所、年齢、条件などの特定の特性によって区別されるプロパティの種類を指します。

“classes”を使用することは、プロパティに成績を割り当てることに似ています。 一流の学生がAプラスの学生と呼ばれるのと同じように、プレミア条件のプロパティはクラスAプロパティと呼ばれます。 ご想像のとおり、クラスB、クラスC、さらにはクラスDのプロパティは、”クラス”スペクトルを下に移動すると、それぞれハイエンドではありません。
クラスA、クラスB、およびクラスCプロパティの普遍的に受け入れられた定義はありませんが、任意のプロパティクラスに期待される一般的な特 今日の記事では、各プロパティクラスに関連付けられている共通の機能について説明します。 多くの投資家は、プロパティの”いろは”について話しますが、今日、我々は建物のこれらのタイプを再配置し、再安定化したい投資家のための素晴らしいこ

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クラスA、クラスB、およびクラスCプロパティとは何ですか？

クラスAプロパティ

クラスAの建物は、通常、トップクラスの投資不動産とみなされます。 これらの特性は通常最近組み立てられ、上限の終わり、材料、システムおよび快適さを含んでいる。 たとえば、クラスAのプロパティは、LEED GoldまたはLEED Platinumとして設計されている可能性があります。 クラスAのプロパティには、独自のアーキテクチャ上の機能が含まれることもあります。 プロパティの種類に応じて、建物も、それに関連付けられている独自のブランドやライフスタイルを持っているかもしれません。

クラスAのプロパティは、多くの場合、マンハッタン、ロサンゼルス、マイアミのようなダウンタウンの市場で、都市のコアに位置しています。 彼らは多くの場合、主要な雇用センター、大学、病院、芸術や文化活動の近くに位置しています。 彼らは通常、主要な高速道路や公共交通機関への良好なアクセスを持つことになります。

クラスAのプロパティは、”トロフィー資産”と呼ばれることがあります。”彼らは、機関投資家や国際的な投資家を含む投資家の広い範囲から関心を引き付ける非常に望ましい資産です。 投資家がこれらの特性のために競う理由の1つは強い借用者があることである。 商業面では、これには高信用価値のあるテナントや大手企業が含まれる可能性があります。 これには、住宅側のこれらの細心の特性に住むためにプレミアムを支払う意思がある裕福な賃借人が含まれる可能性があります。 テナントからの需要を考えると、これらのプロパティは、多くの場合、安定したキャッシュフローを持っており、投資家の観点からは比較的”安全”

クラスBのプロパティ

クラスbのプロパティは、クラスaの建物からステップダウンしています。 彼らはしばしば10-30歳であり、新しい建物がオンラインになる前に一度クラスaの財産であったかもしれません。 クラスBのプロパティは、まだ通常はよく位置していますが、そのヴィンテージを考えると、最新の技術、設備、および新しく建設されたプロパティから期待される他の機能を持っていません。 彼らはまた、彼らの年齢のために修理やメンテナンスの面でより多くを必要とします。 システムは取り替えのために当然であるかもしれ共通区域の改善、新しい正面および美化の改善は保証されるかもしれない。

クラスBの物件は依然として堅調なテナントを引き付けています。 これらはクラスaの建物でより高く、長期賃貸借契約に託して準備ができていないビジネスかより費用意識した賃借人であるかもしれない。 クラスBの物件は、通常、強いキャッシュフローを持ち、適度な改善があれば、の上昇の可能性が高い。

クラスBのプロパティは、任意の市場サイクルのどこにいるかにかかわらず、良好なパフォーマンスを発揮する傾向があります。 強気相場では、以前にクラスCのスペースを借りていた人は、しばしばハイエンドのクラスBの建物にアップグレードされます。 ダウン市場では、クラスaのプロパティを借りることは、多くの場合、それはより手頃な価格ですが、まだ彼らはクラスaの生活に慣れていた多くの機

クラスCの特性

クラスCの特性は通常より古く（30+歳）、頻繁に生い茂った美化または風化させた正面のような悪化の目に見える印を、示します。 これらのプロパティは古いので、いくつかの近代的な設備があります。 一部の客室には館内設備がありません。 プロパティとユニットの機能は、多くの場合、古くなっています。 たとえば、プロパティにエレベーターがない場合や、住宅ユニットに更新された備品や望ましいレイアウトがない場合があります。

クラスCの建物は、多くの場合、あまり望ましくない場所に位置しています。 彼らは、主要な雇用センターから、またはより高い犯罪やいくつかの近所の設備を持つ地域で遠くなる可能性があります。 住宅の側面では、借用者は頻繁に他の所で住むことをできることができない人々を含んでいる。 商業面では、テナントは、クラスAまたはクラスBの建物のテナントリーススペースよりも、より多くのスタートアップやキャッシュフローが制約されてい

管理はクラスCのプロパティではかなり集中的になる傾向があります。 修理および維持は定期的に必要である。 多くの場合、繰延メンテナンスは、所有者がその寿命を通じてプロパティを維持していた場合よりも高価な修理につながります。 これらの特性はまた投資家のための現金流動の混乱を作成できる平均借用者の転換より高い経験する。 つまり、クラスCの建物の取得コストは、クラスAまたはクラスBのプロパティよりもはるかに低く、キャッシュフローが安定しているとき、それは非常に強

クラスDプロパティ

クラスDプロパティは、商業用不動産の黒い羊と見なされることがあります。 これらの建物は古く、荒廃しており、しばしば重要な修理が必要です（広範なリハビリではないにしても）。 多くの人が重大なコード違反を犯したり、さらに悪いことに、地方自治体によって非難されたりします。 投資家は、多くの場合、減少またはそれ以外の場合は危険な地域でクラスDの特性を見つけることができます。 彼らは、多くの場合、（食料品店や薬局のような）必需品から遠く離れたフリンジエリアに位置しています。

管理の観点から見ると、クラスDの特性は最も困難なもののいくつかです。 テナントは、多くの場合、信用不良者と低所得です。 犯罪の背景や立ち退きの歴史がある人もいます。 地主は頻繁に彼らの賃貸料の支払のためのこれらの借用者を追跡しなければならない。

クラスDのプロパティは、投資家が取得するための最も手頃な価格であり、これらのプロパティは、（少なくとも紙の上で）高い家賃対価格比を持ってい 理論的には、クラスDのプロパティは、テナントが家賃を支払うと仮定して、最高の現金で現金リターンを持つことができます。 投資家が大幅な資本改善を行わない限り、クラスDのプロパティはめったに感謝しません。

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最高の投資不動産はどれですか？

投資家はしばしば、どのクラスに投資するのが「最善」かを尋ねるでしょう—しかし、実際には正しい答えも間違った答えもありません。 すべての資産クラスは価値のある投資機会になる可能性があります。 それはすべて、投資家のリスク許容度と好ましい収益率に依存します。

通常、プロパティクラスと上限レートの間には逆の関係があります。 クラスAの特性は最も現実的であるクラスDの特性対最も高い価格に来る。 クラスBとCのプロパティは、その間のどこかにあります。 これらの各プロパティクラスに関連付けられているリスクレベルも異なります。 安定化されたクラスAの特性は”危険な”投資であるクラスCまたはクラスDの建物と比較される”より安全な”投資の一部として考慮される。 したがって、上限率はクラスAの建物のために最も低く、クラスDの建物のために通常最も高いです。 クラスcまたはクラスDの建物は、多くの場合、二桁によくのために取引されますが、クラスaのプロパティは、3キャップで取引することができます。

リスク許容度の低い投資家は、当然、クラスAとクラスBの資産に魅了されます。 これは、非常に多くの機関投資家がクラスAのプロパティに描かれている理由です–彼らは時間をかけて感謝することができ、より安全な、安定した資産と引き換えに、より低いリターンを受け入れて喜んでいます。 リスク許容度が高い方は、クラスCまたはクラスDのプロパティへの投資を検討することをお勧めします。 後者は、より高いリターンを提供しますが、再び、より高いリスクプロファイルを持っており、まれに重要な投資なしで感謝します。

プロパティの分類に関する「問題」

プロパティのクラスラベルを商業用不動産に割り当てることには固有の問題があります。 問題は、クラスの区別がすべて相対的であることです。 たとえば、ミルウォーキーのダウンタウンでクラスAの資産と見なされるものは、サンフランシスコのダウンタウンでクラスBの資産と見なされる たとえば、サンフランシスコのテナントは、ミルウォーキー市場にまだ存在しないクラスAのプロパティに関連付けられている品質、機能、およびアメニテ

さらに、プロパティクラスは流動的にすることができます。 2010年にクラスaのプロパティは、もはやいくつかの新しい建物がその同じサブ市場でオンラインになった後、わずか十年後にクラスAとはみなされ これらの新しい建物は、多くの場合、2010年に建てられたプロパティは、ほぼ一晩時代遅れに見える作り、最新の技術と機能を持っています。

この場所は、プロパティの分類においても特大の役割を提供します。 たとえば、ボストンのバックベイ地区に建設された多世帯の建物は、200年以上前のものかもしれませんが、それは町で最も排他的な住所の一つかもし 年齢および特性の快適さは頻繁に特性が他ではよく維持され、信じられないほどよく置かれるとき影を落とした。

最後に、年齢、状態、場所とは全く関係のない理由で、プロパティが特定のクラスと見なされる場合があります。 この例は、クラスCのプロパティが不十分に管理されており、したがって、高い空室、貧しいキャッシュフロー、および複数の保留中の立ち退きを持っている そうでない場合は、プロパティが上位Cまたは下位Bクラスの範囲にある可能性がありますが、貧弱なプロパティ管理のためです。 新しいプロパティマネージャーと改善されたプロセスをインストールすると、プロパティを安定させるために必要なすべてのことかもしれません。

財産分類のプラスとマイナス

さて、分類水域をさらに泥だらけにする別の要素をレイヤー化しましょう。 クラスA、クラスB、クラスC、およびクラスDのプロパティのグレードに加えて、多くの場合、各グレードに関連付けられているプラスとマイナスもあります。 たとえば、マンハッタンのダウンタウンに新しく建設されたオフィスビルなど、真にトロフィーグレードの資産は、A++資産と見なされる可能性があります。 ちょうど通りの下に、別のプレミアオフィスタワーは、その特定の機能に応じて、aまたはaとみなされるかもしれません。 これらは両方とも高品質のオフィスビルですが、プラスとマイナスの追加はそれらの間にいくつかの区別を作成します。
クラスB、クラスC、およびクラスDプロパティについても同様です。 付加価値アパートの投資家は、例えば、B+の標準にそれを持って来ることを意図してクラスC建物を購入するかもしれない。 再度、特性がプラスまたはマイナスを保証するかどうか実際にローカルcompsおよび市場の標準によって決まる。

クラスA、クラスB、クラスCプロパティに関する最終的な考え

プロパティの分類は広く使用されていますが、残念ながら、目的からは程遠いです。 彼らの特性に重く投資される販売人は市場の他が別様に評価する建物に特性の等級を割り当てるかもしれない。 投資家は、そのプロパティが自分の期待と基準に従ってどのように比較するかを決定するために、独自のデューデリジェンスを行う必要があります。

Smartlandでは、2つの投資哲学を持っています。 中西部では、クラスDまたはクラスCに集中して投資し、次にクラスBの状態にするとともに、Alexaが操作する照明や音響、入力システムなどのクラスAの機能も含めています。 時には、これらの特性は本当に苦しんでいます。 他の時には、これらの特性は単に非常に疲れて落ち込んでいます。 私達の付加価値投資は単位のレイアウトおよび特徴を改善する重い革新を含んでいる。 以前は何もなかった建物に新しい設備を追加することがよくあります。
南東部でのSmartlandの投資哲学は、多くの異なって見えます。 ここでは、マイアミ-デイドのような分野では、地上開発に投資する方が費用対効果が高いです。 だから、この市場では、Smartlandは土地を購入し、クラスB+標準以上に新しいプロパティを構築します。

私たちは、”クラス”だけが誰かが投資する方法の唯一のドライバーであってはならないという証です。 特定の地理と市場の状況は常に考慮する必要があります。

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