80年以上にわたり、連邦政府は様々な政策、プログラム、機関を通じて住宅ローンの融資を支援してきた。 このサポートは、何百万人もの中産階級と意欲的な中産階級の家族が家を買うことを可能にするのを助けました。1この成功にもかかわらず、一部の保守派は、長年の政府の住宅政策の妥当性と有効性に疑問を呈し続けています。2
過去数年間、連邦住宅政策のいくつかの側面が金融危機を引き起こしたと主張する保守派は、米国人にとって持ち家をより手頃な価格にする政府 これらの批評家は、連邦住宅管理、またはFHAのフットプリントを劇的に狭めることを提案しています。; そして、住宅ローン市場に流動性を提供し、30年、固定金利の住宅ローンの可用性を確保するのに役立つ政府主催の企業、またはGse、ファニーメイとフレディマック3同時に、議会の一部のメンバーはまた、住宅や金融危機を引き起こした略奪融資と監督の欠如への扉を再開する法律を支持しています。4これらの問題のいくつかに関する法律は、長年の連邦住宅政策に対する広範な保守的な攻撃の一環として、現在の議会のセッションで期待するこ5
これらの保守的な議論は懐疑的に扱われるべきである。 証拠は、保守的な攻撃の通常の目標は、住宅や金融危機に重要な役割を果たしていないことを示しています。 家を買うことをより手頃な価格にする政府の政策は、危機の責任を負いませんでした。 実際には、すでに住宅ローンを持っていたし、誰が彼らの家に株式を構築していた消費者は、初めての住宅購入者よりも略奪サブプライムローンのために6
住宅バブルを世界的な金融危機に変えたのは、あまりにも多くの政府ではなく、消費者保護、プライベートラベルの住宅ローン証券化、銀行資本化、金融市場などの重要な分野における十分な政府の監督の欠如であった。
背景:持ち家を支援するための連邦政府の政策
連邦政府は、何十年にもわたって持ち家をアメリカの中産階級の重要な柱として確立するのを助けてきた大恐慌の後の政策を制定した。 1930年代に住宅ローン市場が凍結し、銀行が融資を継続することができなかった後、連邦政府は全国の住宅市場に安定性をもたらすために介入した。7
1934年、議会は住宅ローンに政府保険を提供するFHAを設立しました。 FHAは、特に彼らがそうでなければ彼らのドアを閉じる可能性があります厳しい経済の時代の間に、国民に住宅ローンを提供するために、銀行がより喜ん8
FHAを設立したのと同じ法律では、全国住宅ローン協会の創設も必要とされ、1938年には政府の支援を受けてFannie Maeが設立されました。 ファニーメイは公に住宅ローン市場でより大きな流動性と安定性を提供する幅広い目標を促進するためにチャーターされました。 その初期の年の間に、ファニーメイは、fha-と退役軍人政権、またはVA-被保険者の住宅ローンを購入し、国の二次住宅ローン市場を独占していました。9
第二次世界大戦後、GI法案はVAに帰還兵への住宅ローンを保証する権限を与え、戦後の経済成長を刺激した数百万の手頃な価格の住宅ローンに政府の支援を提供した。 1950年代には、ファニーメイの役割は、従来のローンにFHAとVAの住宅ローンを購入するだけでなく、消費者のためにさらにコストをダウンさせ、拡大しました。 1970年代には、フレディ-マックとして知られている連邦住宅ローン住宅ローン株式会社は、従来の住宅ローンを購入し、証券化するために作成されました。10フレディマック、ファニーメイ、FHA、および住宅ローン税控除は、現代の連邦住宅政策の中核を形成しています。
住宅ローン市場の政府の支援は、持ち家率を大幅に増加させた。 1940年から1960年の間に、fhaとGI法案を通じてVAを通じて住宅市場の堅調な政府の支援だけでなく、戦後のブームを特徴とする強力な人口統計学、生産性、経済成長の両方のために、国家の持ち家率は44パーセントから62パーセントに増加した。11 1960年代以来、政府の政策は、持ち家率は一貫して60パーセントを超えて残り、69パーセントで2005年にピークに達し、この高い所有率を維持するのに役立った。 それは今日64パーセントに立っています。12これらの連邦機関が創設される前に、銀行は借り手が非常に大きな頭金を、しばしば50パーセントと高くし、ローンを返済するか、三から五年以内にそれをリファイナンスすることを約束しない限り、住宅ローンを作ることはまずありませんでした。 経済が崩壊したとき、銀行は全く貸して喜んでいませんでした。13住宅ローン市場のための連邦政府のサポートは、借り手がより良いローン商品から選択できることを意味しています;人気のある30年、固定金利住宅ローンは、例えば、世界的にユニークであり、それはアメリカの住宅ローン市場からの強力な連邦政府のサポートの結果です。14これらの連邦政府の住宅ローンのエンティティはまた、民間市場が消費者に完全にそのドアをシャットダウン厳しい経済の時代に住宅ローンが利
世代のために、持ち家は、ほとんどの米国の世帯のための富の最大の源を表しています。15住宅所有者は、他の活動に投資するために彼らの住宅の富に描画することができます—彼らの子供の教育を支援する中小企業のための資金調達を 持ち家はまた世帯により大きい財政の予測可能性および安定を可能にし、生命満足、政治参加およびvoluntarismのより高い率を含む社会的利益と、つながれた。16
これらの連邦政府の持ち家への投資は、白人の家族が富を築くのを助けましたが、有色の家族はしばしば除外されています。 FHA、VA、およびGSEsは、分離を高め、有色の人々が望ましい地域で持ち家を達成するのを妨げる、再ライニングや差別的融資などの政策を促進しました。17研究は、この差別的政策が現代の人種的世帯の富の格差に大きく貢献し、アフリカ系アメリカ人とラテン系アメリカ人の経済的および社会的移動18
この有害な一連の政策は、1960年代と1970年代に、米国の設立を含む公民権法の通過とともに逆転し始めました。 1965年の住宅都市開発省、1968年の公正住宅法の通過、1977年のコミュニティ再投資法の通過、およびFHAの融資慣行の変更。19連邦政府の政策は、1990年代にGSE手頃な価格の住宅目標に発展した融資のインセンティブだけでなく、証券化と住宅ローンの保険を通じて、歴史的に差別 しかし、これらのエラーを修正するプロセスは遅く、大幅な逆戻りがあり、これらの恥ずべき政策の被害の多くは今日まで続いています。20
2008年の住宅危機のルーツ
2000年代初頭には、プライベートラベル証券市場と呼ばれる純粋な民間証券化市場、またはPLSが拡大したため、政府とgseのモーゲージ市場のシェアが低下し始めた。 この間、住宅ローン融資の劇的な拡大があり、その大部分は略奪的な特徴を持つサブプライムローンであった。21この住宅ローンの融資の大半は、既存の住宅所有者の借り換えでした,多くは、彼らがホーム-エクイティを抽出するために低い金利を利用していたと信 代わりに、彼らはしばしば経済状況が変化したときにすぐに手が届かないようになった複雑で危険な製品にさらされました。22略奪融資の拡大とPLS市場の成長に関連して、これらの危険な融資を複雑な商品に再パッケージ化し、同じ資産が金融システム全体で複数回売却され
これにより、住宅ローンの危険性が広がり、世界の金融システム全体で住宅市場のリスクが体系化されました。23これらの動向は、政府の監督と規制が最小限であることを特徴とする環境で発生し、住宅価格が上昇し続け、借り換えが借入を継続するための実行可 住宅市場が失速し、2000年代半ばに金利が上昇し始めたとき、車輪が外れ、2008年の金融危機につながった。
住宅危機は、主に、適切な情報や準備なしに消費者に販売され、時には詐欺的な情報を使用して略奪的な融資やエキゾチックな機能を備えた製品の上昇、PLS市場の失敗によって引き起こされたと専門家の間でほぼ合意されている。24しかし、一部の保守派は、連邦住宅政策の基本的な教義に疑問を呈し続けており、住宅ローン融資のための政府の支援に危機の責任を置いています。 この攻撃は、fha、fannie Mae、Freddie Macの住宅ローン市場のサポートによる住宅ローン融資、およびサービス不足のコミュニティに対するCRAの融資インセンティブに焦点を当てて 連邦政府の住宅政策に向けられたこれらの主張は、証拠と対立している。
連邦住宅管理局が保険した住宅ローンは危機を引き起こさなかった
1934年の創設以来、FHAは34万の住宅ローンに保険を提供し、頭金を下げ、家を購入したり、リファイナンスを探している資格のある借り手のためのより良い条件を確立するのに役立っている。25住宅ローンの貸し手がFHA承認され、住宅ローンがFHAの制限内にある場合、FHAは、デフォルトの場合に貸し手を保護する保険を提供します。 この役割は、住宅ローンの信用へのアクセスを拡大し、大恐慌後のアメリカの持ち家の成長をキックスタートに重要な役割を果たしていないが、FHA被保険者
批評家は、住宅バブルに供給された持続不可能で過度に安価な住宅ローンを提供したためにFHAを攻撃した。 実際には、はるかに住宅バブルへの貢献から、FHAは、住宅危機へのリードアップで起源の市場シェアの大幅な減少を見ました。26これは、標準的なFHAローンが、プライベートラベルサブプライムローンの前払いコストの低下、引受の緩み、処理要件の減少と競合できなかったためです。27多くの場合、ブローカーは、より安全なFHA担保住宅ローンの資格を持っていても、借り手をよりリスクの高いサブプライム製品に押し進めました。 FHAの市場シェアの減少は有意であった: 2001年には、fhaは住宅購入ローンの約14パーセントを保険し、2007年のバブルの高さまでにはわずか3パーセントを保険した。28さらに、差し押さえ危機の高さでは、FHAローンの深刻な延滞率は、全国平均よりも低く、非プライム借り手向けの民間ローンのそれよりもはるかに低かった。29
危機後、市場のFHAのシェアは、民間住宅ローン保険会社が失敗したり後退し始めたときに残った市場のギャップを埋めるように、25のピークに2011年に急増し、30これは、政府の住宅ローン市場の支援におけるFHAの安定化の役割に沿っています。 アナリストは、FHAがこの流動性ギャップを埋めるために利用できなかった場合、住宅危機は、潜在的に二重ディップ不況につながる、はるかに悪化してい31おそらくホーム-エクイティで数百万ドルの住宅所有者を救ったこの介入は、FHAへのコストなしではありませんでした。32FHAの財政の健康は大不況の間に貸付け金を購入した住宅購入者がより大きい数で不履行になり始めたと同時に苦しんだ。 FHAは、融資条件と要件を変更することにより、この期間から大幅に回復しており、再び強力な財務基盤にあります。FHA-被保険者ローンのための33デフォルト率は、彼らが十年にされている最低です。34
住宅と金融危機の真の原因は、略奪的な民間住宅ローン融資と規制されていない市場
住宅ローン市場は、サブプライム住宅ローン信用の成長に伴い、2000年代初頭 略奪融資はバブルを供給したが、この融資の主なドライバーは、関係なく、規制されていない住宅ローンの危険な過剰を作成し、その品質の、住宅ローンのためのウォール街の投資家からの需要でした。
当時、借り手の保護は主に伝統的な限定開示規則で構成されており、複雑な住宅ローン商品に対する略奪ブローカー慣行や借り手の文盲に対するチェックが不十分であったが、連邦準備制度理事会、倹約監督局、通貨監督局などの伝統的な銀行規制機関は、主に消費者保護ではなく構造的な銀行の安全性と健全性に焦点を当てていた。35
これらのケースの多くでは、ブローカーは借り手に適していない、または適切ではない条件で融資を提供した。 仲介商は頻繁に失敗することを知っていた略奪的な貸付け金の積極的なマーケティングによって彼らの取引手数料を最大にした。36
危機へのリードアップでは、非プライム借り手の大半は、最初の”ティーザー”金利が低く、最初の二、三年間続いた後、その後増加したハイブリッド調整可能37これらの製品の多くは、手の届かない住宅ローンの義務のためにフックにしていた借り手に適切に説明されていませんでした。 これらの抵当の多数はこうしてそれらを引っ掛ける彼らの負債を整備するために借り手が財政を再建するか、または別の貸付け金を将来取るように38永続的な住宅価格の上昇と低金利がなければ、借り換えは多くの借り手にとって事実上不可能であり、これらのサブプライム住宅ローンの多くは効果的にデフォルトすることが保証された。39
サブプライムローンの上昇は、証券化のためのこれらの高利回り資産に対する一見無尽蔵のウォール街の需要によって大部分が煽られた。 特に長期的な低金利環境では、これらの融資は、より高い金利で、投資家との驚異的な需要がありました—ウォール街が満たすことを熱望していた需要。 プライベートラベル証券市場、またはPLSは、政府が支援する二次住宅ローン市場へのウォール街の代替は、危機へのリードアップで大幅に成長しました。 規制されていないPLS市場の拡大とそれに結びついたより複雑な金融商品の開発は、住宅バブルを世界恐慌以来最大の金融危機に変えたものです。 PLSのボリュームは148億ドルから1999年に1.2兆ドルに増加し、2006年までに住宅ローン証券化全体のPLS市場のシェアを18％から56％に増加させました。40
PLS市場の急速な成長は、ブローカーが体系的に引き下げ、多くの場合、引受基準を無視しながら、消費者に危険な製品を行商することに依存していました。 投資銀行は、これらの住宅ローン担保証券の価値に基づいて取引されるこれまで以上に複雑な製品を開発しながら、住宅ローン、民間の信用格付機関、およ41
プロセス全体は複雑で、相互接続され、広大であり、すべてが住宅価格を評価することによって支えられていました。 価格が下落すると、株式がほとんどなく、ブローカーの引受慣行が悪く、証券化市場が規制されていない証券化市場は、ステッカー価格よりもはるかに価値が42デリバティブおよびその他の金融商品は、多くの場合、機関がリスクに対するヘッジを支援するために設計された住宅ローン担保証券に縛られ、原資産が急速に減価償却されると、リスクを集中させることになりました。 銀行は、バランスシート上の疑わしい住宅ローン担保証券に大きな露出を持っていたが、彼らは損失を吸収するにはあまりにも少ない資本を脇に置 非常に多くの金融商品、銀行、および他の投資家が住宅ローン市場にさらされたという事実は、急速に投資家の信頼を低下させました。43
世界的には、金融市場に恐怖が広がり、米国、欧州などの金融機関が実行される原因となっています。44グローバル銀行は、必ずしも放射性降下物にさらされるアメリカの住宅ローン市場で重要な位置を持っている必要はありませんでした。45現代金融の相互接続性を考えると、銀行のバランスシートの不透明性と複雑さ; そして、金融機関の短期的な資金調達への依存、投資家は危険なPLSにさらされたかどうかわからず、世界中の金融市場はパニックに直面しました。
ファニー-メイとフレディ-マックは危機を引き起こさなかった
上記のように、ファニー-メイとフレディ-マックは、貸し手からの融資を購入し、住宅ローン担保証券にパッケージ化することにより、国の住宅ローン市場を支援するための流動性を提供する。 彼らはその後、有価証券の毎月の支払いを保証し、投資家にこれらの有価証券を販売しています。 このシステムは、銀行が30年、固定金利の住宅ローンなどの住宅購入者に手頃な価格の製品を提供することができます：ファニーメイとフレディマックは、貸し手が彼らの資金を補充するために30年まで待っているのではなく、すぐに返済を取得することができ、貸し手からこれらの融資を購入します。 これらの有価証券への保証を拡張することにより、両Gseは、Gseが自分の信用リスクを保持し、管理しながら、住宅ローンに裏打ちされた有価証券を購入す
批評家はGseを攻撃し、住宅危機につながった危険な融資と証券化を支援したと非難した。 しかし、危機の前の数年間で、民間証券化業者は、ウォール街の大手銀行に裏打ちされた大規模なPLS市場の発展に伴い、Gseから市場シェアをますます奪った。46ファニーメイとフレディマックは、彼らが戦後のほとんどのために持っていたよりも危機へのリードアップで市場の役割の少ないを果たしました。 ウォール街の金融機関は、ファニー-メイとフレディ-マックが確立したのと同じ基準を遵守しておらず、PLSモーゲージ担保証券に対する投資家の食欲を満たすために危険な融資を奨励していた。
この変化は、住宅ローン融資の質の急速な低下につながった。 貸方はもはや二次抵当市場のそれを販売するためによい貸付け金をしなければならなかった—あらゆる貸付け金はする。 金融危機調査委員会は、2008年に、GSEローンは6の延滞率を持っていたことがわかりました。これらの要件を持っていない非GSEまたはプライベートラベルローンのための28.3パーセントと比較して、彼らの伝統的な引受と資格要件のために2パーセント、。47
さらに、GSEsの長年にわたる手頃な価格の住宅目標が、貸し手にサブプライム融資を増加させるよう促したことはまずない。48 1992年以来、Fannie MaeとFreddie Macは、経済的に疎外された地域社会の持ち家を増やすために、一戸建ておよび多世帯住宅ローンの融資の支援を支援するために設計された手頃な価格の住宅目標の対象となっている。49この目標は、圧倒的な超党派の支援を受けて可決された1992年の住宅およびコミュニティ開発法に由来しています。50
手頃な価格の住宅目標のかなり広い任務にもかかわらず、不十分なコミュニティから借り手に信用を向けることが住宅危機を引き起こしたという証拠はほとんどない。 このプログラムは、サービス不足の地域社会における住宅ローン融資の広範なパターンを大きく変えることはなく、民間市場がリスクの高い住宅ローン商品を大規模に市場化する前に、十年以上にわたって非常にうまく機能しました。51
確かに、Gseは住宅バブルに貢献し、最終的に政府の保守の下でそれらを上陸させた高価なエラーを作りました。 2000年代半ばに証券化市場におけるウォール街のシェアが増加すると、ファニー-メイとフレディ-マックの収入は大幅に減少した。52株主がパニックにならないようにするために決定し、彼らは彼らの株主のためのより大きなリターンを生成し、ウォール街から購入した危険な住宅ローン担保証券で自分の投資ポートフォリオを埋めました。53
危機以前の数年間、彼らは他の民間市場参加者と市場シェアを競い合おうとしたため、購入し保証したローンの信用品質基準を下げ始めた。 彼らはAlt-a住宅ローンとして知られているローンを保証し、これは高い金利で不履行になった。54これらの融資は、通常、大規模な頭金ではなく、少しのドキュメントで発信されました。55これらのAlt-A住宅ローンはGSEが担保する住宅ローンのわずかなシェア（約12％）を占めていたが、2008年から2009年の間にGSEの信用損失の40％から50％の間に責任があった56
これらのエラーが組み合わされてgseが破産に近い状態に追い込まれ、現在も残っている保守に上陸した。57しかし、彼らはゲームに遅れていたし、代わりに主にウォール街の銀行や証券会社によって資金を供給された住宅危機につながった略奪融資を駆動し58そして、上記のように、全体的に、gse担保ローンは、危機の間に非GSEローンよりも良好に実行されました。
コミュニティ再投資法は危機を引き起こさなかった
コミュニティ再投資法（CRA）は、差別的融資の長い歴史に対処し、銀行がコミュニティのすべてのセグメント、特に低所得者および中所得者のすべての借り手のニーズを満たすのを助けるように奨励するように設計されている。59議会は、公民権反差別法をサポートするために、地元の銀行の閉鎖と持ち家の利益から全体の人口をシャットダウンし、特定のコミュニティでの融資の不当に低いレベルに対応して融資インセンティブを提供するために、1977年にCRAを可決しました。 CRAの中心的なアイデアは、持ち家やその他のコミュニティへの投資を促進するために、不十分な地域社会への実行可能な民間融資を奨励し、支援す 法律は、その最初の通過以来、何度も改正されており、連邦コミュニティ開発政策の礎石となっています。60CRAは、サービスの行き届いていないコミュニティへの民間融資で1.5兆ドル以上を促進し、低所得および中程度の所得グループのための手頃な価格の住宅の開発ならびにより広範なコミュニティ経済開発を大幅に支援している。61
保守的な批評家は、CRA要件を満たす必要性が貸し手に住宅危機に至るまでの融資基準を緩和させ、不当な借り手への信用の延長を効果的に奨励し、持続不可能な住宅バブルを煽ったと主張している。62まだ、証拠はこの物語をサポートしていません。
2004年から2007年にかけて、CRAの対象となる銀行は、ノンバンクの貸し手がほとんどのサブプライム融資を行っていたため、すべてのサブプライム住宅ローンの36％この少数株のうち63は、CRA対象の銀行とその関連会社が低所得の個人に行ったすべての融資のわずか10％であり、CRA貸出クレジットの資格さえあります。合計で64、金融危機調査委員会は、低所得の借り手へのサブプライムローンの代理である高コストローンのわずか6％が、住宅危機の重大な因果関係を意味す65これは、非CRA、ノンバンクの貸し手は、多くの場合、危機へのリードアップで最も危険なサブプライム融資のいくつかの犯人だったからです。
CRAの金融機関による融資は、法律の対象ではない民間のノンバンク住宅ローンの創始者によって同じ地域で行われた同様の融資と比較して、デフォルトの可能性が半分に過ぎなかった—そのうちの400は住宅危機の間に全国的に破産した。66これは、同法の比較的限られた範囲と、伝統的に不十分な借り手を適格にするための信用へのアクセスを促進する中核的な機能に沿っている。 危機におけるその想定される役割のためのCRAをGuttingまたは排除することは、間違った目標を追求するだけでなく、差別的な住宅ローンの融資を減らすた
成功の記録を守る
連邦住宅政策が完璧であると主張する人は誰もいないが、政府は住宅ローンの融資と住宅ローン市場における流動性を支持し、消費者と経済に真の利益をもたらした。 手頃な価格、流動性、およびアクセスを促進する連邦住宅政策は、いくつかの賢明な実験ではなく、1930年代に住宅市場を粉々にした市場の失敗への対応であり、それ以来、持ち家の高い率を維持してきました。 連邦政府の支援を受けて、アメリカ人のはるかに大きな数は、大恐慌の前に自由市場環境の下で行ったよりも持ち家の利益を享受してきました。
住宅危機の責任を政府に負わせることは見当違いであり、GSE改革、FHA、手頃な価格の融資法に関連する住宅政策問題に対する悪い解決策につながる。 住宅ローン市場に対する政府の支援の危険性に焦点を当てるのではなく、政策立案者は、ほとんどの専門家が危機の原因であると判断したものを調 住宅政策に責任を置くことは事実に話すことはありませんし、ほとんどのアメリカ人も家を所有することを夢見ることができなかった時間に時計
Colin McArthurはアメリカ進歩センターの元法務研究員である。 サラEdelmanは中心に住宅政策のディレクターである。